财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.40美元，综合同店增长率为3.2%，董事会宣布每股股息为0.30美元 [19] - 第三季度末净债务与调整后EBITDA的比率为5倍，预计年底达到目标杠杆比率5倍左右 [19] - 上调2021年业绩指引，调整后FFO从每股1.55 - 1.61美元上调至1.58 - 1.62美元，综合同店NOI增长率从2.25% - 3.75%上调至3.5% - 4% [21] - 生命科学业务同店指引中点提高75个基点至6.5%，医疗办公业务同店指引中点提高25个基点至2.75% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 年初至今签署220万平方英尺租约，是年初全年预算的2倍，第三季度签署40.6万平方英尺续约租约，现金按市值计价为20%，同店现金NOI季度增长6.8%，年初至今增长7.7% [10][11] - 运营现金NOI年运行率超过5亿美元，加上已签署但未开始的开发租约，处于6亿美元区间 [12] - 活跃开发管道87%已预租，南旧金山Vantage一期项目启动，波士顿Alewife项目交付且88%已预租，平均租约费率为每英尺99美元，高于承保27% [9][17] 医疗办公业务 - 本季度有70万平方英尺租约开始执行，续约按市值计价为2.3%，过去12个月保留率为80%，同店现金NOI本季度增长2.9% [12][13] - 年初至今医疗办公收购约7.8亿美元，9月在达拉斯收购2个校园内医疗办公楼，10月在西雅图和新奥尔良各收购1个医疗办公楼 [8][14][15] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 受佛罗里达州Delta变种影响，第三季度入住率受临时影响，同店现金NOI增长为负1.7%（不包括CARES法案资金） [13][14] - 独立生活单元需求强劲，第三季度入门费销售接近2019年水平，入门费现金收入超过历史水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 生命科学市场 - 波士顿、旧金山和圣地亚哥三个核心市场表现强劲，租金增长明显，过去12个月至少上涨10%，部分接近20% [10][91] - 南旧金山A类租金目前处于80 - 85美元区间，波士顿和圣地亚哥租金也有增长 [51][91] 医疗办公市场 - 纳什维尔、西雅图、达拉斯和丹佛等市场需求强劲 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注生命科学和医疗办公核心业务，将出售高级住房的40亿美元收益重新投入核心业务收购和债务偿还 [7][8] - 生命科学业务方面，在西剑桥收购6.25亿美元土地，计划未来十年开发多个A类生命科学物业，平衡东西海岸发展机会 [8][18] - 医疗办公业务方面，通过与医院的关系投资实现增长，专注于校园内开发项目，追求渐进式增长 [8][38][83] - 行业竞争方面，生命科学市场有新进入者和传统办公REIT转型竞争，但公司凭借土地优势、集群效应和经验，认为能获得更多业务份额 [105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学和医疗办公业务表现超预期，CCRC和主权财富基金合资企业表现基本符合预期 [6][7] - 生命科学市场基本面强劲，需求持续增长，公司土地储备充足，未来发展机会大，但会关注供需平衡和资金风险 [6][8][64][98] - 医疗办公市场需求稳定，与医院的合作项目有增长潜力 [12][38][39] - CCRC业务受劳动力短缺和Delta变种影响，短期有挑战，但长期看好佛罗里达市场，需求有望改善 [13][14][67][68] 其他重要信息 - 本季度公司获得GRESB绿色之星称号，并连续十年被纳入富时社会责任指数 [9] - 昨日发布西剑桥和南旧金山交易更新演示文稿，可在公司网站投资者演示部分查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期收购及剑桥市场吸引力，以及未来收购管道情况 - 公司在生命科学业务已收购和签约收购700万平方英尺以上土地，价值超100亿美元，未来10 - 12年无需额外收购土地即可开展开发业务 [25][32] - 西剑桥市场具有地址优势、交通便利、有生命科学历史和可规模化开发等特点，是收购的决定因素 [28][29] 问题2: 西剑桥交易中物业运营和处置方式 - 大部分物业由公司合作的物业管理集团管理，随着租约到期，不打算续约，部分物业不拆除，大部分灵活办公和工业物业将拆除重建 [34][35] 问题3: 医疗办公业务未来发展是开发还是收购为主 - 公司将通过与医院的关系投资实现医疗办公业务增长，开发项目有盈利潜力，未来有增长空间 [38][39] 问题4: 稳定状态下医疗办公和生命科学的资本化率 - 生命科学市场A类产品资本化率约4%，较过去12个月下降至少50个基点；医疗办公市场优质产品资本化率在4.5% - 5%之间 [41][42] 问题5: 西剑桥收购从NOI角度如何计算FFO收益率 - 8项资产6.25亿美元收购价中，3项稳定资产和康科德大道校园共约3.7亿美元，混合第一年GAAP资本化率约5%，其余约2.55亿美元覆盖土地资产按3%资本化利息计算，综合得出FFO收益率为4.2% [45][46][47] 问题6: 新开发项目的收益率及南旧金山潜在分区密度调整时间 - 南旧金山Vantage一期项目全成本每英尺1100 - 1150美元，收益率为中7%；西剑桥每英尺成本约1300美元，收益率也为中7% [51][52] - 南旧金山城市正在进行总体规划更新，目标是明年年中完成，可能实现FAR翻倍，具体取决于项目位置 [54][55] 问题7: 生命科学业务中投机性建设与预租定制建设的资金分配及CCRC业务劳动力成本影响 - 公司开发支出从每年1亿美元增加到4亿美元以上，未来可能增至每年6亿美元甚至更高，但会根据供需和预租情况调整 [64] - CCRC业务受劳动力短缺影响，第三季度费用增加约500万美元，预计未来一年多逐渐恢复正常 [67][68] 问题8: 西剑桥收购的现金收益率及周边竞争情况 - 现金收益率比GAAP收益率低约100个基点，处于中高2%区间 [69][70] - 西剑桥子市场主要有两个业主，公司与他们关系良好，未来有扩大业务的可能 [72] 问题9: 医疗办公和生命科学业务的相对回报和租金增长预期 - 医疗办公业务初始收益率比生命科学业务高50 - 100个基点，但生命科学业务合同 escalator 更高、资本支出更低，且租金增长快，综合内部收益率可能更高 [90][91][92] - 过去十年生命科学市场租金复合年增长率在5% - 7%之间，未来5 - 10年，尽管有新供应，但需求增长强劲，租金仍有增长空间 [94] 问题10: 生命科学办公空间员工实际占用率及传统办公REIT竞争情况 - 平均实际占用率约60%，圣地亚哥较高，旧金山较低，且呈上升趋势 [103] - 传统办公REIT转型有一定竞争，但公司凭借土地和经验优势，认为能获得更多业务 [105] 问题11: 是否考虑开拓新的生命科学集群市场及圣地亚哥业务战略 - 公司目前专注三大核心市场，不考虑开拓新集群市场，但认为其他公司可能会尝试 [107] - 圣地亚哥新收购项目预计2023年年中开始开发，公司将继续寻找机会补充土地储备 [110] 问题12: 劳动力问题对G&A和生命科学、医疗办公业务的影响 - 劳动力问题导致CCRC业务费用增加，影响同店增长，公司将其视为短期问题并努力解决 [113][114] - 公司内部G&A面临压力，会考虑通胀和劳动力市场压力，合理应对 [115][116] 问题13: 土地价值增长的时间范围 - 自COVID开始的约20个月内，土地价值因需求增加而上涨，不同位置涨幅不同，在10% - 50%以上 [119] 问题14: 西剑桥土地组合的产权风险和其他监管障碍 - 所有地块都需寻求产权，公司将与城市合作制定综合计划，利用规模优势帮助城市实现目标 [120] - 没有不寻常的监管障碍，公司在高壁垒市场有开发经验 [121] 问题15: 西剑桥覆盖土地项目何时可开展房地产开发 - 部分地块剩余租约期限为1 - 2年，与产权时间吻合，最快可在此期间开始建设；Raytheon租约为6年，是最长的 [125][126]