财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司收入同比增长6.6%，FFO增长3.7%至1.039亿美元（每股0.51美元），AFFO增长14.3%至9430万美元，同一物业现金NOI增长6.7% [16] - 战略资产负债表活动使第三季度FFO每股减少0.04美元，预计第四季度FFO再减少0.01美元，2019年FFO总计减少0.05美元/股，排除影响后本季度FFO增长超9% [8] - 公司将同一物业NOI增长指引范围提高至6.5% - 7.5%，维持全年FFO指引中点，将范围缩小至2.09 - 2.11美元/股 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第三季度签署209份写字楼租约，覆盖99.9万平方英尺，其中新租约46.1万平方英尺创季度新高，直线租金和现金租金的租赁价差分别为29.1%和10.7% [13] - 写字楼整体租赁率提高94个基点至93.1%，整体投资组合入住率提高50个基点至90.9%，洛杉矶的优质资产租赁率提高220个基点至92.6% [13][14] - 未来四个季度剩余租约到期量仅占投资组合的10%，远低于近期历史平均水平 [14] 多户住宅业务 - 季度末多户住宅投资组合基本全部租出，Moanalua的新公寓单元已全部租出，公司正在对现有单元进行升级 [15] - 多户住宅同店现金NOI在过去两个季度约为1% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场租户需求强劲，由多个行业和健康的区域经济趋势支撑，且市场无重大新建筑供应 [6] - 檀香山市场因多种原因变得紧张，公司在该地区的写字楼转换为住宅项目进展顺利，对创造市中心劳动力住房有积极影响 [34] - 山谷地区的恩西诺/谢尔曼奥克斯市场表现强劲，伍德兰希尔斯市场也在改善 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用低长期利率和紧张的贷款利差进行债务再融资，自5月以来成功再融资约20亿美元，平均期限增加近五年，当前利率降低近35个基点至2.63% [7] - 公司计划在2020年于檀香山交付首批新公寓单元，布伦特伍德376单元的高层公寓塔楼建设进展顺利，交易管道增加，正在考虑多个潜在的写字楼和住宅收购项目 [11] - 公司优先使用合资平台进行融资和交易，以保持其强大并扩大合资伙伴和主权伙伴数量 [25] - 公司实施写字楼标准套房计划，提供随时可入住的套房并进行装修，该计划取得了巨大成功，公司正致力于增加套房数量 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对战略债务计划的结果感到满意，公司目前拥有历史上最强劲的资产负债表，净债务与企业价值比率仅为29%，2023年前无债务到期，未抵押物业占写字楼投资组合的41% [10] - 尽管市场可能受到宏观经济因素影响，但目前市场基本面良好，租赁和收入增长强劲，管理层对未来数字改善持乐观态度 [44][45] 其他重要信息 - 公司认为拆分税基提案不太可能通过，目前民意调查显示该提案不受欢迎 [36] - 公司认为同一物业增长加速主要是由于多个项目的潜在增长以及市场租赁指标强劲，而非去年处理最低工资问题的方式 [42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对资产市场定价的看法是否改变，未来更倾向于收购还是开发 - 开发过程较慢，需要提前进行授权工作，收购则较难控制，目前交易管道情况良好，公司对活动量感到满意 [20][21] 问题2: 多户住宅同店现金NOI何时开始上升 - 该数据季度间波动较大，不能作为未来趋势的指标，需要更多季度的数据来判断市场走向 [22] 问题3: 收购管道中的资产情况，包括类型、规模、资本化率、回报率、是否引入合作伙伴以及可接受的杠杆率 - 