财务数据和关键指标变化 - 第三季度综合医疗信托报告的正常化运营资金（FFO）为负940万美元，即每股0.04美元 [30] - 第三季度宣布每股0.01美元的季度分红，将于11月18日支付给10月25日登记在册的股东 [30] - 第三季度一般和行政费用较第二季度下降约3%，至890万美元 [28] - 2021年第三季度利息支出为6450万美元，较第二季度减少320万美元，原因是6月赎回了3亿美元的优先票据 [28] - 第三季度末，公司手头有大约7.95亿美元的无限制现金 [29] - 第三季度资本支出为4150万美元，其中SHOP部门经常性资本支出为2330万美元，较第二季度增加约400万美元；办公投资组合为920万美元；再开发资本支出为900万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP部门 - 已为SHOP部门的107个社区选定新的第三方经理，并与10家经理签订运营协议，其中69个社区在本季度完成过渡，另外30个在季度末之后过渡，计划在年底前完成所有社区过渡 [12] - 确定关闭一个社区，并评估该物业的最佳用途 [13] - 同店物业入住率较第二季度平均提高50个基点，但排除第二季度熟练护理单元关闭导致的收入下降后，该投资组合的同店物业收入因优惠策略环比下降约20个基点 [16] - 五星管理投资组合的工资和福利费用较第二季度下降1.9%，但持续的劳动力压力使运营商难以降低工资相关费用，预计随着劳动力压力持续，工资将上涨 [16][17] - 五星管理的120个社区投资组合中，潜在客户线索较上一季度增长41%，主要受数字线索增长70%推动；入住人数增长19.2%，搬出人数仅增长3.6%；受德尔塔变种影响，参观人数环比下降4.3%，10月随着新冠病例减少，较9月增长7.8% [18] - 同店物业池在第三季度过渡69个社区后减少至159个社区，该同店投资组合的现金基础净营业收入（NOI）较第二季度减少610万美元，原因是熟练护理单元关闭导致收入下降以及某些运营费用增加 [26] 办公投资组合部门 - 本季度完成39份新租约和续租约，总面积约37.2万平方英尺，略高于三年季度平均水平；租约平均租金上调28.1%，加权平均租期8.2年，每平方英尺每年租赁成本约8美元 [20] - 租赁管道增长至约240万平方英尺，是第二季度的两倍多；其中约100万平方英尺（42%）是新交易，10%是与新租户签订意向书并正在协商租约 [21] - 第三季度同店物业入住率较上一季度下降30个基点，主要因两个租户搬离以及一个3万平方英尺的生命科学租户7月搬离；截至第三季度，同店物业入住率为92.7% [21] - 同店物业现金基础NOI较上年增长40个基点，主要由于停车收入增加和运营成本降低，但部分被入住率下降抵消 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续推进SHOP部门社区向新运营商的过渡，预计年底前完成所有社区过渡，以优化运营表现，为居民和团队成员创造卓越体验 [12][13] - 计划对佐治亚州迪凯特一处11.2万平方英尺的物业进行再开发，租户将于年底搬离 [22] - 持续对投资组合进行资本投资，以改善未来业绩 [31][33] 行业竞争 - 高级生活行业竞争激烈，竞争对手提供激进的租金优惠套餐，公司旗下五星管理的物业也被迫跟进，预计优惠短期内不会消退 [15][35][36] - 办公投资组合租赁市场强劲，租金呈上涨趋势，公司有望通过新租赁活动获得可观租金上调，并对部分资产进行重新定位 [20][22][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第三季度美国新冠病例因德尔塔变种再次增加，劳动力市场挑战加剧，但高级生活运营商和社区仍为居民提供优质服务和护理 [9] - 高级生活行业复苏将继续不均衡，但公司投资组合和行业内出现一些令人鼓舞的趋势 [11] - 随着新冠病例减少，有望减少与疫情相关的限制，促进运营环境更加顺畅 [19] - 对将SHOP社区过渡到新运营商的战略充满信心，预计高级生活投资组合业绩将逐步恢复 [33] 其他重要信息 - 第三季度确认近80万美元的《关怀法案》资金计入利息和其他收入，年初至今《关怀法案》收入达1900万美元，均不包括在报告的现金基础NOI中 [27] - 与过渡相关的费用为310万美元，较第二季度减少1190万美元，因熟练护理单元关闭已完成 [27] - 公司下一次优先票据到期日为2024年5月，10亿美元9.75%的优先票据将于2022年6月可赎回 [29] - 季度末后，公司行使选择权将循环信贷安排的到期日延长一年至2023年1月，并有一个额外的一年延期选择权至2024年1月 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级生活市场竞争对手的激进定价何时会消退 - 很难预测，竞争对手竞争激烈，只要优惠策略有效，就会继续提供，短期内优惠不会消退 [35][36] 问题2：医疗办公（MOB）生命科学领域的租金上调趋势是否会在第四季度和2022年持续，原因是什么 - 租金上调是多种因素共同作用的结果，生命科学资产所在的马萨诸塞州列克星敦和托里松等市场强劲，MOB投资组合也有高个位数到两位数的租金上调，租赁市场活跃，租赁管道达240万平方英尺，预计租金将增长 [37][38] 问题3：第四季度和2022年初的资本支出情况如何 - 由于供应链中断、熟练劳动力短缺以及新运营商带来不同想法，资本支出难以预测；预计第四季度仍有大量资本支出，但全年可能接近2亿美元，而非之前预计的2.5亿美元 [39][44] 问题4：目前竞争对手提供的优惠套餐情况如何，是否比几个月前更激进 - 竞争对手的优惠力度与几个月前相当，不同市场有所差异，常见的优惠包括免除社区费用或提供数月的半租金优惠，五星管理的物业也提供类似套餐 [48] 问题5：公司为何开始提供优惠套餐，何时开始的 - 竞争对手提供深度优惠，为了提高入住率，五星管理的物业不得不跟进；采用免租金的方式，免租期结束后仍有较高的基本租金，有利于后续租金增长 [49] 问题6：竞争对手的入住率增长是否强于五星管理的物业，差距有多大 - 部分同行报告的入住率增长更强，公司正在进行社区过渡，107个社区过渡的公告以及五星管理公司和区域层面的重组对整个投资组合产生了影响；此外，公司投资组合需要资本投入，随着资本的部署，业绩有望持续改善 [50][51] 问题7：劳动力方面的情况如何，何时开始提高员工工资，涨幅有多大 - 工资涨幅与市场基本一致，同比约5%，一线员工在某些市场有两位数的涨幅；运营商与亚马逊和沃尔玛等竞争员工，不仅存在工资压力，还面临员工短缺问题，这也推动了工资上涨 [52] 问题8：在8 - 9月期间，成本是否明显增加，寻找劳动力是否更困难 - 劳动力市场一直很艰难，过去几个月尤其具有挑战性；不同市场情况不同，新运营商的福利政策有所不同，需要进行一定的平衡；如果提供优质服务，有望通过提高费率来弥补成本，但会有一定的滞后 [53][54] 问题9：潜在客户线索的增长主要来自哪些渠道，其他渠道是否也有类似增长 - 潜在客户线索的增长几乎完全由网站线索驱动，五星管理公司也使用其他线索来源，但一直在大力推广数字线索平台并取得了成效；这些线索已转化为参观量，10月五星管理社区的参观量较9月增长了8% [55]