财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.1% [21] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.30美元 [26] - 提高调整后FFO指引中点0.02美元至1.73美元，范围收紧至1.72 - 1.74美元；提高综合同店指引中点75个基点，范围收紧至4.5% - 5.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 同店增长率为5.4%，季度末 occupancy率达99% [21] - 续约现金按市值计价为正30%，租户保留率为64%，租金收取超过99% [22] - 本季度执行超50万平方英尺租赁，87%为新租约 [32] 医疗办公业务 - 同店增长率为4.9%，总 occupancy率为90%，环比增加10个基点 [23] - 第三季度开始130万平方英尺租赁，含约25万平方英尺新租约 [23] - 租户保留率为82% [24] CCRC业务 - 同店增长率为4.1%，IL、AL和记忆护理单元 occupancy率增加110个基点 [25] - 第三季度现金和租金收入为2400万美元，超过季度NREF摊销2000万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山租金同比中个位数增长，活跃需求约200万平方英尺 [37] - 圣地亚哥市场租金全年低至中个位数增长，活跃需求100万平方英尺 [37] - 波士顿市场租金中个位数增长，活跃需求约220万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦生命科学和医疗办公，最大化价值创造并降低风险 [9] - 推进所有三个生命科学市场的开发权，预计2023年下半年开始下一轮开发 [16] - 资本规划灵活，考虑第三方资本，以股东利益为目标 [17] - 对CCRC业务持机会主义态度 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济背景更具挑战性，各业务部门仍运营出色 [21] - 生命科学业务需求虽从历史高位回落，但与疫情前水平相符，供应项目推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降 [45][47] - 医疗办公业务受Medical City Dallas业绩推动，未来将保持一定增长 [24] - CCRC业务面临费用压力，但供需基本面良好 [25] 其他重要信息 - 飓风Ian对公司物业造成轻微损坏，预计最大损失约500万美元，已计入调整后FFO [26] - 预计第四季度确认约2500 - 3000万美元领导过渡相关费用 [113] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 生命科学业务供需平衡及市场租金走势，以及近期转租空间情况 - 需求虽从高位回落但与历史水平相符，供应项目因利率等因素推迟或搁置，预计未来18 - 24个月供应下降；市场租金年初至今低至中个位数增长，预计将继续增长但速度回归正常；转租空间在各市场均有增加，波士顿较多，但对公司影响较小 [45][49][51] 问题2: CCRC业务是否会退出 - 公司对CCRC业务持开放态度，若有对股东有利的机会会考虑退出，但目前该业务表现良好，并非急于出售 [59] 问题3: 下一轮开发项目的优先市场、项目及面临挑战 - 三个核心市场均有开发权推进工作，波士顿的Alewife项目、湾区的Towers和Vantage项目、圣地亚哥的一个项目进展顺利 [63][64] 问题4: 生命科学和MOB业务的交叉市场机会及是否考虑大学相关机会 - 三个核心市场是近期优先考虑对象，公司会考虑创造两个业务间的协同效应；对大学R&D业务感兴趣，因其利用了医疗研究的资本流入 [65][67] 问题5: 生命科学租户中已上市和未上市药物公司的比例 - 约60%的租户有产品上市，约40%为营收前阶段，仅约5%为临床前阶段 [69] 问题6: 公司资产多为长期项目，“进攻”策略是开发还是即时现金流机会 - 希望两者兼顾，公司有MOB和生命科学的开发管道，但也会关注即时现金流机会，利用资产和运营优势创造收益 [74][76] 问题7: 过去5 - 7年高级住房业务不适合公司的原因 - 公司在生命科学和医疗办公有优势，但在高级住房业务缺乏规模和团队，且行业受疫情影响较大，公司认为退出该业务对股东更有利 [78][79] 问题8: 生命科学租户需求变化及Pointe Grand项目为何采用合资形式 - 租户希望减少前期资本投入，要求更高的TI，部分租户希望缩短租期；Pointe Grand项目虽有潜力，但公司认为放弃30%股权获得了足够价值，且能减轻再开发资本压力 [83][86] 问题9: 生命科学三大市场的供需关系及南旧金山市场优势 - 三个市场供应和需求总体匹配，但南旧金山市场新供应较少，公司在该市场份额第一，租户关系良好，因此更具优势 [93][94] 问题10: 南旧金山Vantage或Pointe Grand项目的租赁进展及资产负债表资金安排 - 项目有租赁活动但暂无可宣布的成果；公司有流动性支持开发和再开发支出，会关注浮动利率债务水平，可能通过债券发行或资产出售获取资金，Vantage下一个合资项目有近1500万美元前期付款 [100][103][106] 问题11: 待售资产预期收益减少原因及下一轮开发启动情况 - 待售资产预期收益减少是因市场资本化率上升；Vantage二期和三期预计2023年下半年获得许可，但是否启动需根据资本成本、收购资本化率和供需情况决定 [108][110] 问题12: 约2500 - 3000万美元费用情况及生命科学和MOB业务长期增长率 - 该费用为领导过渡相关费用，将在第四季度确认；MOB业务正常增长率约2.5% - 3%，生命科学业务合同增长率低3%，加上按市值计价机会，平均每年约200个基点 [113][116] 问题13: 如何平衡长期和短期增长及Vantage一期成本增加原因 - 需找到两者平衡，如Pointe Grand项目出售部分股权以创造短期收益；Vantage一期成本增加是因配套设施建筑规模扩大，租户将按面积支付租金，回报不受影响 [122][125][126] 问题14: 医疗办公业务转向校外的原因及股票回购计划 - 校外市场规模大，有优质机会，公司将更开放地考虑校外MOB项目；公司优先保留现金用于开发和降低浮动利率债务，而非股票回购 [131][132][136] 问题15: 生命科学业务观察名单情况及如何平衡增长与风险、校内外业务比例趋势 - 观察名单占比仍低于5%，市值计价约38%，规模与上季度基本持平；公司将在资本市场条件合适时利用关系和运营专长降低风险；目前业务仍以校内为主，未来虽会考虑校外项目，但占比不会大幅改变 [138][141][143] 问题16: 若主要医疗系统破产，医疗办公业务 occupancy率影响 - 公司与顶级医院合作，关注医院自身健康状况，预计不会出现 occupancy率下降情况，即使社区医疗系统出现问题，相关医院仍将正常运营 [146][147][148] 问题17: 除Medical City Dallas外的百分比租金结构及再开发项目预租情况 - 除Medical City外，还有一两个小的百分比租金租约；生命科学再开发项目Pointe Grand有租赁成果，MOB项目预租率在40% - 60%之间，部分项目预租情况良好 [152][153][154] 问题18: 医院困境对MOB业务需求和租金的影响及生命科学业务预租和开发管道情况 - 公司与HCA的开发项目未受租赁影响，租赁情况好于预期，预计未来健康系统仍将有良好表现；生命科学业务保持81%的预租率，开发项目中仅一个有可用空间 [158][159][161]