财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.41美元，全年为每股1.64美元；第四季度综合同店增长4.2%，全年为3.8% [46] - 2020年全年股息支付率为102%，第四季度为106%；2021年第一季度股息调整为每股0.30美元，年化每股1.20美元，预计2021年支付率在80%多至90%低段，稳定支付率约为80% [23] - 预计2021年调整后FFO在每股1.50 - 1.60美元之间，综合同店NOI在1.5% - 3%之间 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 第四季度同店现金NOI增长7.8%，全年增长6.2%，超出疫情前展望高端120个基点 [28] - 第四季度执行30万平方英尺租赁，全年执行160万平方英尺，是疫情前预期的180%；2021年已签署11.5万平方英尺租赁，另有36万平方英尺意向书 [29] 医疗办公业务 - 第四季度和全年同店现金NOI分别增长1.2%和2.1%；租金回收率超99% [30] - 2020年开始约300万平方英尺租赁，略高于疫情前预期；年末入住率90.4%，较上季度下降30个基点 [30][31] 持续护理退休社区（CCRC）业务 - 9 - 12月入住率下降100个基点，12月持平，1月上升20个基点 [32] - 第四季度新入住合同较第二季度低点增长近100%，新入住费用仍比上年低30% [33] 出租型老年住房（SHOP）业务 - 9 - 12月入住率下降170个基点，1月又下降230个基点 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学业务核心市场需求强劲，医疗办公业务受疫情影响停车收入减少，CCRC业务受疫情第三波影响入住率有波动但呈改善趋势，SHOP业务受疫情影响入住率持续下降 [28][30][32][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划完全退出出租型老年住房业务，专注于以生物技术为中心的生命科学和主要位于校园内的医疗办公组合，两者将占公司约85%；同时持有规模较小的高品质、高收益CCRC组合 [14] - 生命科学业务方面，热门市场可用土地稀缺，办公室改造竞争成本高且无法提供与专用生命科学物业相同的重实验室使用能力；公司有1000万平方英尺运营物业，另有超500万平方英尺土地储备和开发管道，代表超60亿美元嵌入式增值开发支出 [16][17] - 医疗办公业务方面，公司拥有并运营2300万平方英尺物业，未来增长需医院和医疗系统邀请，公司有强大合作关系和土地储备机会 [19] - CCRC业务方面，公司有15个社区，每个社区平均500个单元，位于50英亩填充土地上，开发到稳定期需8 - 10年，基础设施要求高，有超5亿美元未来增值机会 [20] - 行业竞争上，公司生命科学业务与租户共同成长是竞争优势，如75%在特定项目签署的租赁是与现有租户签订 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种推进，公司认为能看到疫情结束的曙光，虽抗疫努力还将持续，但相信公司将在疫情后处于更有利位置 [8] - 生命科学和医疗办公业务前景乐观，租赁需求增加、有正向按市值计价和开发项目持续出租；CCRC业务虽仍面临挑战，但随着疫苗推出有积极趋势 [56] 其他重要信息 - 公司宣布Barbat Rodgers将于2月下旬离开投资者关系领导岗位，Andrew John将扩大职责，领导投资者关系部门 [25] - 公司将主权财富SHOP合资企业移入其他非报告部门，将小医院组合移入医疗办公部门 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 谈谈当前市场收购情况及为何认为收购集中在下半年 - 过去季度公司在生命科学和医疗办公领域完成约10亿美元战略收购，多为非公开市场交易；公司收购谨慎，虽有资产出售收益但通过偿还债务获得灵活性，团队此前专注老年住房销售，收购管道有吸引力且具战略性，部分收购可能与剩余15亿美元出售交易同步进行 [64][65][67] 问题2: 指导中开发支出超项目完工成本，是否开始新项目或有实验室开发/再开发计划 - 公司在旧金山和圣地亚哥有近期开发机会，预计不久会有相关消息 [68] 问题3: 谈谈收购管道构成、生命科学和医疗办公资产类别当前资本化率 - 医疗办公优质产品资本化率在5% - 5.5%，生命科学核心市场大型优质投资组合交易资本化率在4%中段；收购管道包括单个物业收购和投资组合收购，具体业务板块构成待完成交易后确定 [72][74] 问题4: 土地储备和增值机会可投入资金及预期回报 - 公司有超70亿美元嵌入式机会，未来几年会有相关活动，具体信息待分析完成并提交董事会后，可能在即将召开的会议公布 [75] 问题5: 短期卖方融资利率、还款时间、是否现金或应计及借款人信用情况 - 平均利率约4%，贷款价值比在60% - 65%，期限1 - 3年，利率随时间递增；已提供约6.2亿美元卖方融资，预计未来几周收回约2.5亿美元，剩余约3 - 4亿美元；剩余15亿美元资产出售无重大卖方融资；贷款有典型追索权 carved - out担保 [77][78][80] 问题6: 剩余资产出售时间和定价情况 - 剩余15亿美元资产中大部分为SHOP，几乎所有资产已签订有约束力或无约束力合同；买家群体多样，包括熟悉的交易对手和资金雄厚的买家；若一切顺利，预计第二季度末完成交易；定价与上次财报电话会议公布一致，SHOP按运营NOI计算的综合资本化率约3%，净租赁物业按租金计算约8% [81][82][84] 