财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.43美元，总投资组合同店增长率为5.6%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估总投资组合同店增长率为3.2% [27] - 董事会宣布第一季度股息为每股0.30美元 [27] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍，浮动利率债务占比17%，流动性超20亿美元 [15][28] - 重申调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店指引为3.25% - 4.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署31.1万平方英尺租约，另有61万平方英尺意向书，运营组合出租率达99%，开发管道预租率71% [19][20] - 本季度同店NOI增长5.2%，受合同租金调整、按市值计价和入住率提高30个基点推动 [21] 医疗办公业务 - 本季度租赁87万平方英尺，超出预算，续约按市值计价为3.7%，租户留存率超80%，同店现金NOI增长3.6%，全年同店目前处于指引高端 [22] - 3月以4300万美元收购两座医疗办公楼，初始现金收益率5%，租金约有3%涨幅 [23] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第一季度业绩超预期，高于全年同店指引高端，入住率环比提高120个基点，前瞻性指标超2019年水平且趋势向好 [24] - 本季度入门费现金收入2100万美元，超出计入收益的摊销金额200万美元，预计该差距将持续 [25] - 平均入门费销售价格同比上涨18%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长近5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务三个核心市场过去十年租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20% [69] - 第一季度三个核心市场总需求数据较上一季度略软，部分原因是一些大租约签约 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 生命科学业务专注A类市场和子市场的大型园区，与新进入者和单体建筑改造业主相比具有深度和竞争优势，预计新技术和科学进步将推动对定制生命科学空间的长期强劲需求 [9][10] - 医疗办公楼（MOB）主要位于各自市场排名第一或第二的医院园区内，与顶尖医院合作的HCA开发项目是主要增长途径，新的园区内物业竞争受限 [11] - CCRC受益于强劲需求和房价支撑，几乎没有新竞争，投资组合替换成本至少是成本基础的三倍，经风险调整后的收益率高 [12] - 公司计划继续执行现有战略，专注于三个核心业务的发展和扩张，利用自身优势，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险 [100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀使建筑成本在过去一年上涨10% - 20%，土地价格涨幅更大，但公司13亿美元的活跃开发项目均有GMAX合同，管道已全额融资且71%已预租，预计高土地和建筑成本将抑制新供应 [13][14] - 尽管短期利率上升会对近期收益有一定影响，但公司认为浮动利率债务与投资组合匹配，且能在周期中降低平均成本，公司净债务与EBITDA比率低于目标，有充足资金 [15][16] - 生命科学业务方面，虽然公共生物科技市场波动且新供应增加，但公司投资组合的入住率和吸纳率保持强劲，租金持续增长，NIH资金处于历史高位，风险投资支持生物科技增长 [10] - 医疗办公业务方面，公司预计如果通胀和建筑成本持续上升，市场租金最终会反映增长，租金自动调整机制也会相应变化，且公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [65][67] 其他重要信息 - 上周，Kathy Sandstrom被董事会任命为独立副主席和提名与公司治理委员会主席，将协助规划未来董事会领导角色和继任事宜 [17] - 本季度FFO调整中有一些大项目，包括因医疗办公楼租户搬迁和拆除成本产生的1400万美元非经常性损失，2021年第四季度对房地产计提的1700万美元减值，以及出售Frye医院获得的2300万美元收益 [30][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否有更多动力将未来租约与基于CPI的系统挂钩 - 生命科学业务一般处于固定扶梯市场，旧金山湾区约3.5%，圣地亚哥和波士顿约3%，目前未看到扶梯实际变化 [33] - 医疗办公业务多年来大多实现3%的租金增长，目前正努力提高到3.25% - 3.5%，市场大多不接受基于CPI的租约，若实施，医生通常希望设置较低下限，目前公司继续推动更高的固定涨幅 [34] 问题2: 如何看待土地储备规模与当前总活跃开发管道的关系，以及未来的增长情况 - 包括致密化在内，公司约有110亿美元的未来开发活动，预计在未来10 - 15年进行，目前每年开发支出约6亿美元，有13亿美元的开发管道，计划保持充足管道和长期开发跑道 [35][36] 问题3: 能否提供未在补充材料中体现的土地开发机会的公平市场价值更新 - 生命科学投资组合中600多万平方英尺的土地储备，近一半是空地或多余土地，另一半多是通过重新分区可增加面积的致密化土地 [39] - 空地大多已在资产负债表上多年，土地价值大幅上升，如南旧金山过去一年上涨50% - 