纪要涉及的行业或者公司 - 行业：数据中心行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、PTS、CyrusOne、CoreSite、American Tower、Equinix、AtlasEdge、Vapor IO、Mapletree、Prologis 纪要提到的核心观点和论据 公司概况 - Digital Realty是领先且最大的数据中心托管和互联设施所有者及运营商，全球平台覆盖约50个大都市、25个国家和六大洲，客户超4000家，且以两位数年化率增长 [4] 市场需求 - 疫情凸显业务长期基本面，推动数字化转型，数据中心处于核心地位，过去八九个季度需求强劲，2021年成果显著 [5] - 对企业和超大规模客户市场均有布局，超大规模领域优势渐显，企业市场是追赶重点，2022年及以后将持续投资，近期新签约中企业占比40% [9][10] - 美国和EMEA市场年末健康，EMEA增长更明显，因GDP、人口规模、技术发展、语言文化、数据主权等因素带来增量需求，超半数开发管道在EMEA [11][13][14] 租金增长 - 公司正在应对租约到期问题，随着通胀、供应瓶颈等因素，定价权逐渐回归，近期更新价格手册有多处提价，但不会短期内大幅提升租金 [18][19] 并购策略 - 并购是行业自然趋势，公司筛选机会注重战略互补，提升客户价值、定价权和长中短期增长，近期多为填补地图和能力的小规模并购 [21][22][23] - 竞争对手被私募收购对市场影响不大，私募会利用杠杆追求高回报，可能拆分资产，公司少了按季度考核签约的竞争对手 [25][26] - 行业整合基本完成，难以再出现能与公司和Equinix竞争的大规模整合 [28][29] - CoreSite与American Tower的交易令人费解，公司看好边缘计算，但认为不一定依赖塔基，会通过战略部门、合作和投资等方式将客户能力扩展到边缘用例 [31][32] 新加坡REIT交易 - 新加坡REIT是公司核心资本来源的持续演变，不是剥离亚太业务，该投资组合资产稳定，100%出租，平均租期六年，仅2%的租金递增，客户信用质量高 [34] - 作为公司的合作工具，为投资者提供回报，让公司专注高风险高回报业务，是长期永久资本合作伙伴，未来会扩大规模，可用于符合核心要求的潜在并购 [35][36] ESG方面 - ESG是公司DNA的一部分，在融资方面有诸多绿色举措，是最大的美国瑞士法郎绿色数据中心债券发行商 [41][42] - 可持续发展挂钩的全球信贷安排采用奖惩模式，激励公司履行绿色电力、碳使用和水影响等方面的承诺，绿色电力使用比例达50%以上，且以实际方式推进，而非仅购买信用 [43][44] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司最近收购了西雅图的威斯汀大厦，还在克罗地亚、希腊、印度、韩国首尔和尼日利亚拉各斯等地开展业务，增强全球能力 [23] - 公司与AtlasEdge、Vapor IO合作，将平台客户扩展到边缘用例 [32] - 公司2013年与保诚建立首个合资企业，约两年前与Mapletree就10亿美元投资组合合作，此次新加坡REIT是新的永久资本合作伙伴 [34]