财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.46美元，较2019年第四季度下降15%；AFFO下降16%至7600万美元；同物业现金NOI下降20% [16] - 与第三季度相比，FFO因火灾保险赔款增加0.06美元，因收款改善和费用降低增加0.02美元，但因11月选举的问题宣传费用抵消0.02美元，最终每股净增加0.06美元 [16] - 第四季度G&A仅占收入的4.6%，远低于基准组 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度签署197份办公室租约，涵盖61.2万平方英尺，其中新租约20.2万平方英尺，续约租约41万平方英尺 [14] - 办公室租约比例降至88.6% [15] - 第四季度签署的租约将比到期租约提供近10%的租金，但初始现金租金因前期租约年度租金大幅上涨而降低5.8% [15] 多户住宅业务 - 租赁率从97.5%提高到98.2%，在西洛杉矶和夏威夷均有增长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，已收取受疫情影响三个季度租金的92.7%，其中住宅租金收取96%，办公室租金收取95%，零售租金收取45% [8] - 第四季度租赁需求增强，主要由小租户推动，签署197份租约，续租率高于平均水平 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为小租户将引领复苏，且目前小租户的表现支持了这一预期 [24] - 公司继续推进两个多户住宅开发项目，1132 Bishop项目需求强劲，布伦特伍德高层公寓建设接近封顶，首批单元预计2022年初交付 [12] - 公司在投资销售方面，近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场交易活跃，办公室市场相对疲软 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情和租户租赁执行暂停令带来持续逆风，但第四季度租金收取和租赁活动有所改善 [6] - 随着经济开始复苏，租户对未来更加自信，预计将转向正吸纳，但预测复苏速度仍具挑战性，预计今年上半年入住率将进一步下降 [9] - 公司对长期前景充满信心，认为公司将重返办公室，布伦特伍德板块资金充裕，在洛杉矶拥有优质建筑和市场的主导份额，近期无重大新办公室供应威胁 [10] - 由于疫情和地方政府法令的不确定性，公司不提供2021年指导，但预计随着经济开放和暂停令放宽，收款和停车收入将逐步改善，租赁将在年内复苏，入住率至少在上半年下降，直线租金在2021年将很少，高于和低于市场租金的收入将恢复正常下降 [17][18] 其他重要信息 - 公司已与占未偿余额约15%的租户达成租金延期支付协议，这些交易不受暂停令保护，已开始收取延期租金，除少量金额外，未减免租金，预计将收回大部分逾期款项 [7] - 12月，公司一家合资企业以2100万美元出售了夏威夷檀香山一处8万平方英尺的办公室物业，买家将用于青年职业培训和课后项目 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不提供2021年指导，以及对办公室入住率的假设，如续租率、即将到期的租约和新租赁量与疫情前水平的对比 - 不提供指导是因为对疫情消退和经济复苏的方式缺乏信心，市场情况对租赁和业绩影响大，难以给出准确信息 [20] - 续租率通常在60%多到70%以上，达到70%以上表现良好；历史上需要75万至100万平方英尺的租赁量才能扭转局面，运营在60万至70万平方英尺时，即使续租率良好，入住率也会缓慢下降 [23] 问题2: 已解决的15%未收租金是否针对每月自愿不支付的600万美元租户，讨论情况如何，是否会增加 - 已解决的15%是针对所有未收租金，而非仅针对每月自愿不支付的600万美元租户 [25] - 认为随着暂停令结束，解决过程将加速，租户希望复工并解决疫情影响，目前已达成的交易中未减免租金，说明租户有支付能力 [28][29] 问题3: 租金利差从第三季度开始侵蚀，市场恢复正常、租赁活跃后，租金走势如何 - 需要看到几个季度的正吸纳，租金才会再次上涨，市场仍相对饱和，小租户的态度表明他们希望保留空间，对租金恢复到之前水平有信心 [34][35] 