纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业、房地产投资信托（REITs）行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、Teraco、Dominion Energy、CyrusOne、CoreSite、QTS 纪要提到的核心观点和论据 公司业务情况 - 公司是数据中心REITs，业务具有韧性，有长期驱动因素支撑需求，管道强劲，租赁业务有望表现良好，续约利差改善，全球净吸纳量增加、空置率下降以及行业新供应受限 [4][6] 股价表现 - 股价处于52周低点，此前曾接近180美元，现跌至116美元，主要原因一是10年期国债收益率上升，REITs与利率历史上呈负相关；二是公司今年进行了大型交易，收购Teraco，该交易初期有稀释作用；三是能源方面，北弗吉尼亚地区电力供应和成本问题以及公用事业挑战带来不确定性 [7][8][9][11] 北弗吉尼亚地区电力问题 - 预计本周从Dominion Energy获得更多消息，此前初步评估显示2023 - 2025年开发量将比预期减少50% - 80%，但具体幅度不确定 [13] - 公司有大量土地储备，传输限制会延迟开发进度，但部分建设项目仍会完成、出租和启动，一些长期项目可能会推迟 [15] - 该地区电力问题相当于全球最大市场的供应冲击，可能导致价格上涨，但不能简单将需求转移到其他市场 [19] 欧洲电力情况 - 公司大部分公用事业费用可转嫁给欧洲客户，目前客户支付的是一年前对冲的价格，公司正在为2023年进行对冲并将价格告知客户，会有一定影响 [23] - 欧洲业务更多是托管和连接导向型，电力成本占客户总成本的比例相对超大规模客户较小，客户不太可能关闭数据中心 [24] 通胀影响 - 公司部分租约与CPI挂钩，努力在续约和新租约中实现这一点，若通胀远高于固定的现有扶梯条款，会有不利影响 [26] - 公司在控制成本方面表现较好，除电力成本由客户承担外，控制成本能力优于整体通胀水平 [26] - 通胀导致开发成本上升，若需求稳定，会推动租金上涨，公司在通胀环境下有定价权，且这种定价权在欧洲、美洲、亚洲广泛存在 [27][28][30] 经济衰退影响 - 不可避免会有客户破产或经营困难，但也有客户表现良好，希望盈利客户能抵消亏损或倒闭客户带来的流失率 [32] - 目前需求来源具有韧性，客户有长期显著增长的预期 [33] - 如今IPO科技公司多在云端运营，不在公司设施内，且经济衰退时数据中心需求可能增加，如2008 - 2010年，当时需求大、供应有限，价格大幅上涨 [34] 对Jim Chanos观点的回应 - Jim Chanos认为超大规模客户会消化公司核心业务，但公司客户多样，有5000个客户，相关客户规模相对较小 [37][39] - 今年前六个月和去年后六个月，相关云服务提供商客户需求加速增长，公司与客户的合作信息与Jim Chanos观点相反 [40] - 公司运营云中立数据中心，企业客户可选择任何云，采用混合多云架构，而在亚马逊等数据中心无法实现 [41] 业务发展趋势 - 过去十年数据中心行业资本涌入，导致回报率和租金下降，如今小玩家资本结构变化、资本成本上升、开发成本增加，除非投资者接受低回报，否则价格需上涨，目前租金已从去年下半年的调整后开始正增长，趋势有望持续 [44][45] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Jordan Sadler加入公司是因为看好行业长期增长，想换个视角工作，且公司有很多优秀员工 [47] - 对于美国公共REITs，最大的宏观挑战是利率上升；对于数据中心行业，最大的特定风险是流动性资本市场；目前未看到需求减弱的迹象 [49]