财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.45美元，综合同店现金NOI增长2% [34] - 3月，SHOP和CCRC投资组合因COVID - 19产生约300万美元的额外费用，其中60万美元计入同店 [34] - 季度末对三份租约预留了总计约200万美元的非现金直线租金 [35] - 季度末净债务与EBITDA比率为4.8倍，预计年底将达到5.5倍左右 [38] - 加权平均债务期限为6.7年 [38] - 总流动性为30亿美元，其中包括约5亿美元现金和25亿美元循环信贷额度 [38] - 第二季度股息维持在每股0.37美元，第一季度派息率为91%，预计疫情期间派息率将暂时超过100% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学 - 占同店池的32%，现金NOI同比增长3.1%，主要受租赁成功和租金上涨推动，部分被已知空置抵消 [18] - 第一季度执行了总计31.4万平方英尺的租约，高于预期，其中包括7.5万平方英尺续租，现金按市值计价增长15% [19] - 4月执行了6.1万平方英尺的租约，目前有37万平方英尺已签署意向书，活动主要由现有租户扩张推动 [21] - 截至4月已收到97%的租金，5%的租户请求减免租金，公司正在逐案评估 [22] - 全年同店增长预期下调100个基点至3% - 4%，主要因增加了坏账准备 [22] 医疗办公 - 占同店池的42%，现金NOI同比增长2%，高于预期，受按市值计价和租金递增推动，部分被去年同期4.2%的高增长基数抵消 [19] - 4月签约32.4万平方英尺租约后，入住率上升10个基点 [25] - 已批准总计440万美元的月度租金延期，可能增至500万美元左右 [25] - 预计全年同店增长降至1% - 2%，主要因COVID - 19导致坏账略有增加、停车收入和医疗城广告租金下降 [26] 老年住房 SHOP投资组合 - 占NOI的14.5%，占同店池的9%，NOI同比下降3.2%，若排除3月开始的可识别COVID费用，同店将与去年同期持平且高于预期 [20] - 4月30日入住率为82.2%，较3月31日下降300个基点，与去年4月相比，迁入率下降73%，迁出率增加22% [27] - 预计疫情期间每月净流失率为2% - 4% [12] 三网租赁投资组合 - 占NOI的7%，占同店池的11%，NOI同比增长2.6%，受租金递增推动 [20] - 年租金9700万美元，第一季度收取了100%的合同租金，4月收取了97% [29] CCRC投资组合 - 占NOI的12.5%，4月30日入住率为82.4%，独立、辅助和记忆护理入住率当月仅下降65个基点，熟练护理入住率下降1620个基点 [28] - 季度内入门费摊销超过现金收入，预计第二季度也将如此，通常在第三和第四季度入门费收入强劲时情况会逆转 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司基本理念不变，即拥有生命科学、医疗办公和老年住房三个私人付费医疗领域的优质房地产，同时保持保守的资产负债表 [16] - 生命科学物业需求强劲，疫情凸显其重要性；医疗办公建筑需求将持续，因其主要位于校园内且与医院紧密相连，受远程医疗影响较小；老年住房长期需求将因婴儿潮一代老龄化而增加 [16] - 公司有30亿美元流动性，有机会在交易市场进行机会主义投资，但会谨慎对待新承诺 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，有30亿美元可用流动性，净债务与EBITDA比率低，加权平均债务期限近七年，无近期到期债务，有信心度过危机 [14] - 生命科学和医疗办公业务受COVID - 19影响较小，老年住房业务受影响最大，主要表现为租赁活动受限、入住率下降、工资和防护设备成本增加 [8][10] - 预计疫情结束后，老年住房将有被压抑的需求，迁入率将超过历史平均水平 [12] - 公司认为生命科学行业将得到政府更多支持，资金来源具有韧性 [24] 其他重要信息 - 公司在3月和4月提供了三次关于COVID - 19对业务影响的临时更新，并在昨晚发布的补充资料中提供了评估2020年潜在收益的框架 [7] - 公司为非医院和非医疗系统的医疗办公租户提供5月和6月租金两个月延期，需满足一定条件 [10] - 公司交付了The Cove的第四期也是最后一期，100万平方英尺的开发项目现已完工并全部出租，年NOI为6700万美元；还交付了The Shore的第一栋楼，13万平方英尺全部出租 [31] - 2月以8200万美元出售了North Fulton医院，4月一租户行使期权收购圣地亚哥的三栋医疗办公楼，售价1.06亿美元，预计6月完成交易 [31] - 5月与HCA新增一个3500万美元的开发项目，位于德克萨斯州妇女医院校园内 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公和生命科学业务同店调整的假设是仅租赁延迟还是有永久性入住损失？ - 生命科学业务调整主要因坏账准备，也有少量投机性租赁放缓预期；医疗办公业务主要因停车收入下降和时间差异，租赁方面续约将抵消新租赁减少 [44][45][46] 问题2: 老年住房目前禁止迁入的物业占比及高入住率影响持续时间和驱动因素？ - 约50% - 55%的老年住房物业目前不接受迁入，主要集中在COVID活动较多地区；重新开放时间很大程度取决于感染率，约80%的州已宣布第一阶段重新开放，老年住房可能处于第三阶段 [47][48][49] 问题3: 对Brookdale租约的信心如何？ - 公司查看了Brookdale的财务报表、流动性、房地产持有情况和近期获得的3亿美元融资，认为其短期内状况良好，公司有公司信用支持的主租约，目前对Brookdale的敞口感到放心 [50][51] 问题4: 老年住房经常性资本支出和G&A费用趋势如何？ - 经常性资本支出本季度较上季度下降，最新展望中略有下降，部分原因是进入老年住房设施困难；G&A方面，公司认为团队重要，将保护团队，但远程办公可能带来效率提升和费用节省，目前未将节省纳入数据 [53][54][57] 问题5: 老年住房复苏时是否有永久性减值及IL - AL表现如何？ - 难以在不了解病毒发展轨迹的情况下评论复苏情况；总体而言，辅助生活和记忆护理更基于需求，复苏可能更陡峭，但下降也更严重；CCRC在正常环境下流失率低，表现更好 [60][61][62] 问题6: 老年住房 pent - up demand的来源、预期及社区形象如何？ - 目前约有200笔押金等待迁入老年住房，相当于超过100个基点的入住率；需求可能会被经济复苏缓慢抵消，入住率反弹可能较慢，但对产品的潜在需求有信心；辅助生活和记忆护理基于需求，有大量等待入住的老年人 [69][70][74] 问题7: 年底净债务与EBITDA比率预计升至5.5倍左右是否考虑了老年住房收益下降？ - 考虑了老年住房收益下降以及现金余额、开发资金等因素 [77][78] 问题8: 为何不借此机会调整三网租赁租金？ - 公司需遵循SEC和FASB规则，过度保守处理可能会被SEC关注，公司将严格遵守规则 [79][80][81] 问题9: 老年住房入住率每月200 - 400个基点下降是否有季节性因素？ - 一般来说，5月至10月或11月迁入最强劲，但公司物业在寒冷地区较少，季节性影响可能不如其他公司大；迁出方面，自愿迁出下降，但有一个运营商的非自愿迁出高于历史正常水平 [84][85][87] 问题10: 疫情是否改变公司对各业务板块的中期和长期看法？ - 目前未改变，公司认为三个私人付费医疗板块能利用婴儿潮一代人口结构变化，各业务周期不同可实现多元化，长期来看老年住房需求依然强劲 [92][93] 问题11: 对股息有何考虑？ - 目前公司仍能覆盖股息，虽可能在一段时间内股息超过AFFO，但这是暂时的；公司认为房地产资产在疫情后将保持良好状态，资产负债表无近期到期债务且流动性充足，股息超过AFFO对NAV影响小，目前对股息水平感到满意，若情况持续将重新评估 [94][95][97] 问题12: CCRC熟练护理部分1000万美元联邦CARES法案资金能否抵消第二季度预期减少？ - 资金是政府按比例分配给所有医疗保险提供者的，目的是弥补损失，但能否完全抵消尚不确定，目前难以评论 [98][99][101] 问题13: 2020年公司还能获得多少联邦刺激资金？ - 目前不清楚 [102] 问题14: CCRC熟练护理部分战略上是否增加医疗保险患者比例？ - 公司业务计划并非刻意增加医疗保险患者比例，独立生活居民支付入门费后对熟练护理单元有优先使用权；熟练护理单元通常无法被现有居民填满，除了医疗保险患者，也可选择医疗补助患者，但医疗保险是更优选择 [103][104] 问题15: 老年住房入住率下降何时能缓解，目标是什么？ - 改善检测能力、开发更好的治疗方法和最终研发出疫苗将决定恢复正常业务的速度，但目前检测仍存在假阴性问题，疫情反复可能会阻碍复苏，难以准确预测 [108][109][110] 问题16: 公司收购前景如何，如何评估机会？ - 疫情前公司在三个板块建立了大量收购管道，目前对话暂停；现在开始看到一些机会主义收购机会，但公司优先考虑现有投资组合，除非价格极具吸引力，否则不会过于活跃 [112][113][115] 问题17: 2020年潜在的信用损失或租金损失拨备情况如何？ - 本季度根据新的会计指导（CECL）计提了800万美元贷款损失准备金，这是非现金项目，仅影响NAREIT FFO；公司在预测中为生命科学和医疗办公业务增加了额外准备金，将逐季评估每份租约的可收回性，难以确定具体金额 [116][117][118] 问题18: 生命科学业务坏账储备是否比医疗办公业务影响大，原因是什么？ - 并非针对特定租户或讨论，结合COVID情况，认为适当增加坏账储备是合适的；4月医疗办公业务收取了95%的租金，生命科学业务收取了97%，但医疗办公业务历史坏账率低，生命科学业务预计会有一些租户需要处理，所以坏账储备略高 [121][122] 问题19: CCRC收入中不可退还入门费摊销占比及如何评估和重新评估？ - 通常占比约60% - 65%，本季度摊销约1600万美元，现金收入约1350万美元，长期来看摊销和现金收入将大致相当；入门费作为递延收入，在服务期内摊销，符合会计原则 [123][124][125] 问题20: 老年住房入住率下降何时能在费用方面得到缓解，预期如何？ - 疫情期间营销、活动和交通等可变成本会下降，但劳动力成本方面，虽然失业率上升使申请人数增加，但有COVID阳性活动的社区需支付额外费用，总体费用仍高于正常水平；难以预测入住率何时触底 [127][128][130] 问题21: 老年住房费用是否会因COVID永久或半永久增加，NOI潜力是否受影响？ - 个人防护设备（PPE）费用增加不是永久性的，卫生成本增加相对较小，劳动力成本短期内会上升，但长期来看对运营利润率影响不大 [133][134] 问题22: 开发项目长期收益率预期如何？ - 建设项目可能延迟1 - 3个月，导致建设预算略有增加，但对收益率影响不大；未来项目难以评论，若成本下降对公司有利，公司有土地储备和开发机会，可灵活选择是否开发 [135][136] 问题23: 各业务板块资产价值有何变化？ - 4月交易活动有限，医疗办公和生命科学业务基本面强劲，需求持续，预计资本化率无变化；老年住房业务因NOI下降不确定性和合适的风险调整后资本化率问题存在不确定性 [137] 问题24: SHOP物业有COVID病例和无病例的表现差异如何？ - 有COVID阳性居民的物业将停止新入住，迁入为零，同时员工工资可能提高至1.5倍，PPE费用增加，对NOI有显著影响；公司提供的范围是适用于整个投资组合的平均情况 [138][139] 问题25: 老年住房重新开放是否有入住活动限制？ - 业务受州和地方卫生部门以及运营合作伙伴影响，CDC提供了广泛指导，但具体决策由地方决定，难以推测重新开放速度 [142] 问题26: 生命科学请求租金延期的租户情况如何？ - 共25个租户请求延期，是混合类型，包括一些小型生物技术公司、便利设施租户和少量办公租户；目前尚未批准，对于业务受影响但对园区重要的便利设施租户，更有可能给予延期 [144][145] 问题27: 医疗办公业务批准的延期租金占请求的百分比是多少？ - 符合条件的租户中约28%请求延期，其中近90%已获批准，未获批准的原因是未支付4月租金或未申请CARES贷款 [148] 问题28: SHOP投资组合净流失率假设考虑了哪些因素？ - 公司密切关注数据，两周前多数预测认为多数州的活动在4月中下旬达到峰值，但该日期似乎有所推迟；提供的范围旨在涵盖感染率下降速度的不确定性，且公司投资组合分布在全国各地 [150][151]