财务数据和关键指标变化 - FFO为0.40美元，较2019年第三季度每股下降0.11美元，主要因写字楼收款放缓、停车利用率、写字楼租赁减少、未收回保险赔款等因素导致，部分被平均租金提高和运营费用节省抵消 [17] - AFFO下降26.6%至6920万美元，同物业现金NOI下降15.5%，因收入降低部分被写字楼运营费用节省抵消 [17] - 第三季度FFO较上一季度每股净下降0.01美元，主要受写字楼收款改善、停车收入略增、公用事业季节性因素、保险费增加和未收回保险赔款影响 [18] - 第三季度G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第三季度签署175份写字楼租约，较第二季度增加40%，涵盖73.5万平方英尺，其中新租约17.1万平方英尺，续约租约56.4万平方英尺 [13] - 第三季度年化写字楼每平方英尺租赁成本较去年同期降低30%，较上一季度降低20% [14] - 第三季度直线租金滚动涨幅为14.7%，现金租金滚动跌幅为0.7% [14] - 写字楼租约比例下降1%至89.8%，因新租赁量仍低于疫情前水平 [14] 多户住宅业务 - 出租率从98.7%降至97.5%，因夏威夷大学持续关闭和军事部署导致部分物业空置率略高于正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司组合的第二和第三季度租金收取率为91.4%，其中住宅租金收取率为95.9%，写字楼租金收取率为93.7%，零售租金收取率为39.7% [7] - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于两个大型多户住宅开发项目，檀香山市区写字楼转住宅项目一期98套已全部出租，希望在未来几个月完成二期76套及配套设施建设；布伦特伍德高层公寓预计2022年交付首批单元；公司还在努力为现有地块争取更多建设公寓单元的许可 [11] - 公司积极寻求收购资产以实现外部增长，虽面临股价和市场定价等挑战，但仍在多方面努力推进交易 [45] - 公司认为自身市场相对较好，有信心在市场好转时保持竞争力并实现增长 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩仍受疫情重大挑战，但租金收取、租户利用率和租赁活动较第二季度有一定改善，预计在驱逐禁令到期后，租金收取情况将进一步改善 [7] - 公司经历过三次衰退，有信心在此次衰退后变得更强 [9] - 由于疫情和地方政府法规的不确定性，公司暂不提供业绩指引，第四季度现金收取和停车趋势目前与第三季度一致，预计在租赁量改善前，入住率将继续下降 [18] 其他重要信息 - 租赁执行禁令在加利福尼亚州仍然有效，且比美国其他主要城市更为严格，预计在可预见的未来仍将持续 [10] - 公司市场的房地产销售仍远低于正常水平，但受低利率环境影响，长期租赁写字楼物业有少量高价交易 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来续租和新租的定价能力如何，不同地区的价格压力怎样 - 公司希望有定价能力，但会根据市场情况做出反应，目标是保持高入住率以支撑租金，在夏威夷市场表现较好，洛杉矶市场虽租金有一定下滑但整体表现尚可，预计2021年市场会好转 [21] 问题2: 洛杉矶新租和续租租金的差异 - 公司能提供的基于数据而非感觉的最佳统计是滚动涨幅和跌幅数据，目前直线租金涨幅约为14%，整体租赁经济状况保持良好，因其他租赁成本较去年和上一季度大幅下降 [23] 问题3: 第三季度应收账款、直线租金冲销和保证金的具体情况 - 第三季度冲销情况较上一季度改善0.04美元，包括收款改善、新租户少量冲销、少量直线租金和利润率提高的积极影响 [25] 问题4: 租金收取中租户主动拖欠和无力支付的比例，以及驱逐禁令结束后的租金回收情况 - 参考2008年衰退，公司实际违约损失约为2%，预计大部分写字楼租户拖欠的租金能够收回；零售方面，小零售商约占未收租金的一半，公司正努力与他们达成协议以保护写字楼配套设施 [28] 问题5: 第三季度租赁的净有效租金与上一季度相比的情况 - 公司认为净有效租金仍与疫情前一样强劲，因租户装修成本大幅下降 [31] 问题6: 入住率下滑而租赁量增加时，租户搬离的原因 - 公司认为这是正常业务情况，未看到租户因居家办公等原因搬离的趋势，只是新业务量下降导致入住率难以维持和增长 [33] 问题7: 洛杉矶不同市场的转租情况 - 转租空间增加主要集中在大空间，对公司服务的小租户影响不大，在圣莫尼卡和世纪城有部分大租户空间出现转租情况，但未看到将大空间分割成小空间竞争的情况 [35] 问题8: 公司组合租金与市场租金的市值情况 - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 问题9: 檀香山1132 Bishop项目的影响及写字楼利用率情况 - 该项目非常成功，改变了檀香山市区写字楼租赁市场指标，提升了市场需求和租金压力；目前写字楼利用率约为30% - 40%，租户在不同时间返回办公室，包括周末 [39][42] 问题10: 公司对外部增长的渴望及与私人房东交易的情况 - 公司非常希望在市场中继续增长，正努力收购资产，但市场交易速度较慢，股价下跌影响不大，公司有多种获取资金的方式；联合投资伙伴有很高的合作意愿购买写字楼资产，但公司目前无法提供足够项目 [45][52] 问题11: 公司不更积极使用资金购买资产或回购股票的原因 - 公司认为回购股票决策复杂，涉及债务水平等多方面因素，且公司对房地产市场更有信心，个人虽有购买公司股票，但公司决策会更谨慎 [48] 问题12: 多户住宅收入下降及保险支付的情况，以及第四季度预期 - 保险支付情况不可预测，进展较慢，公司会收回款项，但时间不确定；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [56][61] 问题13: 第三季度写字楼费用增加的原因及第四季度和明年上半年的预期 - 第三季度写字楼费用增加主要因夏季公用事业费用占比约30%，且需为整个套房运行空调；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [61] 问题14: 第三季度0.08美元冲销的情况及未来写字楼冲销的可能性 - 0.08美元冲销是与去年相比的情况，主要是对上一季度已冲销租户持续未收款的影响，新租户冲销较少 [64] 问题15: 从租户续约和空间调整中对公司建筑在疫情后办公环境适应性的看法 - 公司租户空间大多已按每人225平方英尺建设，能适应较宽松的办公环境，续约时租户未提出重建空间的需求，预计若市场允许，入住率会更高 [65] 问题16: 公司在Prop 15上的花费、对FFO的影响及是否给出税收负债估计 - 公司在Prop 15和其他政治事务上第三季度花费约0.01美元，第四季度约0.02美元；公司认为无法给出税收负债估计，因难以预测实施时间和评估过程中房产价值的波动 [68] 问题17: 租户利用禁令是否会影响其信用声誉 - 目前难以确定租户利用禁令是否会影响其信用声誉，市场可能会在禁令结束后做出反应，公司一直重视租户信用评估，相信租户最终会支付租金 [72] 问题18: 公司是否询问租户关于居家办公的看法 - 公司通过跟踪租户流失和新租户获取情况，未发现居家办公成为租户决策的主要因素；从市场情况看，租户不喜欢共享空间，希望有自己的办公室，居家办公对公司市场的办公需求影响不大 [75] 问题19: 新租赁恢复时公司维持正净有效租金的能力 - 公司认为能否维持正净有效租金取决于负租金情况持续的季度数和入住率的保持情况，若未来几个季度市场好转，公司有信心保持良好表现 [82] 问题20: Prop 13若不通过，该问题是否会再次出现及加州市场能否摆脱影响 - 公司认为Prop 13问题可能不会反复出现，但难以预测，目前市场对此讨论过度，需观察实际情况；加州在疫情前财政状况良好，并非长期赤字状态 [83][85] 问题21: 0.02美元政治支出的归属及对利润率的影响 - 预计0.02美元政治支出将计入第四季度运营费用，希望选举相关支出结束后利润率能改善 [86] 问题22: 圣莫尼卡和比佛利山庄驱逐禁令对写字楼租户的排除情况及第四季度租金收取的影响 - 圣莫尼卡大部分写字楼已排除在禁令之外，租金收取情况良好，目前受影响的主要是零售；比佛利山庄和洛杉矶的写字楼受禁令影响较大；公司不确定关于50%租金支付的情况是否适用于写字楼 [88] 问题23: 多户住宅市场中圣莫尼卡表现优于洛杉矶的原因 - 夏威夷大学关闭和军事部署影响了靠近UCLA和夏威夷的物业，导致相关地区多户住宅入住率和租金受影响 [89] 问题24: 加州高州所得税、财富税和人口迁出对公司的影响 - 公司认为关于财富税和人口迁出的讨论大于实际行动，加州经济规模大且人口仍有增长，州政府关注商业复苏和就业，未来情况尚不明朗 [93] 问题25: 多户住宅租户中受餐饮、零售、酒店等行业影响的比例 - 公司约5%的租户为零售租户，多户住宅租户中大部分不在服务业 [95] 问题26: 第二季度、第三季度和10月租金收取的细分情况及改善程度 - 公司将第二和第三季度租金收取数据合并统计，认为这样能更好反映自疫情以来的整体趋势；本季度比上一季度多收取约600万美元现金，情况在好转 [98][101] 问题27: 山谷市场的需求、利用率情况及与西区市场在疫情和复苏中的表现比较 - 山谷市场与西区市场差异不大，山谷市场有更多大租户，在应对疫情和市场表现方面没有明显差异 [104]