纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业 - 公司：Digital Realty Trust Inc.（NYSE:DLR），Teraco，Digital Core REIT（新加坡REIT） 纪要提到的核心观点和论据 公司概况 - Digital Realty是云与运营商中立托管设施的领先提供商，在26个国家的50个大都市地区拥有超280个数据中心，企业价值约500亿美元，是标准普尔500指数成分股和美国上市房地产投资信托基金（REIT）前十 [3] - 公司业务60%以上的收入来自北美，约30%来自EMEA，10%来自亚太地区，主要拥有自有房地产，无重大负债，有超4000个优质客户，多数为投资级评级或相当水平 [5] 2021年业务亮点 - 创纪录的预订年，预订额超5亿美元，约占年收入的13%，企业部门新增近500个新客户 [6] - 基本完成2年前收购的Interxion的整合，欧洲市场取得显著成功，第四季度预订额创纪录 [6][7] - 产品持续创新，全球投资不断，全球投资组合中有超250兆瓦正在开发，主要集中在国际市场，尤其是EMEA和亚太地区，部分北美城市也在增长 [7] - 资本来源不断演变，去年12月初完成新加坡REIT（S - REIT）交易，出售10项资产，价值约14亿美元，产生近10亿美元收益，与Digital Core REIT建立长期资本合作关系 [8] - 签署协议收购南非Teraco多数股权，预计今年上半年完成交易，该公司资产战略意义重大，与公司现有业务互补 [9] - 第四季度预订额创纪录，超出预期，资产负债表和资本成本持续改善，几周前因盈利强劲将股息提高约5% [11] 客户需求与市场趋势 - 客户需求强劲，从地区来看，欧洲是最强劲的地区之一，2020 - 2021年约一半的预订来自美国以外，包括EMEA和亚太地区；亚太地区也是创纪录的一年，新加坡市场表现强劲；北美在关键细分市场持续成功，北弗吉尼亚州入住率超90%，开发中的空间租赁率超50%，企业业务预订也呈上升趋势 [13][14] - 业务整体从地区和规模部署来看都很强劲，预计2022年需求趋势将持续，过去连续5个多季度季度预订额在1 - 1.2亿美元之间，第四季度表现出色 [17] 俄乌冲突影响 - 公司在乌克兰无业务，与俄罗斯相关的客户极少，对业务无重大影响，预计未来也不会有显著影响 [19] 2022年业务展望与增长因素 - 2022年公司预计有6% - 8%的综合增长，出售10项资产给S - REIT会带来收入损失，但收购Teraco预计带来的收入与之大致抵消，具体取决于Teraco交易完成时间 [20][22] - 从长期来看，假设能保持健康的预订水平，结合续约利差、客户流失等因素，公司目标是实现高个位数的收入增长 [23][24] 企业托管市场机会 - 公司一直有企业业务，2015年收购Telx后更具意义，后续通过一系列收购和扩张，在北美、欧洲和亚太地区加强了企业业务布局 [26][27] - 企业业务需求更可预测，公司凭借高连接性资产增加了客户价值，在游戏、医疗保健、软件应用等领域看到增长，2021年0 - 1兆瓦类别（主要是企业业务）的预订平均约占40%，未来将继续是重点 [28][29] - 市场份额增长来自两方面，一是从规模较小的竞争对手处夺取份额，二是随着企业客户数字化转型，吸引从未使用过运营商中立服务的企业客户 [31] 能源成本应对 - 公司合同结构有利，超80% - 90%的电力成本直接由客户报销，同时高度对冲电力成本，约85%的电力成本已对冲，主要在EMEA市场，还会增加额外对冲 [33] - 拥有电力购买协议，在电力成本上升时受益，可抵消部分成本增加 [35] - 2022年因对冲措施影响较小，预计对底线影响在0.03 - 0.05美元之间，未来会继续监测，认为合同结构和大量成本转嫁使公司在2022年及以后能较好应对能源成本问题 [38] 供应链管理 - 公司未看到部署受供应链影响的重大变化，通过供应商管理库存战略提前锁定设备条款、定价和交付，确保能按时满足客户需求，对2022 - 2023年的建设和开发有信心 [40][41][42] Teraco收购 - Teraco是非洲大陆和全球连接性最高的资产组合之一，拥有超20000个交叉连接，符合公司全球、连接和可持续的战略，是公司非洲增长战略的一部分，与公司在非洲的其他收购互补，还能连接到EMEA市场 [44][45] - 公司收购其约55%的控股权，管理团队出色，客户基础与Digital Realty互补，预计能在南非和非洲大陆继续发展业务 [46] 核心FFO每股收益增长 - 2021年核心FFO每股收益增长约5%，高于初始指引；2022年报告基础上预计增长5%，考虑资产出售、收购和外汇因素，正常化基础上增长超6%，长期来看，预计处于中高个位数增长轨迹 [48][49] 资本分配与杠杆管理 - 2022年主要资金用途是Teraco收购和持续的开发项目，预计开发支出23 - 25亿美元，资金来源包括约10亿美元的远期股权、运营现金流、30亿美元的循环信贷额度（年底已提取约4亿美元）、债务市场融资和S - REIT筹集的资金 [51][52] - 公司长期目标杠杆率约为5.5倍，目前略高于该水平，但通过多种资本渠道和预期的盈利增长，有望将杠杆率恢复到目标水平；大部分债务为长期固定利率，2023年无到期债务，2022年到期债务可通过循环信贷额度偿还，固定费用覆盖率超4倍，对杠杆管理有信心 [54][55] 边缘计算机会 - 边缘计算机会仍在发展中，公司正在积极监测，已通过Vapor IO和AtlasEdge对边缘计算公司进行投资，部分领导者参与相关业务；公司部分高连接性资产与边缘计算相关，未来会继续关注其发展 [57][58] 其他重要但可能被忽略的内容 - 新加坡REIT（S - REIT）由Digital Realty的长期资深人士管理，自去年12月底首次公开募股以来股价大幅上涨 [9] - 公司在2021年指导现金续约利差略为负，实际为负0.3%，2022年指导约为持平，显示出续约利差的积极趋势 [23] - 公司在2022年初发行了额外的欧元债券并赎回了美国部分高息债务 [52]