财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO为每股0.44美元，总投资组合同店增长率为3.7% [35] - 第二季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [35] - 季度末净债务与EBITDA比率为5.1倍，流动性为20亿美元 [36] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，提高医疗办公同店指引范围75个基点至中点3%，提高综合同店指引范围25个基点至中点4.25% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 季度末 occupancy为99%，续约现金按市值计价为正28%，同店增长率为4.3%，估计整个投资组合按市值计价为正25% [15][16] - 第二季度签署超过50万平方英尺租约，第三季度至今签署40万平方英尺，已超过全年租赁预算，年初至今90%的租赁业务与现有租户达成 [17] - 波士顿已重新租赁10.7万平方英尺提前退租空间，新租金按市值计价为正38% [18] - 南旧金山Vantage一期签署15.4万平方英尺租约，使该项目预租率达45%；Oyster Point园区60%已重新租赁 [19] - 罗利 - 达勒姆与杜克大学签署16.6万平方英尺10年期租约，并将两处资产列为待售 [20] 医疗办公业务 - 同店NOI增长4.5%，由租赁、回收、停车和Medical City Dallas推动 [26] - 年初至今签署160万平方英尺租约，另有110万平方英尺处于意向书阶段，保留率为81% [26] CCRC业务 - 现金基础表现强劲，GAAP基础符合预期，入门费现金收入同比增长30%，本季度超过收益确认金额1000万美元 [28] - RevPAR同比增长6%，无折扣，市场新供应为零，连续五个月净新增员工，合同工较3月高点下降40% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 南旧金山市场租金年初至今上涨低至中个位数，当前需求为250万平方英尺；波士顿市场租金年初至今上涨低个位数，活跃需求为350万英尺；圣地亚哥市场租金上涨低个位数，活跃需求为130万英尺 [24][25] - 估计与一年前相比，资本化率提高约50个基点，核心资产受影响较小 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 宣布与领先主权财富基金成立合资企业，用于南旧金山Pointe Grand园区七个计划重建项目，并就Vantage二期和三期开发达成类似合资协议，预计2023年上半年完成 [11] - 宣布5亿美元股票回购计划，资金将仅来自非核心资产处置和合资企业收益 [13] - 生命科学业务发展管道总体按时按预算进行，混合成本回报率为7.5%，新供应风险因开发成本和利率上升而显著下降 [21][22] - 医疗办公业务凭借校园位置、医院盈利能力和运营经验等优势，同店增长持续处于同行前列 [27] - CCRC业务因无新供应、客户粘性高和婴儿潮一代需求等因素，具有良好的收益和增长潜力 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各业务板块运营结果强劲，尽管利率上升，但公司对整体业绩表现满意，对未来发展前景持乐观态度 [7][25] - 生命科学业务需求持续强劲，尽管市场有所波动，但租户资金筹集情况良好，租金收取稳定 [23][55] - 医疗办公业务同店增长加速，主要受租金上调、入住率提高和费用回收增加等因素推动 [82][83][84] - CCRC业务入门费销售创纪录，尽管面临一些费用压力，但需求前景依然强劲 [8][65] 其他重要信息 - 发布第11份年度ESG报告，强调2021年成就并制定一系列宏伟目标 [14] - 为协助指导建模，在补充资料中添加2022年下半年LIBOR假设 [42] - 发出11月14日在南旧金山举行管理层介绍、物业参观和招待会的预通知 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 生命科学业务需求在不同市场的表现及租户类型 - 波士顿需求虽有所下降但仍强劲，公司无近期待租空间；圣地亚哥情况类似；南旧金山部分园区有到期租约，但重新租赁进展顺利，年初至今租赁业务以大型优质租户为主，开始看到更多传统A轮2 - 5万平方英尺用户的兴趣 [44][45][46][49] 问题: 波士顿市场供应方面是否有转换项目或潜在新开发项目因融资或成本问题受阻 - 未来两年圣地亚哥和波士顿的新交付项目中近一半是转换项目，部分项目竞争可能面临困难；波士顿新建专用项目预租率约90%，转换项目约30%；预计转换项目未来将大幅减少 [50][51][52] 问题: 生命科学业务中小市值租户的健康状况、空间需求和市场需求 - 观察名单自上季度以来未增长，租金收取率保持在99%以上；租户资金筹集情况良好，市场仍活跃；公司对投资组合状况感到满意 [55][56][58] 问题: CCRC业务在公司投资组合中的定位、吸引力及与其他业务的协同性和增长优先级 - CCRC业务占公司约10%，因无新供应、客户粘性高、婴儿潮一代需求和高收益等因素具有吸引力；与生命科学和医疗办公业务协同性不高，但收益强劲；未来资本化率可能下降 [60][61][62] 问题: CCRC业务入门费现金指导及高利率和房地产市场放缓的影响 - 6月是销售最好的月份之一，7月情况也超预期；市场住房短缺，建筑成本上升，需求前景良好；现金生成与摊销之间有较大缓冲，平均入门费净基略低于20万美元，目标客户住房需求广泛且有房产增值收益 [65][66][68] 问题: 医疗办公业务的费用举措 - 每年有绿色预算和举措，专注于投资建筑技术以降低公用事业费用；在各市场集中采购，签订全国或地区合同；风险管理部门有效控制保险费用增长 [69][70][71] 问题: 股票回购的资金来源及与资本分配至医疗办公业务的关系 - 回购资金仅来自非核心资产销售或合资企业收益，不打算增加杠杆；资本将分配到增值开发管道和股票回购，若医疗办公业务回报高或股价表现好，可能调整资本分配策略 [73][75][76] 问题: 提高生命科学业务同店增长指导的条件 - 目前生命科学业务同店增长年初至今为4.8%，高于4% - 5%的指导范围；需再观察一个季度的表现后评估是否调整指导 [78][79] 问题: 医疗办公业务同店增长加速的驱动因素及年度租金上调时间分布 - 主要驱动因素包括现有租金上调、按市值计价、入住率提高、Medical City Dallas租金和停车收入增加以及费用回收改善；约50%的固定和CPI租金上调在1月进行 [82][83][85] 问题: 待处置资产规模、达勒姆资产出售的资本化率预期和核心市场土地价值变化 - 未透露待处置资产具体规模，达勒姆两处资产待售，南旧金山合资企业二期预计2023年上半年完成；未与卖家接触，暂不评论达勒姆资产资本化率；因土地储备充足未积极寻找土地，认为南旧金山合资企业二期土地价值有吸引力 [87][88][89] 问题: 新合资企业的战略考虑、对杠杆的影响及早期租户提前退租的影响 - 合资企业可加速生命科学业务发展，共享资金、风险和收益，赚取费用和获得提升收益机会；对现有资产进行合资需根据具体情况判断；合资对杠杆无影响；波士顿租户提前退租在2022年造成0.01美元损失，未来有积极影响 [92][96][101] 问题: 生命科学业务前景是否改善及未来12个月开发贡献预期 - 公开市场对生物技术的前景更有利，过去45天指数上涨25% - 30%；无重大租户违约，开发管道81%预租，预计收益率7.5%；新进入者按当前市场价值和建设成本计算收益率约6% - 6.5% [104][105][108] 问题: 生命科学业务下半年同店指导是否考虑信用问题或入住率损失 - 数字中有一定信用缓冲，自NAREIT会议以来无重大问题，年底将根据情况释放缓冲 [110] 问题: 2023年利率影响及建模考虑因素 - 预计各业务板块同店增长强劲，开发平台有收益，CCRC业务有2000 - 4000万美元的增长潜力；2022年上半年LIBOR约1%，下半年约3%，需考虑2023年利率变化；Oyster Point园区重建在2023 - 2024年有停机时间，2025年稳定后将有显著增长 [112][113][116] 问题: 第一个合资企业规模调整的原因 - 考虑生物技术市场供需情况，为更快将产品推向市场，满足生物技术CEO对空间的需求，与合资伙伴达成共识后调整规模 [118][119] 问题: 生命科学业务观察名单占比及经济衰退时对入住率的影响 - 观察名单占比不到5%，实际约3%；公司通过多种因素评估风险，目前情况较2 - 3个月前有所改善；生物技术租户有风险，但也带来高增长机会 [121][122][124] 问题: Pointe Grand和Vantage开发项目的承保差异 - Vantage典型租户改进费用为每平方英尺175 - 185美元，总建设成本约350美元，月租金为中7美元；Pointe Grand租户贡献较少，月租金为高6美元至低7美元 [126] 问题: 南旧金山合资企业战略对其他重建项目资金或方式的影响 - 这是一个可能的考虑方向，但目前讨论细节尚早 [128] 问题: 合资企业是否会在短期内扩大开发管道规模 - 开发管道支出可能增加0.5亿美元左右，有可能将10 - 15年的开发时间缩短至7 - 10年，但具体情况取决于与主权财富伙伴的合作扩展程度 [131] 问题: 交易活动中资本化率的变化情况 - 位置优越、赞助良好的项目仍可完成交易，Pointe Grand项目稳定收益率预计为中至高5%；资本化率受多种因素影响，市场估值情况仍需3 - 6个月才能明确，杠杆买家的融资市场变化显著 [133][134][135] 问题: Pointe Grand针对小租户的市场深度、需求占比、谈判情况和租赁时间 - 有7栋建筑，成熟时间不同，正在与符合条件的租户进行有效对话，虽未签署租约，但该规模类别需求大，潜在租户均为现有关系，现有租户具有竞争优势 [137] 问题: 为股东创造价值的其他战略考虑及董事会对业务组合的看法 - 开发管道是重要价值驱动因素，公司看好三个业务板块；当前股价低于各部分之和，但有上涨空间；合资企业可加速发展、减少拖累；股票回购具有增值作用；认为拆分业务不会创造股东价值，MOB和生命科学业务协同性好 [141][142][144] 问题: 董事会成员变动情况及新增成员的要求 - 董事会原8人，现因Lydia离职剩7人；将增加几名成员，具体技能要求将在未来几周董事会讨论确定；认为董事会新老成员结合是良好平衡 [146][147][148]