财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后FFO为每股0.44美元，全年调整后FFO为每股1.76美元；第四季度混合同店现金NOI增长3.6%，全年增长3.7% [23] - 2020年预计调整后FFO在每股1.77 - 1.83美元之间，混合同店现金NOI增长2% - 3% [28] - 2019年股息完全覆盖，FAD派息率为97%，2020年预计FAD派息率改善至90%以下，董事会决定维持2020年年股息每股1.48美元 [27] - 2019年第四季度末净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，信贷额度下有24亿美元可用额度 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 2019年占同店池32%，现金NOI增长6.2%，全年执行200万平方英尺租赁，其中第四季度超70万平方英尺 [42] - 2020年预计同店现金NOI增长4% - 5% [28] 医疗办公业务 - 2019年占同店池44%，现金NOI增长3%，全年租赁超270万平方英尺 [42] - 2020年预计同店现金NOI增长1.75% - 2.75% [28] 老年住房业务 - 2019年净租赁占同店池13%，SHOP占5%，全年现金NOI增长1.5%，净租赁增长2.4%，SHOP下降1% [43] - 2020年预计同店现金NOI增长 - 1% - 1% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场，公司在128号公路和西剑桥子市场建立领先地位，核心市场面积从0增至180万平方英尺 [10] - 南旧金山市场，公司占据市场份额第一，发展势头良好 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资组合在老年住房、生命科学和医疗办公三个核心自费领域实现良好平衡，继续执行老年住房投资组合和平台建设战略，退出非核心市场，重新配置资产 [7] - 公司通过战略收购和开发扩大生命科学运营投资组合，建立领先地位；扩大医疗办公自有开发项目，支持业务发展 [10][11] - 公司收购、开发和再开发项目储备充足，为未来增长和价值创造提供支持 [12] - 公司财务保守，信用评级良好，资产负债表强劲，流动性充足，能够执行2020年计划 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前位置和业务前景感到乐观，认为2020年及以后业务将有良好发展 [16] - 老年住房行业整体入住率趋于平稳，但租金增长缓慢，行业NOI仍在下降，尚未达到转折点，但情况正在逐渐改善 [172] - 生命科学领域资本追逐导致资本回报率压缩，但需求增加形成良性循环，预计各市场将有更多开发项目 [198] 其他重要信息 - 公司更新同店政策，自2020年1月1日起，将所有合资企业按份额纳入同店池，移除未来运营商过渡物业，开始披露运营费用中的管理费部分 [19] - 2020年第一季度，公司预计确认1 - 1.5亿美元的合并收益和约1亿美元的管理费终止费用，均不计入调整后FFO [38] - 公司将调整财务报告定义，使FAD、现金NOI和调整后EBITDA反映不可退还入门费的GAAP摊销基础，将约3亿美元可退还入门费计入应计负债并从净债务中排除，将FAD更名为AFFO [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导是否保守，哪些因素会使范围提高 - 公司认为综合指导假设同店增长会有适度减速，各业务板块情况不同，生命科学和医疗办公业务有潜在上行空间，老年住房业务中净租赁业务预测较直接，SHOP业务有所改善但仍具挑战 [59] 问题2: 波士顿收购项目的现金和GAAP收益率差异，以及波士顿投资组合租金与市场对比 - 收购项目加权平均租赁期限长，直线租金影响是现金和GAAP收益率差异的主要驱动因素，同时存在一定的按市值计价影响；波士顿新收购资产加权平均租金较低，市场租金上涨使初始现金资本回报率下降，公司开发项目受益于租金上涨 [61][63] 问题3: 非同店池老年住房业务组合表现及对FFO的贡献 - 大部分生命科学和医疗办公业务已纳入同店池，老年住房业务约80%未纳入同店池，包括CCRCs、Sunrise、Oakmont和Discovery等资产，这些资产将在2020年逐步纳入季度同店池，2021年纳入全年同店池，有望对收益产生积极影响 [72][73] 问题4: 生命科学和SHOP同店指导，以及CCRCs纳入的贡献 - 生命科学同店政策调整是为提供更好的有机增长数据，若不调整，同店增长率将低几个百分点；CCRCs不会纳入同店池，将单独设立板块披露；若不改变SHOP同店政策，2020年指导将优于目前报告的 - 2.5% [84][89][93] 