财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO增长6.3%至4.25亿美元，即每股2.10美元；AFFO增长18%至3.65亿美元；同店物业现金NOI增长7.5% [6][18] - 2019年第四季度，收入增长7.8%；FFO增长7%至1.10亿美元，即每股0.54美元；AFFO增长12.8%至9100万美元；同店物业现金NOI增长7.3% [18] - 2019年全年租金直线增长28%，现金租金增长10%；第四季度直线租金增长28.6%，现金租金增长8.6% [14] - 2019年股息提高8% [6] - 2019年加权平均利率仅为3%，无浮动利率债务，2023年前无到期债务，无抵押资产池增至办公组合的41% [7] - 2019年收购非合并基金16%股权，交易产生约3.08亿美元投资收益，影响净利润但不影响FFO [11][18] - 预计2020年同店物业现金NOI增长4.5% - 5.5%，平均办公入住率90% - 91%，FFO每股2.23 - 2.29美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第四季度签署178份办公租约，覆盖79.1万平方英尺，其中新租约32.6万平方英尺，办公组合租约率升至93.3%，入住率升至91.4% [14] - 华纳中心租约率较去年提高220个基点，夏威夷组合入住率年底达94.3% [14] 多户住宅业务 - 第四季度末多户住宅组合保持全租状态，过去一年组合增加16%或566套，单套月租金提高6.3% [14] - 完成500套Moanalua开发项目的成功招租，两个在建多户住宅开发项目进展顺利 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷办公市场租金上涨，有大型租户签约，市场需求旺盛 [22] - 西区部分市场租金增长强劲，华纳中心也有积极变化，部分山谷地区表现良好 [76][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2020年继续发展多户住宅业务，预计有更多收购机会，重点关注洛杉矶市场 [12][28] - 持续推进办公物业的重新定位和开发项目，预计未来几年仍会进行相关活动 [60] - 公司认为市场上新增供应多在相邻市场，对自身竞争影响不大，且西区需要更多多户住宅 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表比以往更强，供应受限的市场租户需求旺盛，独特的运营平台、市场份额和开发机会使其对2020年及未来十年的增长充满信心 [10] - 认为拆分滚动提案通过可能性低，即使通过对公司财务影响也难以量化，且多数洛杉矶办公租约要求租户承担费用增加 [15][16] 其他重要信息 - 2019年公司每平方英尺用电量再降2%，连续十二年降低，总节约超22% [9] - 上个月Barrington Plaza公寓发生火灾，预计保险将覆盖损失 [9] 问答环节所有提问和回答 问题1: 夏威夷办公租金增长情况 - 公司表示夏威夷市场有诸多积极因素，如大型租户签约，租金确实在上涨 [22] 问题2: 多户住宅现金NOI季度为负的原因 - 公司称季度间数据有波动，本季度表现不佳，问题集中在少数物业，正努力改善结果 [23] 问题3: 拆分滚动提案的反对来源及收购方向 - 反对来源广泛，包括商业界和大量长期土地所有者，甚至一些房主也反对 [26][27] - 夏威夷多户住宅大型机构项目少，公司通过转换项目增加组合；洛杉矶收购管道情况良好 [28] 问题4: 若城市取消旧建筑免装喷淋装置豁免，成本如何 - 公司表示希望安装喷淋装置，但需明确相关规定和成本效益，若规定合理则是好事，否则仍有问题 [30] 问题5: 收购方向是新物业还是增加合资企业所有权 - 两者都有可能 [31] 问题6: 合资企业组合合并的3.08亿美元收益是否触发1031交换或特别股息，以及华纳中心交易和西区新建筑情况 - 该收益是GAAP会计收益，无税务影响，不影响AFFO和FFO [33] - 华纳中心交易未完成，暂不评论 [33] - 新增供应多在相邻市场，对公司竞争影响不大，西区需要更多多户住宅 [34] 问题7: 未来四个季度西区租约到期情况及檀香山办公楼转多户住宅的会计处理和NOI情况 - 租约到期分布在多个物业，属正常情况，公司正积极进行续约讨论 [37] - 会计处理分阶段进行，保留部分办公租户，完成住宅单元后计入多户住宅损益表，拆除楼层加速折旧 [38] - 难以单独评估办公楼NOI，公司认为开发公寓的回报率可接受 [40][41] 问题8: 办公入住率指导下降的原因及拆分滚动提案对交易市场的影响 - 入住率下降是年初正常现象，预计后续会回升 [44] - 目前未看到因提案导致交易增加的情况 [46] 问题9: 公司投资组合按市场价值计算的比例及提案通过对租户增长的影响 - 难以准确计算该比例，因Prop 13有自己的定义，且公司过往有相关提案的处理情况 [47][48] - 加州有诸多问题可能影响人口和租户增长，但目前未看到明显影响，难以确定提案是否会成为“压垮骆驼的最后一根稻草” [50][51] 问题10: 火灾对同店指导的影响及对提案10的看法 - 因保险赔付和会计处理方式，将该资产从同店指导中剔除，保险收益对同店数据影响不确定 [53][54] - 提案10支持率低，缺乏能量，州政府已出台全州租金控制条例 [55] 问题11: 办公入住率下降的原因及再开发计划和活动量 - 入住率下降是因新租约导致部分现有租户搬出，属正常年初现象，与再开发估计无关 [59] - 再开发项目大多完成，有两个额外资产，项目将持续多年，2020年建筑数量可能减少，但美元金额保持稳定 [60][62] 问题12: 布伦特伍德高层开发项目的交付时间、已花费金额、租赁方式及同店指导差异原因 - 项目建设将持续到2021年底，具体已花费金额待提供 [63] - 预计会有预租赁，该项目可能会受到关注 [64] - 公司给出的指导范围合理，不排除超越目标的可能性 [66] 问题13: 现金同店NOI增长的驱动因素及与GAAP同店NOI差异是否会收敛 - 增长来自强劲基本面，如入住率和租金增长，未听说与免租期结束有关 [70] - 差异情况可线下讨论 [71] 问题14: 收购合资企业伙伴的交易收益率、伙伴出售原因及投资管道和融资方式，以及市场租金增长情况 - 伙伴因基金接近尾声且已获利，公司按市场估值收购，部分伙伴选择继续参与新的合资结构 [73] - 收购管道中OP单位交易较难，目前未因拆分滚动提案增加直接销售交易 [75] - 不同市场租金增长情况不同，夏威夷和西区较强，部分山谷地区也有改善 [76][77] 问题15: 夏威夷资产合资计划是否搁置及Barrington Plaza火灾的声誉风险 - 夏威夷资产合资仍有机会，但需合适的时机和结构 [80] - 火灾可能有声誉风险，但目前未看到明显影响，火灾促使公司推动安装喷淋装置 [81] 问题16: 现有办公租金与市场的关系、债务与EBITDA比率及2020年租赁经济情况 - 现有办公租金比市场价值高10%多 [83] - 有机会改善债务与EBITDA比率，因预计收益增加且债务无大幅增长 [84] - 租约到期情况正常，租赁成本稳定，低于同行，预计租赁优惠无重大变化 [85]