问题4: 预计2021年上半年入住率下降，是否有子市场出现入住率触底的迹象，以及对夏威夷关于租赁暂停令和商业租约法案的看法 - 最大的积极迹象是第四季度签署的大量租约，表明市场健康且复苏能力强，同时公司租赁业务的线上运营得到加强 [37] - 檀香山表现好于其他市场，圣莫尼卡市中心仍较强，圣莫尼卡已放宽暂停令，洛杉矶和比佛利山庄受相同因素影响，在城市放宽限制前，入住率难以逆转 [38][39] - 由于处于政治讨论初期，无法对夏威夷法案发表评论 [41] 问题5: 租户报销费用在2019 - 2020年大幅下降，其恢复情况是仅取决于入住率还是有其他因素，以及火灾保险赔款和业务中断相关受损单元恢复上线的时间 - 租户报销费用是复杂项目，主要原因是运营大楼的成本较去年和前几年大幅下降，入住率影响较小 [42][43] - 正在与城市合作对项目三座塔楼进行重大消防安全改造，虽进展慢于预期，但对进展感到满意，最终会取得值得等待的结果 [45][46] 问题6: 小租户租约数量增加，这些租户的类型、来源，以及之前解约的租户是否随着暂停令减弱而回归，运营费用的削减是否可持续 - 小租户来自典型的多元化行业，并非集中在某一领域或某类租户 [49] - 预计未来几年能源节约方面的成本削减可持续，但随着入住率上升，部分成本会恢复，保险费用上升，财产税按规定速度增长 [53] 问题7: 租赁暂停令的时间，以及入住率下降趋势是否会在暂停令结束前缓和，是否有不同子市场或建筑的通勤时间数据，近年来购买的建筑是否延长了投资组合的平均通勤时间 - 无法提供暂停令的最新时间，且暂停令可能会不断延长，但市场上租户积极签约和支付租金的态度令人对明年充满希望 [57][58][59] - 未进行关于通勤时间的实际调查，但对租户来源社区有了解，相关信息在投资者概述演示文稿中有图表展示，决策制定者倾向于选择通勤时间短的办公地点 [63] - 近年来在西侧购买的建筑缩短了通勤时间 [66] 问题8: 15%未支付租金的租户开始达成交易，对今年收益的影响，以及GAAP租金上涨10%但起始租金下降5.8%的原因和租金递增情况 - 这些交易的租金收入将逐季增加，对今年收益有提振作用 [69][70] - 典型五年期租约的租金递增为4%，结束租金比起始租金高17%，整体新租约经济情况仍好10%，公司平均合同租金递增可能高于其他市场 [71] - 近年来大部分交易的租金递增为3.5% - 4%，通常为3% - 5% [72] 问题9: 投资销售方面的情况，是否有交易松动，更关注办公室还是多户住宅机会，以及鉴于低杠杆、折价交易或高隐含资本化率，是否考虑进行股票回购 - 近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场活跃，办公室市场疲软，开始看到积极迹象，随着市场信心增强，更多资产将进入市场 [73] - 不反对股票回购，但公司进行股票回购需考虑出售资产获取现金或提高杠杆水平，倾向于保守管理公司资产负债表和资本结构，因此较少推动公司层面的股票回购 [75][76] 问题10: 短期租约到期面积季度环比增加1.6万平方英尺的原因，以及重启疫情前重建计划的条件，市场情况对承保租金的影响 - 经济低迷时，租户对未来缺乏信心，倾向于签订较短租期的租约，这是正常现象，表明他们不想放弃办公空间，待业务更确定时会签订较长租期租约 [79] - 已经开始重新规划一些项目，实际启动需要更多经济开放的可见性 [81] - 目前市场动荡，难以确定租金水平，但对市场未来走向有信心，仍会进行规划和分析，预计今年情况好转后会开始投入资金 [82][83] 问题11: 租户对办公空间未来使用和需求的困惑程度，以及小租户和大租户的差异，租户入住率从六个月前到现在的变化 - 租户在续约时有更多扩张和收缩情况，未遇到租户大量裁员或认为远程工作将持续的情况，典型小套房的布局在疫情前后变化不大，租户已适应现有空间布局 [85][86] - 最初租户和公司都感到困惑，目前公司大楼入住率约为30% - 40%，早晚交通流量增加，停车场更满 [87][88] 问题12: 租户升级办公空间的情况，以及上季度提到的投资组合整体比市场高6%是否仍是合理参考 - 此次疫情持续时间不够长，未出现像2008 - 2010年经济衰退后租户在不同等级办公空间之间的大规模转移情况，预计此次不会出现这种情况 [90][91] - 上季度提到的投资组合整体比市场高6%仍是合理参考 [93]