财务数据和关键指标变化 - 2021年完成40亿美元高级住房处置计划，成功将收益再投资于核心生命科学和医疗办公（MOB）业务，并降低了杠杆 [7] - 全年运营资金（FFO）比初始指引高出0.06美元，同店业绩超出预期200个基点 [7] - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，总投资组合同店增长率为2.7%，剔除一次性CARES法案赠款后，预估投资组合同店增长率为4% [37] - 第四季度董事会宣布每股股息为0.30美元 [38] - 2022年调整后FFO指引为每股1.68 - 1.74美元，综合同店净营业收入（NOI）增长率指引为3.25% - 4.75% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 2021年风险投资资金较上年增长50%，首次公开募股（IPO）增长25%，FDA批准的新生物制品数量是10年平均水平的两倍 [14] - 年度现金NOI超过6.25亿美元，运营投资组合当前按市值计价机会超过25%，加权平均租约到期时间为6年 [15][16] - 2021年租赁面积达280万平方英尺，是内部预算的2.5倍，现有租户占租赁活动的77% [27] - 第四季度同店NOI增长率为5.4%，全年增长率为7.2%，高于最新指引上限 [28] - 预计2022年交付约7亿美元的生命科学开发项目，2023年交付8亿美元，所有项目均有保证最高成本合同 [17][18] 医疗办公（MOB）业务 - 2021年租赁执行面积达310万平方英尺，租户留存率保持在80% [29] - 续约按市值计价为4.9%，受纳什维尔和西雅图市场活动推动 [30] - 第四季度同店现金NOI增长率为3.6%，全年增长率为3.1%，高于最新指引上限 [30][31] - 2021年完成8.34亿美元的MOB收购，为过去15年最高，混合稳定资本回报率为5.5% [31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 第四季度同店NOI同比基本持平，环比增长16%（均剔除CARES法案资金） [33] - 12月是自2019年以来销售最好的月份，入门费现金收入持续超过摊销额，第四季度超过600万美元，全年超过1200万美元 [33][34] - 预计未来几年CCRC投资组合有2000 - 4000万美元的NOI增长空间，主要来自入住率提升 [36] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 南旧金山：A类实验室空间租金目前处于80美元中段，较去年上涨约13%，公司在该子市场拥有最大市场份额 [21] - 圣地亚哥：A类实验室空间租金目前在70 - 80美元低端，较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高，公司三个项目均100%预租 [23] - 波士顿：实验室租金较去年上涨约18%，近期供应管道预租率高 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成高级住房处置计划后，专注于生命科学和MOB核心业务，发展项目成为增长战略的重要组成部分 [7][10] - 生命科学业务受益于科学进步和生物科技资金增长，专注于旧金山、波士顿和圣地亚哥三个核心市场 [8] - MOB业务专注于与顶级医院相关的校园物业，通过与HCA的合作开发项目实现增长 [9][32] - 公司凭借与卖家的关系进行收购，能够获取具有战略意义的资产，与私募股权的投资策略形成差异化竞争 [67][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年是富有成效的一年，公司业务表现良好，未来将受益于生命科学和MOB业务的增长趋势 [7] - 生命科学市场需求基本面强劲，但公共市场生物科技行业表现波动，不过不影响行业的整体需求 [97][101] - CCRC业务面临劳动力挑战，但近期情况有所改善，预计未来几年有NOI增长空间 [35][36] 其他重要信息 - 2022年发展、致密化和再开发支出预计为7.5亿美元，较2021年增加2.75亿美元 [41] - 公司预计嵌入式100多亿美元的影子开发管道将成为未来增长的关键驱动力 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年进行额外收购是否能实现增值，以及购买创收房地产与资本成本的关系 - 收购是否增值取决于资本成本、股票交易价格等因素，公司有机会但不确定，会持续关注市场机会 [50][51] 问题2: 生命科学租金未来一年是否仍有超过10%的增长潜力，以及核心市场的资本回报率趋势 - 核心市场A类空间资本回报率约为4%，过去十年租金复合增长率约为7%，近期较高，但不确定2022年是否继续保持高增长，不过预计租金增长仍有吸引力 [52][53][54] 问题3: 剑桥Alewife项目的政治障碍和时间安排更新 - 公司组建了当地团队，与利益相关者进行了有效沟通，拟议政策命令仍在立法过程中，公司认为是积极因素，项目是长期愿景，目前有运营资产产生收益 [55][57][58] 问题4: 2022年发展项目的NOI贡献和节奏 - 参考补充资料中的发展和再开发时间表，初始入住时开始产生FFO，约六个月后开始产生现金NOI，发展项目对全年收益贡献约为每股0.05美元 [61][62][63] 问题5: 如何在医疗办公资产类别中继续进行收购以扩大投资组合 - 通过与卖家的关系直接进行收购，通常是一次收购一栋建筑，注重挑选具有战略意义的资产，目前仍有增值机会 [67][68] 问题6: 