100%，部分运营资产上的土地在资产负债表上价值几乎为零，随着分区和授权程序推进，土地价值将显著增加 [40] 问题4: 关于资产负债表上浮动利率债务敞口，商业票据剩余约10亿美元，计划如何处理 - 公司目标是浮动利率债务占总债务的15%左右，考虑股权远期合约和可变利率贷款应收款后，目前处于目标水平 [42][43] - 浮动利率债务是为开发项目融资的有效方式，项目交付时会将其转为长期债务，公司认为浮动利率债务在多个周期内可降低平均成本并提供提前还款灵活性，虽目前利息费用处于指引高端，但运营投资组合表现改善可抵消影响 [43][44] 问题5: 如何分析生命科学业务板块的租户信用，是否有观察名单及后续担忧 - 评估租户信用从两个维度考虑，一是租户自身信用状况，包括定量指标（如现金状况、市值）和定性指标（如管理团队经验、财务合作伙伴质量、业务组合广度）；二是房东投资的性质和规模，以及租户改进和投资的可重复使用性 [48][49][53] - 公司一直有信用观察名单，过去几年名单规模缩小，但上一季度因资本市场特别是公开市场情况，开始更密切关注一些公司，不过对业务有信心，因为优质房地产位置和显著的按市值计价机会可快速填补空置空间 [56][58] 问题6: 是否考虑出售或减少医疗办公楼（MOB）投资组合 - 公司喜欢MOB业务，因其高校园占比和优质校园资源，预计能带来高于平均且更稳定的回报，还有与HCA的增值开发计划 [62] - MOB业务与生命科学业务有协同效应，共享公司后台交易、资本支出开发、租赁和数据分析等资源，有助于提高管理效率和降低资本成本，是公司多元化业务的重要组成部分 [63] 问题7: 未来医疗办公业务是否有可能协商出带有更高增长激励的租约 - 过去10年医疗办公业务的续租利差和NOI增长在2%左右，高于当时的CPI，公司声誉良好且增长稳定 [65] - 平均租约期限为4 - 5年，若通胀和建筑成本持续上升，预计市场租金和租金自动调整机制最终会反映增长，但目前要求6%的CPI自动调整还为时过早 [65] - 公司MOB投资组合大部分为三净租赁，在通胀期间能在很大程度上免受费用影响 [67] 问题8: 生命科学业务在衰退环境中租金的粘性如何，IPO市场下滑是否导致潜在初创租户放缓或担忧 - 过去十年公司三个核心市场租金上涨7% - 10%，过去12个月上涨15% - 20%，但不认为租金会永远保持10%以上的增长 [69] - 业务可能有所放缓，但研发领域的资金来源多样，NIH资金每年约增长6%，风险投资资金依然强劲，预计并购、合作等活动在2022年将回升 [70][71] - 公司可租赁空间有限，仍有大量成功租赁案例，三个核心市场的供需情况在2022年和2023年仍良好，开发管道预租率71%，未来三年租约到期量不多 [72][73][74] - 分析发现，新建专用开发项目的预租水平明显高于改造项目，现有企业的预租率远高于新进入者 [76][77] 问题9: HCA开发管道中剩余空间的典型预算租赁时间框架是怎样的，之前交付的项目达到稳定入住率的情况如何 - 第三方租户的兴趣通常在建筑完工后才会增加，例如格兰德斯特兰德和默特尔比奇的第一座建筑在开业约一年半后基本达到100%出租，一般在初始开业后一年半到两年达到80% - 90%以上的稳定入住率，具体取决于市场、建筑规模等因素 [78] 问题10: 医疗办公REIT同行的拟议并购活动对公司的健康系统关系和机会有何影响 - 公司未签署HCA的保密协议，也未参与任何与HR的合并对话，不是相关文件中提及的任何一方，也未为交易提供融资 [82] - 公司战略是利用关系和规模进行一次性市场交易，专注于生命科学和HCA开发项目的开发和识别，同行的并购活动对公司影响不大 [83] 问题11: 医疗系统的劳动力动态是否对医疗门诊房地产的扩张或缩减决策产生影响 - 未看到劳动力问题对公司设施产生影响，HCA本季度收入表现良好，入院和手术数量增加，预计会解决费用问题 [85][86] - 越来越多的急性服务在门诊环境中提供，且在公司建筑中提供服务成本更低，可能会增加对公司建筑空间的需求 [86] 问题12: 预计2023年和2024年的开发项目回报率是否会低于当前水平 - 市场租金有所帮助，但成本上升，特别是土地成本大幅上涨，公司目前开发项目的成本收益率约为7.5%，预计未来项目收益率可能降至6.5%左右 [88] - 由于公司持有大量低成本土地，实际回报率可能高于预期，公司会密切关注各市场的供需情况，调整开发项目的启动和时间安排 [88][90] 问题13: 关于Tailwave项目的最新进展和潜在启动时间 - 公司团队定期与当地利益相关者沟通，使项目与社区规划保持一致，拟议的政策命令仍在立法程序中，预计将成立一个工作组就重新分区提出建议，公司将与该组密切合作，目前对该投资的收益率满意 [91] 问题14: 能否提供医疗办公楼拆除项目的更多信息，包括建筑年龄、收购时间，以及是否会引发对投资组合中特定年代MOB建筑的系统性审查 - 该建筑于2000年作为MedCap交易的一部分被收购，Healthpeak于2003年底收购MedCap，建筑已在投资组合中约22年，超过40年历史 [94] - 拆除原因是在重新开发过程中发现地板板不规则，经法医工程师检查，考虑到建筑年龄、设计和修复成本，决定拆除重建以确保生命安全，已将所有租户搬迁，预计第三季度拆除 [94][95] - 检查了同一园区内由同一承包商建造的其他建筑，未发现类似问题，认为这是偶然事件，预计不会在投资组合中再次发生 [95] 问题15: 公司作为整合者的基调是否发生变化，未来是否难以看到公司参与并购交易 - 公司过去几年将投资组合调整为三个核心业务，消除了所有问题资产，目前三个业务具有不可替代的优势和扩张机会 [99][100] - 公司认为现有战略具有竞争优势，继续执行该战略，避免进行大规模并购带来的成本、努力和风险，专注于当前业务的发展和扩张 [100][101]