目前主要关注的是洛杉矶西部和山谷地区的写字楼项目，部分交易希望利用公司的管理和地位，公司首选合资平台进行融资，多数交易不会显著改变杠杆水平 [25] 问题4: 山谷地区的基本面情况，租金和入住率的变化是否支持公司在该地区进行更多收购 - 恩西诺/谢尔曼奥克斯市场表现强劲，伍德兰希尔斯市场也在改善，公司关注的项目位于恩西诺/谢尔曼奥克斯市场 [26] 问题5: 从资产负债表角度看，公司是否会继续减少抵押资产、降低杠杆、增加自由现金流，以及再融资债务的考虑 - 再融资可降低成本、延长到期期限，若利差和互换利率保持良好，明年仍可能有再融资机会，且再融资过程中可能释放部分建筑物用于未来融资 [28][29][30] 问题6: 檀香山毕晓普塔楼的去办公化进展，对整体写字楼市场的影响以及入住率波动的原因 - 市场因多种原因变得紧张，毕晓普塔楼的住宅转换项目进展顺利，对创造市中心劳动力住房有积极影响，入住率的小波动不具有重要意义 [33][34] 问题7: 洛杉矶市长支持拆分税基提案，公司对此的最新看法以及公司税收与市场的比较 - 公司认为拆分税基提案不太可能通过，目前民意调查显示该提案不受欢迎，且公司不愿提供税收相关信息 [36][40] 问题8: 同一物业增长加速是否与去年处理最低工资问题的方式有关，公司是否能维持中高个位数的增长 - 增长加速主要是由于多个项目的潜在增长以及市场租赁指标强劲，而非去年处理最低工资问题的方式，目前市场基本面良好，管理层对未来数字改善持乐观态度 [42][43][44] 问题9: 多户住宅业务在未来四到五年内是否会大幅增长，公司是否满意目前的业务拆分比例 - 公司希望尽可能多地开展多户住宅业务，但由于写字楼业务也有机会，且大型交易较多，因此难以改变业务比例 [47][48] 问题10: 写字楼标准套房计划的推出情况，是否达到每月30套的目标，以及在不同子市场和租户中的接受程度 - 该计划取得了巨大成功，公司正致力于增加套房数量，该计划在公司市场中效果较好，尤其适合面积小于5000平方英尺的租户，可加快租赁流程并降低周转成本 [49][50][51] 问题11: 租赁率达到多年高位，入住率是否会接近该水平，未来几年租约到期对入住率的影响 - 入住率与租赁率之间的差距通常在150 - 300个基点之间，租约到期情况呈周期性波动，整体较为稳定 [55][56] 问题12: 本季度债务再融资是否已获得全部收益 - 本季度仅获得部分收益，明年将获得全部收益，但仍会有一些非现金和少量现金成本 [58][59] 问题13: 2020年和2021年的租金按市值计价情况，以及当前到期租金对应的市场租金水平 - 公司的按市值计价比例多年来保持在10%，租金增长和按市值计价之间的关系并不完全对应，到期租金较高的市场租金上涨较快 [62][63][64] 问题14: 市场应如何看待公司未来在增长中对股权的使用 - 公司过去每年发行的股权约为1%，不算大量发行，公司不太倾向于发行股权，更重视使用合资平台，以避免股权稀释 [67] 问题15: 布伦特伍德和韦斯特伍德市场租赁率提升受限的原因，以及租金价差是否与其他西区子市场保持一致 - 布伦特伍德正在建设的公园未来将对该地区有益，目前租赁率低于预期；韦斯特伍德市场在公司收购后需要时间消化，入住率出现波动是正常现象，两个市场的租金价差情况良好 [72][73][74] 问题16: 写字楼重建项目对入住率和租赁速度的影响，以及本季度新租约的驱动因素 - 重建项目对提高租金有积极影响，在某些情况下可缩小与周边优质建筑的租金差距，虽然难以准确衡量重建项目的具体影响，但可以直观感受到其对租赁活动的帮助 [76][77][78] 问题17: IPO后，联合办公市场是否发生变化，对公司运营条件有何影响，联合办公市场放缓后公司相关空间的需求是否增加 - 公司多年来一直提供随时可入住的办公空间，联合办公市场对公司市场的影响不大，公司目前需求强劲，难以区分联合办公市场放缓的影响 [80][81][84] 问题18: 世纪城租户迁出的空间是否已全部填补 - 世纪城的租赁率达到95%，相关空间已基本填补 [86]