问题7: 卖方融资利率及指导中利息收入预期情况 - 第一年综合利率约4%，利率每6 - 12个月递增25 - 50个基点；指导中其他项目包含卖方融资利息收入，该部分收入不完全来自3亿美元卖方融资，还有约1亿美元其他融资 [86][87][88] 问题8: 从长期看生命科学和医疗办公业务组合表现及两者互动情况 - 医疗办公业务过去十多年同店增长稳定在2% - 3%，受新供应影响小；生命科学业务需求强劲但收益波动较大；两者结合有多元化效果；CCRC业务占比约10%，开发周期长、收益率高、进入壁垒高，与前两者组合良好 [90][91][92] 问题9: CCRC业务是否受住房市场影响，有无迹象显示人们变现房产进入该设施 - CCRC业务12月和1月有积极势头，住房价格上涨、利率低和需求积压是有利因素，但仍受疫情影响；约三分之二CCRC位于佛罗里达州，人口结构有吸引力；入住费用相对当地房价有较大折扣 [95][96][97] 问题10: 生命科学业务第四季度同店现金NOI增长与2021年指导差异原因 - 2020年业绩基数高，增长挑战大；2021年按市值计价续约数量少，有少量到期项目且部分在重建；2020年租金回收好几乎无坏账，2021年指导考虑了坏账但可能有回收超预期的上行空间 [100][101] 问题11: 2021年指导中900万美元CARES法案赠款是否包含所有申请款项，有无可能获得额外救济资金 - 900万美元是已申请的全部金额，已收到约300万美元，预计未来几周收到剩余部分；若有额外救济资金可能带来上行空间，但不在指导范围内 [103] 问题12: 医疗办公同店增长指导较低原因及是否假设入住率增加 - 增长指导低于通常的2% - 3%主要是停车收入受疫情影响下降；组合中有良好的按市值计价和租金递增，推动约2.7%增长；入住率年底会略有上升，年初开局良好 [105] 问题13: 转向生命科学业务后，有无其他高进入壁垒且可扩大规模的投资机会市场 - 公司投资注重高进入壁垒投资组合，目前在旧金山、圣地亚哥和波士顿三个市场有巨大竞争优势，会关注其他市场但目前满意于专注这三个市场 [106][107] 问题14: 生命科学业务发展活动未来几年是否会加速 - 公司有土地储备和增值机会，发展管道较之前扩大，有高增值开发和再开发可能性，但会考虑资金和预租赁情况，未来几年可能会扩大发展活动 [109][110] 问题15: 是否愿意在同一市场同时开展多个项目 - 是否同时开展多个项目取决于当地供需动态和竞争供应情况，公司会深入分析当地市场，对未来两年市场有较高信心，之后需持续评估 [111][113][114] 问题16: CCRC业务是否有入场费折扣及领先指标情况 - 无入场费折扣，季度变化受服务组合影响；第四季度入场费较第二季度增长100%，较第三季度增长30%；所有CCRC已接种或安排接种第一剂疫苗，已开放入住、参观和家庭探访，但有限制，预计未来两到三个月业务逐渐恢复正常 [117][118][119] 问题17: CCRC业务熟练护理入住率是否稳定及恢复情况 - 独立和辅助生活部分入住率下降不到500个基点，优于出租型老年住房；熟练护理部分入住率下降超2000个基点，目前处于60%多，历史正常水平在80%多；入住率随疫情趋势波动，目前全国疫情数据下降、疫苗接种推进是好迹象 [120][122][123] 问题18: 成功剥离老年住房业务后，对持有CCRC业务的想法是否改变 - 公司认为CCRC业务收益率高、现金流质量好、受婴儿潮人口增长推动；新供应几乎不存在，开发周期8 - 10年；有巨大嵌入式增值机会；占公司10%，能提供多元化，可缓慢发展，因此决定继续持有 [126][127][128] 问题19: 年底完成15亿美元收购后，长期投资组合目标比例情况 - 目前同店组合中生命科学占50%、医疗办公占47%、CCRC占3%，但2021年CCRC组合仅包含两个Sunrise资产，2022年LCS组合将加入；2022 - 2023年投资组合比例会更倾向CCRC，具体取决于投资情况，生命科学仍将是最大板块 [129][130] 问题20: 主权财富SHOP合资企业保留计划是否改变 - 公司将与合作伙伴在未来几个月商讨，根据双方情况决定是保留还是采取其他措施 [132] 问题21: 降低杠杆目标的原因 - 公司希望保持在BBB +、BAA1评级指标内，此前杠杆率在5%多接近6%给资本筹集带来压力；考虑到开发和增值机会，降低杠杆可提供额外缓冲；从疫情中吸取教训，认为宏观环境变化快，降低半个百分点杠杆对公司运营更有利；符合公司打造高质量投资组合和强大资产负债表的战略 [134][135] 问题22: 董事会评估股息的考虑因素 - 董事会考虑管理层关于资产出售时间和收益再投资的建议；目标是实现80%的稳定派息率；认为当前4%的股息收益率足够；希望保留约1.5亿美元稳定收益用于开发和增值机会再投资 [137][138] 问题23: 2021年资本支出预算情况 - 补充材料第42页包含资本支出预算，开发和再开发支出6 - 7亿美元，收入提升型资本支出1.15 - 1.4亿美元，第一代租户改进和初始资本支出0.85 - 1.1亿美元；收入提升型资本支出较去年增加，一是在医疗办公业务绿色倡议上支出增加，二是CCRC业务去年因疫情放缓的支出预计2021年恢复 [139][140] 问题24: 2021年已签订租赁的按市值计价情况 - 目前1月签订的11.5万平方英尺租赁多为新租赁，样本量有限；整个投资组合按市值计价在10% - 15%之间，因租户、租赁和年份而异；市场租金持续增长约5%，合同租金递增约3% - 3.1%，若此趋势持续，按市值计价将更强 [141]