财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.46美元，全年为每股1.78美元；第四季度总投资组合同店增长率为3.6%，全年为4.8%；年末净债务与EBITDA比率为5.2倍 [9] - 第四季度董事会宣布每股股息0.30美元，预计合并后股息支付保持不变 [10] - 2024年加权平均股数约为6.9亿股，已确定所有资本需求来源，无剩余资金需求 [11] - 2024年FFO展望包含对19亿美元DOC债务的负0.03美元按市值计价调整，不将此逆风因素加回调整后FFO [12] - 2024年预计利息费用增加3500万美元，有1000万美元收益下降，包括一次性保证金未计入及潜在卖方融资债务偿还稀释 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 2023年全年同店增长3.4%，第四季度增长4.3%，年末入住率91%，租户保留率约80% [24] - 2024年同店展望为2.5% - 3.5%，预计同店NOI约8.25亿美元，占总体60% [12][54] 持续护理退休社区（CCRCs）业务 - 2023年第四季度同店增长5%，全年增长15.6%，是创纪录的入门费销售和现金收款年，现金收款超FFO和AFFO摊销额4000万美元 [24] - 2024年同店展望为4% - 8% [13] 实验室业务 - 2023年全年同店增长3.7%，第四季度增长2.7%，全年签署98.5万平方英尺租约，续约现金再租赁利差为23%，运营组合年末入住率97% [51] - 2024年同店增长展望为1.5% - 3%，受合同租金递增、正租金按市值计价和内部化运营收益驱动，但有入住率下降和免租期影响 [27] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计3月1日完成与Physicians Realty Trust的战略合并，认为合并将增强平台能力、关系、资产负债表和收益 [19] - 积极评估超200亿美元合并投资组合的资本循环机会，包括直接销售和合资企业重组，所得款项可能用于核心业务机会，也会考虑股票回购或偿还债务 [8] - 专注于国内五个最佳子市场，85%租金来自40万平方英尺以上园区，年初已签署5.8万平方英尺租约，另有11.5万平方英尺意向书，还获得超400万平方英尺土地开发权 [22] - 门诊医疗行业需求超过供应，公司在该领域有二十年运营历史，2023年租赁量、保留率、续约利差和同店增长处于或接近历史最高水平 [6] - 实验室行业长期增长基本面良好，但风险投资部署和IPO市场疲软，董事会推迟租赁决策，预计2025年新交付量大幅减少 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心业务表现符合或优于预期，实验室业务增长不如过去十年，但市场定位良好，相信随着市场情绪和基本面改善将表现出色 [14] - 2024年同店展望高于五年历史初始指引，受益于行业基本面强劲、优质资产和运营以及内部化，合并将打造更大更好公司推动内外部增长 [21] 其他重要信息 - 上个月完成Callan Ridge合资企业交易，获得1.3亿美元收益，消除2200万美元未来租户改善支出 [53] - 已明确Sorrento Therapeutics情况，2024年NOI有1000万美元负面影响，相关资产已进行重新开发并积极招租 [56] - 预计2024年G&A在9500万 - 1.05亿美元之间，中点仅比2023年增加约500万美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不考虑合并影响，传统Peak的FFO或AFFO同比增长情况如何？ - 若不考虑合并，AFFO同比将下降，主要因两个大型园区临时NOI损失；合并带来约每股0.05美元的增值，使AFFO同比持平 [32] 问题2: 实验室业务租赁管道情况，与圣地亚哥的关系及租金按市值计价情况？ - 年初至今已签署约17.5万平方英尺租约和意向书，按年化趋势好于去年；租赁交易分散在各市场，多为3万平方英尺以下，租金按市值计价约在5% - 10% [34][35] 问题3: 可能出售的资产类型有哪些？ - 考虑广泛资产出售机会，若为核心资产可能进行重组并保留所有权；公司2023年是净卖方，2024年可能仍是，会对价格敏感 [39][61] 问题4: 开发管道项目推迟的原因及对需求的担忧？ - Vantage项目因部分交付和后续租赁安排推迟；Gateway项目因租赁签约时间长和租户装修准备时间长而推迟，目前正在积极招租 [42][66] 问题5: 合并协同效应情况及未来实现可能性？ - 2024年指导中已包含4000万美元协同效应，目前进展超预期；若内部化顺利，未来可能实现更高协同效应 [45] 问题6: Amgen和Sorrento园区何时恢复现金收益？ - Portside园区部分已租出，预计今年开始租赁；Sorrento园区尚未租出，但正在带租户参观 [47] 问题7: 实验室业务2024年同店增长节奏如何？ - 从FFO角度看，全年各季度变化不大；但部分大型租赁在年初开始且有免租期，会影响第一、二季度同店数据，下半年相对较好 [63] 问题8: 门诊医疗业务是否有超越3%同店增长的潜力？ - 过去十年门诊医疗业务增长为2% - 3%，预计未来5 - 10年将加速，因供需、建筑成本和租金上涨能力等因素，且公司历史上常超同店和盈利指引 [74] 问题9: 如何让租户接受更高租金？ - 新开发项目市场租金比现有租金高约20%，提供了租金增长空间；租户结构中医院占比从20年前的25%增至65%，更有能力推动租金上涨；续约利差和固定年度租金增长也有助于租金提升 [76][97] 问题10: 7 - 8亿美元开发或再开发及资本支出指导的主要组成部分有哪些？ - 主要包括完成Vantage项目、开展新HCA开发项目以及多个园区的再开发，如Pointe Grand、Portside和Sorrento等 [83] 问题11: CCRC投资组合的最新想法，是否有增长空间或资本事件可能？ - CCRC投资组合表现良好，入住率有望提升，租金将实现中个位数增长；该业务与医疗和实验室业务无战略重叠，未来可能进行资本循环，但会对价格敏感 [106] 问题12: 若剔除DOC，2024年门诊医疗同店NOI增长情况如何？ - 难以准确拆分，但预计增长与Healthpeak历史情况相近，DOC的原地租金递增率正在与Healthpeak趋同 [126] 问题13: 实验室同店NOI中2024年入住率和利差情况，与2023年相比如何？ - 预计同店增长受租金递增、正租金按市值计价和内部化运营收益驱动，但入住率会有适度下降，免租期和坏账缓冲是逆风因素，综合来看增长在1.5% - 3% [110] 问题14: 实验室租金正利差更接近2024年第四季度还是2023年全年情况？ - 2024年第四季度数据是个例，预计不会有很多类似情况 [111] 问题15: CCRC租金增长低于预期的原因是什么？ - 2024年CCRC仍有入住率和租金增长，但为中个位数而非高个位数；过去18个月合同劳动力成本下降的好处已基本消失 [115] 问题16: HCA项目是否有扩展可能，是否有与其他大型医疗系统开展类似项目的途径？ - 有机会帮助大型医疗系统扩展门诊网络，如与Northside和owner help有开发项目和合作机会 [133][134] 问题17: 实验室租金按市值计价与未来几年租约到期情况对比，以及不同规模需求的差异？ - 近期因Amgen租约到期，按市值计价略低；租户需求中60% - 75%为3万平方英尺以下，是过去半年到九个月的主要交易区间 [136] 问题18: 2025 - 2026年实验室市场是否仍低迷，是否有机会加速增长？ - 2023 - 2024年因Amgen影响较温和，2025年及以后将显著回升，但与一年前预期相比，因市场基本面因素有所下降 [138][141] 问题19: 4000万美元协同效应在交易完成后如何分配，后续是否有超预期可能？ - 大部分协同效应来自G&A节省，预计交易完成时基本实现；内部化带来的收益将按季度体现；额外2000万美元协同效应预计在2025年及以后实现 [143] 问题20: 若市场估值仍低迷，今年预计处置资产的规模范围是多少？ - 若市场紧张可能为零，若市场开放可能达数十亿美元，目前正在进行广泛讨论 [151] 问题21: 目前在生命科学和其他租赁市场积极出售资产的程度如何？ - 正在进行广泛讨论，若市场开放可能有较大规模出售 [152] 问题22: 两个9000万美元开发项目收益率相对较薄，为何选择开发而非其他用途？ - 项目合作伙伴为HCA，位于达拉斯且有成功经验，资产需求旺盛；项目高度预租，签订长期租约且无近期资本支出，现金流回报有吸引力，出售资产可实现增值 [154]