问题5: SHOP利润率改善是否可持续，剩余净租赁业务组合的租赁重组情况 - 整体SHOP业务组合利润率可能因待售资产而略有改善，同店组合利润率未增加，长期持有的老年住房业务组合利润率有提升空间；公司已对净租赁业务组合进行大幅清理，剩余少量非核心资产将在租赁到期时出售 [96][97][98] 问题6: CCRCs业务的增长情况，以及NOI中是否包含不可退还费用摊销 - CCRCs业务过去表现良好，2019年NOI增长近6%，2020年预计有一定下滑，但可能有上行空间；NOI数据包含现金NREF和NREF摊销，经济上无论按现金还是摊销计算，收购的NOI均为5500万美元 [108][109] 问题7: SHOP业务负2.5% NOI的构成，包括入住率、租金增长和费用情况 - 预计入住率将有适度增长，但Brookdale业务组合预计负增长，拖累SHOP同店业务；RevPAR增长较平缓，预计2020年约2%；主要运营费用劳动力成本预计每年增长约5% [110][111] 问题8: 医疗办公业务战略，是否会更积极进行收购 - 公司计划在2020年开展医疗办公业务的流动业务，Justin Hill的加入将有助于拓展业务；预计未来几个月市场将有一些优质投资组合推出，公司将关注并争取执行收购 [112][113] 问题9: CCRCs业务的收入构成，以及是否考虑出售该业务组合 - CCRCs业务收入约60%来自不可退还入门费，40%来自NOI；公司对CCRCs业务有信心，但在极不可能的情况下若业务不佳，有出售的选择；公司认为CCRCs业务是有利的资产类别，会计处理符合经济实质 [118][124][126] 问题10: 生命科学同店政策调整是否合理，以及租户租赁经济情况 - 公司主动允许Global Blood提前解除租约以满足其扩张需求，政策调整是为提供更好的有机增长数据，且只有在租户搬迁带来显著收入增加时才会移除相关建筑；Global Blood原租约剩余超五年，新租约租金较高，初始租户装修成本较低，后续租户装修成本也低于原租户 [142][144][147] 问题11: 非同店SHOP资产对2020年收益的影响，以及股息决策的框架 - 非同店SHOP资产对收益有潜在的上行或下行影响，主要通过2020年交易、2019年资本循环和其他项目体现；董事会决定维持股息是为提高股息覆盖率，待覆盖率改善后再考虑提高股息 [153][154][158] 问题12: CCRCs业务会计变更后NOI的入账情况，以及Discovery和Oakmont项目表现不佳的原因 - 会计变更后，CCRCs业务将按1.1亿美元的NOI和NREF摊销入账；Oakmont项目按计划进行，Discovery项目因部分交易分散精力和人员变动，入住率低于预期，目前处于70%多，预计最终将稳定在90%以上 [164][166][167] 问题13: 2020年资产处置指导的具体情况，以及老年住房市场趋势变化 - 2020年预计处置5亿美元资产，包括North Fulton购买期权和约3亿美元待售资产，剩余部分为非核心老年住房和医疗办公资产，公司不打算出售生命科学资产；老年住房市场入住率整体平稳，但租金增长缓慢，行业NOI仍在下降，尚未达到转折点 [169][172][173] 问题14: 出售Capital Senior Living物业的原因，以及CapEx的运行率 - 出售是因为双方战略需求，对方希望减少租赁负债，公司希望减少运营合作伙伴数量；CapEx历史上在第四季度较高，公司更关注全年数据，相关预算信息可在补充材料中查看 [176][177][180] 问题15: 收购指导是否具体，以及Amgen租赁协议的原因和最坏情况 - 8亿美元收购指导包括3.2亿美元的Post收购和Oakmont购买期权协议，剩余部分来自项目储备；与Amgen的租赁协议是双赢交易，可分散租赁到期时间，最坏情况是Amgen在未来四年内逐步腾空所有租赁物业 [183][185][187] 问题16: 指导中是否考虑债务再融资，以及老年住房行业长期入住率能否恢复 - 指导中未考虑债务再融资；公司认为其老年住房业务组合有望在三到五年内恢复到80%以上的入住率 [190][191] 问题17: 过渡资产重新纳入同店池的触发条件，以及2019 - 2020年SHOP业绩改善的原因 - 过渡资产需在两个期间有可比运营商才能重新纳入同店池；2020年SHOP业绩较2019年有轻微改善，主要是因为Brookdale业务组合规模减小 [192][194][195] 问题18: 资本追逐对生命科学领域供应前景的影响 - 资本追逐导致资本回报率压缩，但需求增加形成良性循环，预计各市场将有更多开发项目，公司会根据市场需求匹配供应 [198][199] 问题19: 收购项目选择波士顿128A子市场的原因，以及是否有其他偏好的子市场 - 公司喜欢Lexington和West Cambridge市场，因为其地理位置和交通便利性，有利于租户通勤；公司会继续评估郊区市场的交通便利性 [201]