财务数据和关键指标变化 - 2018年全年公司收入增长8.5%，FFO增长12.7%至39970万美元（每股2.02美元），AFFO增长7.4%至30970万美元，同店现金NOI增长3.5%，第四季度G&A仅占收入的4.5%，远低于基准组 [23] - 2018年第四季度与去年同期相比，公司收入增长8.2%，FFO增长7.8%至10280万美元（每股0.52美元），AFFO增长5.5%至8030万美元，同店现金NOI增长3.1% [22] - 2019年公司预计FFO将增至每股2.07 - 2.13美元，虽面临非现金收入减少和新租赁会计准则两项不利因素，使FFO每股减少0.07美元，但同店现金NOI预计增长5% - 6%可抵消影响 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2018年第四季度签署183份办公租赁协议，覆盖68.3万平方英尺，其中新租赁面积28.6万平方英尺 [18] - 2018年第四季度办公租赁利差出色，直线租金上涨26.3%，现金租金上涨12.7%，整个办公组合的租赁率增至91.7%，入住率增至90.3%，檀香山和华纳中心均有显著增长 [19] - 2018年全年直线租金上涨31.4%，现金租金上涨13.6% [19] 多户住宅业务 - 第四季度末多户住宅组合保持全租状态 [20] - 2018年在圣莫尼卡收回15套1999年前的公寓单元，平均每套每年增加约4万美元租金 [20] - 过去一年多户住宅组合的总年化租金增长7.7%，反映出莫阿纳卢阿新开发单元的强劲需求和其他多户住宅组合的收入增长 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场基本面保持稳固，各行业需求强劲，子市场新办公建设几乎不存在，整个建设管道仅占现有供应的50个基点 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2019年及以后计划寻求更多办公物业重新定位机会，以实现显著的增量收入增长和高投资回报率 [9] - 计划将檀香山一座25层、49万平方英尺的办公塔楼改建为约500套新的劳动力公寓，以解决檀香山严重的租赁住房短缺问题，支持城市将市中心转变为24小时社区的努力 [10] - 2019年预计在子市场有更多收购机会，公司资产负债表强劲，现金流健康，AFFO派息率低于62% [16] 行业竞争 - 公司FFO中来自非现金收入（如FAS 141和直线收入）的比例较低，2019年指引中点仅为3.5%，是同行典型水平的三分之一，FFO增长转化为更高的现金流 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年感到兴奋，认为公司在2018年取得成功后，发展平台已成熟，能为FFO做出有意义的贡献 [7] - 尽管面临非现金收入减少和新租赁会计准则的不利因素，但预计同店现金NOI的增长将抵消这些影响，使2019年FFO实现增长 [24][26] - 从长期来看，公司通过建设和重建平台实现的增长更具可控性、可预测性和可靠性 [74] 其他重要信息 - 2019年初莫阿纳卢阿公寓社区建设完成，拥有近1200个单元，升级后成为夏威夷最现代、最受欢迎的劳动力住房社区之一 [8] - 布伦特伍德34层新住宅项目建设正全面展开，预计2021年底完工，成本估计在1.8亿 - 2亿美元之间 [15] - 公司正在建设一个1英亩的公园，将惠及整个社区，包括相邻的40万平方英尺办公塔楼和712套公寓社区 [16] - 公司连续11年降低每平方英尺的用电量，超过95%的符合条件的办公空间获得能源之星认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毕晓普交易对FFO的影响及2019 - 2020年的收益情况 - 公司将逐步转换楼层，不会一次性清空大楼，未来几年FFO可能会有波动，但整体影响不大 [27][30] 问题2: 市场上大型租赁协议对公司租赁业务的影响 - 