纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心、通信基础设施 - 公司：Digital Core REIT、Digital Realty Trust, Inc.、Keppel DC REIT、Teraco、Interxion、Telx、Ascenty 纪要提到的核心观点和论据 Digital Core REIT - 公司概况：去年12月在新加坡证券交易所上市，拥有北美10处核心资产，位于北弗吉尼亚、洛杉矶、硅谷和多伦多 [4] - 投资者关注点：新加坡REIT市场更注重收益率，DPU收益率和其增长是关键考虑因素，同时也关注美国投资者看重的指标如资本化率 [4] - 股权结构：约15%由散户持有，Digital Realty是最大股东，持股35%，其余由机构持有，机构股东中北美占10%，新加坡占10%，其余分布在亚太地区 [6] - 一季度趋势：有机增长主要源于内置租金上涨、时间因素和免租期结束，预计近期现金NOI增长较快，基本面与Digital Realty相似 [8] - 合同结构：约三分之二为三净租赁，其余为全服务毛租加电费，能源成本可转嫁给客户，不受能源成本上升影响 [10] - 竞争对手：Digital Realty授予其优先购买权，第三方收购方面，竞争对手主要是专注数据中心的新加坡REITs，如Keppel DC REIT [12] - 目标资产类型：投资稳定收益资产，即出租率超90%的资产，不涉及开发业务，对已建成数据中心和交钥匙设施开放，近期可能更关注已建成数据中心 [14] - 非Digital Realty资产收购：Digital Realty资产收购管道大，第三方收购非首要任务，2022年不会进行，收购xScale站点有可能但非2022年事件 [51][53] Digital Realty Trust, Inc. - 2022年展望及FFO每股趋势 - 不利因素：美元走强，汇率带来约200 - 略超200个基点的增长逆风；电力成本是讨论话题，但合同结构使公司能转嫁近90%电力成本，部分情况下可提价；利率上升，但大部分债务为长期固定利率，仅循环信贷额度有可变利率风险，且已采取措施管理 [16][17][18] - 有利因素：需求良好，过去八个季度中有七个季度签约额超1亿美元；定价开始好转，有定价权，上调了续约利差指引，有望实现中高个位数增长 [18][19] - 同店现金NOI：同店指引在 -2.5%至 -3.5%区间，按固定汇率调整后有超200个基点改善，接近 -100个基点，较去年有改善。未来因定价改善、专注租赁可用容量，同店业绩有望提升 [21][22][23] - 资产回收：今年处置或资本回收指引约为5 - 10亿美元，目前进展少，主要包括处置少量非核心资产和向Digital Core REIT转让资产 [25] - 并购情况 - Teraco收购：Teraco是南非和非洲大陆领先资产组合，交易仍在监管审查中，预计今年三季度完成。收购后类似合资管理，借鉴Interxion整合经验，发挥双方优势。未全资收购是因现有管理层看好业务前景，也是一种风险管理策略。收购消息引发客户兴趣，尤其是其连接非洲和EMEA的能力 [27][28][30][34][36] - Interxion整合经验：整合后欧洲业务成果和租赁情况良好，为Digital Realty带来巨大收益 [31][32] - 定价趋势：北弗吉尼亚市场定价有6%的同比增长，多数主要市场因供需关系收紧出现定价顺风，如新加坡、德国、瑞士等市场，今年价格手册费率上涨情况多于往年 [39][40] - 新开发项目无杠杆回报率：目标回报率在9% - 11%区间，希望随定价改善提高回报率，但需考虑成本和市场供需情况 [43][45] - 租金上涨情况：超大规模客户倾向固定租金，当前环境下固定涨幅需提高；多数0 - 1兆瓦合同尤其是EMEA地区为CPI挂钩；现有大合同续约涨幅历史上在2% - 4%，目前正努力提高该比例 [48][49][54] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Digital Core REIT的有机增长主要源于内置租金上涨、时间因素和免租期结束，且其IPO资产组合100%已出租 [8] - Digital Realty通过增加循环信贷额度规模7.5亿美元来增强流动性 [18] - Teraco有云服务和大规模提供商客户，也有企业零售托管业务，还有大量待开发土地和场地用于未来扩张 [27]