财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO降至8440万美元，合每股0.41美元，同比下降21.7%，主要因与COVID相关的现金和非现金冲销以及停车收入减少 [25] - AFFO降至8060万美元，同比下降15.7% [25] - 同店现金NOI下降9.4%，同店运营费用节省12.9%，部分抵消了现金冲销和停车收入下降的影响 [26] - 第二季度G&A仅占收入的4.7%，远低于基准组 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署125份办公室租约，覆盖65.1万平方英尺，其中新租约15.1万平方英尺，直线租金汇总的租赁价差为19.7%，现金汇总为6.7% [22] - 租户保留率符合疫情前预期，但本季度办公室入住率下降，若要在今年恢复入住率，租赁量需显著提高 [22] 多户住宅业务 - 疫情初期部分住宅物业出现高于平常的搬离情况，导致本季度同店入住率低于平常，但强劲的租赁使住宅投资组合在季度末的出租率回升至98.7% [23] 零售业务 - 零售租户租金收取率仅为35% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场受租户导向的租赁执行暂停令影响，租金收取受到负面影响，但随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善 [7][11] - 夏威夷市场总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好，公司能够与租户达成协议 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于洛杉矶最佳市场的优质建筑，拥有主导份额，且不面临新建筑带来的显著潜在供应过剩问题 [13] - 公司注重小租户，认为这能分散风险，在以往衰退中，小租户的个人担保和对业务的承诺使违约率保持在较低水平 [14] - 公司拥有强大的垂直整合运营平台，且在2023年前无债务到期 [14] - 公司继续推进两个大型多户住宅开发项目，包括檀香山的转换项目和布伦特伍德的公寓塔楼项目 [16][18] - 公司希望随着延期交易进入市场，能有更多投资机会，并与合资伙伴拥有充足流动性以抓住符合投资标准的机会 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租金收取仍受疫情和市场租赁执行暂停令的负面影响，但第二季度收取情况略好于4月披露的数据 [7][8] - 随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善，但目前尚不确定 [11][27] - 停车收入预计将保持当前水平，直到办公室利用率发生变化 [27] - 尽管当前面临挑战，但公司战略和平台能够承受衰退，对市场和租户基础的长期前景充满信心 [13][54] 其他重要信息 - 第二季度末，公司根据GAAP核销了某些租户应收账款，使FFO每股减少约0.04美元，主要涉及零售和酒店租户 [9] - 公司还核销了与这些租户相关的所有非现金直线余额，使FFO每股进一步减少0.06美元 [10] - 疫情导致停车收入减少，使第二季度FFO每股减少约0.05美元 [10] - 2020年5月15日，公司为一个合并合资企业 refinanced 一笔贷款，新的4.5亿美元有担保、无追索权的仅付息贷款将于2027年5月到期，利率为LIBOR加1.35% [19] - 公司签订了利率互换协议，在当前互换协议到期后，有效将利率固定在2.26%，到2025年4月的平均固定利率为2.6% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明租户和租金收取情况，以及未支付租金的租户中“失联”和参与租约修改讨论的比例 - 公司第二季度租金收取率为91%，未收取的9%中，4%的租户资产负债表强劲、抵押品充足，不应核销；剩余5%中，预计至少60%的租户会支付租金，长期来看，公司预计违约率不会超过2% [29][30][68] - 零售租户大多未支付租金，部分办公室租户未支付租金也令人沮丧 [35] 问题2: 与当地官员就修改驱逐暂停令的对话进展如何 - 洛杉矶市很难听取公司意见；贝弗利山庄和圣莫尼卡希望做正确的事，但确定正确的做法并不容易；圣莫尼卡已将商业办公室排除在暂停令之外，贝弗利山庄因州长延长全州紧急命令而延长了商业暂停令；夏威夷总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好 [37][38][41] 问题3: 请谈谈租赁环境的动态、从小租户那里听到的情况以及今年下半年的租赁管道 - 公司运营团队迅速转向虚拟租赁，本季度完成125笔租赁交易，令人印象深刻，但租赁量低于正常水平，新租赁约为正常时期的一半，下半年租赁情况难以预测 [43][46][47] 问题4: 交易方面是否有更有趣的机会，系统中是否存在困境以利用投资机会 - 交易仍缓慢，很多交易因疫情推迟，预计未来几个月会有一些机会出现，但不确定是否符合投资标准，公司和合作伙伴有充足流动性 [49][50] 问题5: 回购股票是否有意义，还是应保留资金用于投资机会 - 若有符合公司投资范围的机会，公司会进行收购；公司也在积极寻找交易机会，包括收购、再融资和重新定位等；对于重新定位项目，公司会观察是否有回报 [52][53][56] 问题6: 本季度13%的费用节省中，维修保养（R&M）和公用事业费用降低各占多少，未来几个季度是否会有递延费用 - 费用节省并非来自递延费用，而是分布在各个类别，包括较低的停车费用、清洁费用和许多预定服务费用，R&M方面节省不多 [60][61] 问题7: 请确认4%未支付租金但有强资产负债表和抵押品的租户是否被核销 - 这4%的租户未被核销，其未支付的租金作为应收账款处理，因为预计他们会支付 [64][65] 问题8: 请谈谈暂停令到期的时间范围 - 州长需要修改紧急法令，因为许多城市的情况复杂；洛杉矶市议会更关注租户，贝弗利山庄关心双方利益，圣莫尼卡的措施较为可行 [69][70][72] 问题9: 小租户获得刺激支票对其支付租金的影响程度如何 - 刺激支票对小租户维持租金支付起到了很大作用，小租户将拥有公司视为个人事务，不太将破产作为选择，更有可能支付租金 [73][74][75] 问题10: 公司如何处理多户住宅的租金问题，租金调整是否是快速租赁的主要因素 - 快速租赁并非主要通过降低租金实现，而是由于疫情初期出现一些意外的搬离情况，公司加强了租赁团队；目前租金没有大幅下降，但也没有像以前那样上涨 [79][80][81] 问题11: 自疫情开始以来，办公室的表面租金和净有效租金是否有变化 - 夏威夷市场租金未受影响，洛杉矶市场目前租金保持稳定，但预计疫情和衰退会对租金产生影响 [82][83] 问题12: 是否看到办公室租赁优惠的变化 - 目前尚未看到优惠变化，公司不喜欢通过优惠来提高租金，认为租金直接下降才是租金下降的首要迹象 [84] 问题13: 历史上各物业类型的坏账率分别是多少 - 历史坏账费用通常为20 - 30个基点，在2008 - 2010年衰退期间为2%，但公司没有按物业类型细分的数据 [88][90] 问题14: 请按物业类型分解9%未支付租金的储备情况 - 9%未支付租金中，4%未核销，作为应收账款处理；5%已核销，其中超过一半与零售和酒店（如剧院、放映室和现场演出场所）相关，另一半是办公室和其他物业的混合 [94][95][96] 问题15: 请谈谈谢尔曼奥克斯和华纳中心市场的中长期价值是否会受益于潜在的城市市场转移 - 这些地区的成功更多是由于就业基地的产业转移和住房成本较低、生活质量较高，而不是人们从市中心或西区转移出来 [103][105][107] 问题16: 停车收入的趋势如何，7月是否有所回升，未来是否会与第二季度水平相似 - 由于一些租户有停车需求，停车收入约为正常水平的50%，预计未来停车收入将随入住率上升而增加 [108][109] 问题17: 公司是否可以扩展到新的子市场，目前关注的收购项目有哪些 - 公司正在关注卡尔弗城等市场，但不太喜欢购买单租户建筑，更倾向于多租户建筑；目前市场上的交易多为单租户或双租户建筑，公司在这些项目上难以中标 [112][113] 问题18: 上述收购是否主要针对办公室投资，是否考虑多户住宅 - 之前提到的收购主要指办公室投资；对于多户住宅，由于一些地区供应限制较少，购买公寓楼的吸引力较低，公司更倾向于通过建设平台进行公寓建设 [115][116][117] 问题19: 未来几个季度租户保留率是否会提高，租户行为有何变化 - 目前没有足够信息说明COVID对租户保留率的影响，从长期来看，租户保留率平均约为69% - 70% [118][119] 问题20: 多户住宅停车和其他收入环比翻倍的原因是什么 - 这是由于1月份一处物业发生火灾，租金收入降低，而保险理赔计入停车和其他收入，两者相互抵消，对多户住宅总收入影响不大 [120][121] 问题21: 山谷地区租赁利率环比下降240个基点的原因是什么 - 这是由于已知的自然租约到期，并非COVID导致的搬离，公司原本预计第一和第二季度会是困难时期，但租赁量有所恢复，原指导预期全年持平 [122][123][124] 问题22: 未收取但仍可收回并计入收入的4%租金是否包含在本季度现金同店NOI中 - 未核销的应收账款包含在NOI和现金NOI中 [125][126] 问题23: 毕晓普街转换项目的进展如何，第二季度签署租约的速度是否符合预期，租金与初始承销情况相比如何 - 毕晓普街项目进展令人惊喜，在疫情期间达到了承销预期，目前已租赁61套单元，超过60%，市场反应积极 [128][129]