大型科技公司的媒体业务带来大量制作预算，资金流向公司的小租户群体，有利于科技媒体生态系统，对公司业务有积极影响 [33][34] 问题3: 办公物业重新定位项目的高ROI情况及是否可加速推进 - 部分项目已接近完工，租金已出现不成比例的上涨，公司对项目效果更有信心，但考虑到同时进行的其他项目，不会过度增加工作量，目前项目规模和数量较为合适 [35][45] 问题4: 同店NOI增长指引相关问题，包括入住率和费用增长情况 - 入住率方面，过去几年的收购项目入住率较低，需要时间稳定，目前有提升空间；同店NOI方面，非现金收入减少带来机会，预计2019年同店NOI增长5% - 6% [48][49] - 公司通常不单独提供费用指引，预计2019年运营费用正常化率为3% - 4% [50] 问题5: 潜在投资活动和资本计划，包括收购机会、融资方式和杠杆情况 - 2019年收购管道情况良好，有更多机会；资本方面，运营产生大量自由现金流，AFFO派息率低，可为建设活动提供资金，新收购可通过JV平台等方式融资 [54][56] - 预计年底杠杆率不会有显著变化 [59] 问题6: 布伦特伍德项目土地价值和毕晓普街项目相关问题，如电梯银行处理和经济适用房情况 - 布伦特伍德项目土地成本接近零，项目中有16套经济适用房；毕晓普街项目目标是建设适合80% - 120%人群的住房，电梯银行问题需设置垂直竖井以支持住宅楼层同时不影响办公楼层 [62][65] 问题7: 2019年GAAP同店NOI指引范围及非现金收入对同店的影响 - 公司未提供GAAP同店指引，但提供了非现金收入占FFO和收入的比例，可据此反向推算 [68][69] 问题8: 未来几年实现AFFO增长的风险及可行性 - 公司历史上主要通过收购实现增长，现在建设和重建平台使增长更可控、可预测和可靠，希望未来能实现类似增长 [72][74] 问题9: 夏威夷购买另一座办公大楼计划的变化情况 - 最初因不确定莫阿纳卢阿开发项目的回报，考虑购买额外办公空间，项目完成后发现回报可观，且适合重建的物业公司已控制，因此决定独立推进该项目，但如果有合适的办公大楼仍会考虑 [76][77] 问题10: 租赁会计准则变化从0.04美元降至0.02美元的原因及现金影响 - 公司正式确定了租赁补偿结构，使更多费用可资本化，从而减少了对FFO的影响，主要是会计处理变化，无现金影响 [78][80] 问题11: 市中心转换项目的增量支出回报和对其他办公物业租金的影响 - 住宅部分回报可能处于开发回报的低端，但符合公司更大的目标；市场上有多个积极因素，租金呈两位数增长，具体影响需时间观察 [82][84] 问题12: 2019年入住率指引较为保守的原因 - 公司提供的是一个范围，预计檀香山和华纳中心会有良好的吸纳量，但西区因新收购项目租户对租金上涨的适应问题，存在一定的租户变动，可能影响入住率 [85][87] 问题13: 租金上涨情况及未来预测 - 公司不提供租金利差指引，但租金趋势良好，预计未来租金仍会上涨 [89] 问题14: 圣莫尼卡住宅项目剩余公寓数量和收回速度 - 圣莫尼卡约有200套1999年前的公寓剩余，过去几年每年收回约15套，未来速度难以预测 [90][91] 问题15: 同店组合变化及2018年新组合的入住率情况 - 2019年同店组合将增加，包括成熟的合资收购项目和重新定位项目，组合面积从约1180万平方英尺增至约1530万平方英尺，更能代表整体投资组合；无法提供2018年新组合的入住率情况 [93][94] 问题16: 毕晓普街重新定位对檀香山办公市场空置率的影响 - 该建筑约占市场的10%，项目将使市场在房东和租户之间更加平衡，对整个市场有积极影响 [95] 问题17: 莫纳罗亚目前的租赁百分比及剩余租赁假设 - 目前约一半单元已出租，公司未提供剩余租赁的指引或时间安排，希望租赁速度能持续良好 [98][99] 问题18: 整个投资组合的平均租金涨幅和市场租金增长预期 - 办公物业现有租金平均涨幅在3% - 3.5%之间，新租赁协议租金涨幅在3.5% - 4%之间；考虑到市场供需情况，预计未来几年租金将继续良好增长 [101][102]