剑桥和南旧金山的生命科学项目交付日期是否会因通胀而推迟 - 项目均有保证最高成本合同，风险较低，与项目团队合作能提前锁定设计和订购材料，虽有市政方面的小延迟但不影响整体进度 [71] 问题7: 医疗办公资本回报率在2022年是否会有变化 - 过去6 - 12个月资本回报率下降约50个基点，利率对其影响难以确定，该资产类别需求高，公司通过发展项目实现增长，收购竞争激烈 [75][76][77] 问题8: 为何今年指导中排除投资活动或收购 - 去年因完成高级住房处置有大量资金需要投资，今年发展项目等资金可自给自足，收购需有合适的资本成本才能实现增值，因此暂不提供指导，若有增值收购则为额外收益 [79][80][81] 问题9: 7.5亿美元发展支出的资金来源 - 包括留存收益约1.5亿美元、非核心资产处置和卖方融资还款约3亿美元、非核心资产销售约1.75亿美元以及资产负债表容量约2亿美元 [86][87] 问题10: Alewife项目的混合用途组件如何规划，是否寻求合作伙伴 - 项目有混合用途，对于非生命科学和办公资产，如多户住宅和零售，会根据情况考虑引入合作伙伴，整体项目也可考虑合作伙伴，但尚未确定 [90][91] 问题11: 对于多户住宅资产，是出售土地获取前期价值还是长期持有 - 会将部分土地按价值出售给多户住宅开发商和运营商，以保持业务专注于医疗保健房地产 [93] 问题12: Alewife项目的资本部署时间和NOI贡献节奏 - 项目预计有两年时间与各方合作制定总体规划，期间资产收益率为4.2%，资本支出时间取决于规划，项目是长期项目，分阶段进行 [94][95] 问题13: 公共市场生物科技行业表现不佳是否会影响公司对生命科学业务的看法 - 生物科技股市波动受多种因素影响，IPO并非行业唯一资金来源，公司认为不影响行业需求，且预计并购活动可能增加 [97][98][101] 问题14: CCRC业务恢复后是否考虑出售以专注于生命科学和医疗办公业务 - CCRC业务虽占比小，但具有独特优势，如居民停留时间长、现金流稳定、土地开发潜力大、新供应少等，目前认为是优质资产，不考虑出售 [103][104][105] 问题15: CCRC业务2022年入住率展望，5%的费率增长是否能覆盖劳动力成本，劳动力压力何时缓解 - 劳动力情况有所改善，入住率年初表现良好，不同业务板块入住率有季节性特点，预计今年薪酬增长为高个位数，公司CCRC业务几乎无折扣，费率增长实施顺利，考虑到租户关系选择5%的增长幅度 [109][110][115] 问题16: 生命科学投资组合第四季度土地收购中，Vista Sorrento项目情况及Needham地块规划 - Vista Sorrento项目预计2023年开工，可能建造两栋共25万平方英尺的建筑；Needham地块需经过特殊许可审批，预计需数年时间，可能建成大型园区，有多种用途可能性 [118][119][123] 问题17: 是否考虑出售医疗办公资产以投资生命科学或医院等其他资产类别 - 医疗办公业务具有战略价值，能提供稳定回报和协同效应，不考虑出售投资于风险更高的资产类别 [131][133][136] 问题18: 今年生命科学同店业绩在4% - 5%区间的原因，以及与过去几年高于6%平均水平的差异 - 同店业绩主要受合同递增率、按市值计价、租户租赁和装修等因素影响，过去几年因入住率提升和坏账收益等因素超出指引，今年已基本满租，入住率提升空间有限，且同店指标存在一定噪音 [140][141][145] 问题19: 生命科学增长数据中嵌入的坏账假设 - 坏账假设约为50个基点，即约200万美元，会根据实际情况调整，也可用于主动终止租约的谈判 [150] 问题20: 三个关键生命科学市场的新供应情况及担忧 - 三个市场未来两年供应情况总体有利，需求大于供应，大部分供应已预租，且新建专用开发项目租赁情况优于改造项目，直接竞争的供应面积不到一半 [153][154][156] 问题21: 若现在启动2023年的发展项目，成本收益率如何 - 成本同比上涨6% - 10%，租金上涨13% - 18%，收益率实际上有所提高 [157] 问题22: 生命科学租赁结构是否有从固定增长转向通胀挂钩增长的空间，是否考虑进行更多生命科学风险投资 - 目前99%为固定利率，不太可能转向通胀挂钩增长；公司专注于房地产和金融业务，不考虑直接投资生物科技和制药公司 [160][162] 问题23: HCA等医院运营商增加资本支出开发，公司与HCA的开发项目是否有增量 - 目前已讨论的项目是现有重点项目，HCA在德州和佛罗里达的新医院开发项目可能需要MOB，目前尚早，但整体对MOB需求积压，有利于公司与HCA的开发项目 [164] 问题24: 7.5亿美元发展支出是否意味着今年有新项目开工，更倾向于生命科学还是MOB - 2022年不预计有新项目开工，主要是现有项目支出，预计2023年有三个新项目开工 [168] 问题25: CCRC业务第四季度劳动力成本管理良好的原因 - 第四季度合同劳动力和加班成本高，但空缺职位抵消了部分成本，同时存在季节性因素，如第三季度公用事业成本高、第四季度休假少，以及房地产税和坏账的时间安排也对第四季度有利 [171] 问题26: 指导中对信贷额度余额和潜在再融资的假设 - 浮动利率债务主要是信贷额度，将控制在总债务的15%左右，全年余额约为7.5 - 10亿美元，占30亿美元信贷额度的25% - 30% [174] 问题27: 医疗办公同店NOI指导高低端范围的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率和Medical City的表现，预计入住率基本持平，但尚未恢复到疫情前水平，有潜在上升空间，若疫情反复则可能下降，Medical City预计继续带来积极影响 [175]