财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收1.97亿美元，酒店调整后EBITDA为5100万美元，可比酒店调整后EBITDA利润率比2019年高出122个基点 [18] - 扣除1月，本季度利润率较2019年提高384个基点 [18] - 第一季度末总流动性超3.5亿美元，循环信贷额度未动用额度为2亿美元，包括资产置换能力，总潜在收购能力达6.5亿美元 [19] - 预计2022年全年酒店总营收将达到或超过2019年水平，酒店调整后EBITDA将在未来12个月内超过2019年水平 [29][31] - 预计2022年将有应税收入，并于第三季度开始恢复普通股季度股息 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店 - 2022年第一季度可比城市酒店收入8200万美元，较2021年增加6000万美元，但仍比2019年低3400万美元 [20] - 第一季度城市酒店EBITDA利润率为7%，1月为 - 32%，3月升至24%，与2019年相差350个基点 [20][21] - 预计城市酒店最终利润率将超过疫情前水平 [21] 度假村 - 2022年第一季度可比度假村收入1.15亿美元，RevPAR比2019年高31%，酒店调整后EBITDA利润率接近40% [25] - 未来12个月度假村预订入住率同比增长12%，房价上涨19%；未来90天入住率同比增长32%，房价上涨15% [27] 商务旅行 - 第一季度商务旅行指标稳步改善，周三入住率从1月的36%升至4月的78% [23] 团体业务 - 第一季度有超1.6万个团体线索，涉及280万间夜业务，比疫情前同期多36%，间夜数环比增长40% [24] - 预计全年团体间夜数将恢复到2019年的85%，剩余时间团体房价较2019年上涨5.5%，2023年再涨6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年相比，第一季度公司酒店从竞争酒店手中夺取280个基点的市场份额 [7] - 2 - 3月总收入比2018年同期高2.5%，酒店调整后EBITDA比2019年增长16.2% [7] - 4月总RevPAR比2019年同期增长4.2% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位的布局适合即将到来的增长周期，有多个ROI重新定位项目已完成或在进行中，超90%酒店为短期管理协议，还有一系列有潜力的交易项目 [11] - 考虑对Orchards Sedona、伯灵顿酒店等进行重新定位、升级或转换，预计每年可增加约800万美元稳定EBITDA [32] - 4月收购Kimpton Fort Lauderdale Beach Resort，预计该度假村收益率稳定在8%以上，还有资金用于未来收购，正在洽谈一个西海岸精品度假村项目 [33] - 行业中部分同行承诺在未来实现利润率扩张，而公司已通过度假村组合利润率的提升证明了部分成果，预计2022年度假村利润率较2019年提高400 - 450个基点 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管1月受Omicron影响，但近期旅游需求反弹超预期，预计2022年全年投资组合总营收将超过2019年，未来12个月酒店调整后EBITDA将超2019年水平 [6] - 各需求板块趋势比上次财报电话会议预期更强，度假村将继续表现出色，团体业务有望在未来几年创新高，商务旅行恢复还需时间且因城市而异 [9][10] - 公司对未来前景持积极态度，认为凭借独特投资组合、正确战略和资产负债表，能够在2022年及未来脱颖而出 [34] 其他重要信息 - 公司完成三项重新定位项目，第一季度这三家酒店RevPAR分别比2019年同月高出22.7%、22.6%和82.7%，预计全年比2019年增加超1500万美元利润 [15][16] - 对多数万豪管理协议进行重组和转换，预计2022年激励管理费用比2019年减少400万美元，即减少80% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年营收达到或超过2019年的情况下，度假村和城市酒店的营收分别是多少？ - 预计度假村资产营收约4.5亿美元，比2019年多约1亿美元；城市资产营收约4.8亿美元，比2019年低约1亿美元 [36] 问题: 投资者担心度假村市场今年达到顶峰，公司如何看待？ - 第二季度数据较2019年加速增长，看到很多原本被阻挡的度假需求提前预订且价格更高，对今年剩余时间和2023年有信心 [37] 问题: 公司对交易市场中交易规模和价格受利率环境影响的看法？ - 公司关注无杠杆收益率，交易管道中的项目规模通常在5000万 - 1.5亿美元之间；目前未看到价格受利率影响，市场需求未减弱，酒店被视为房地产领域的通胀对冲资产 [40][41] 问题: 公司是否完成酒店运营模式重组以达到利润率预期？ - 5000美元遣散费与CEO离职有关，并非酒店层面；在物业层面已大幅永久减少管理岗位，预计员工总数永久减少10%，部分大酒店减少40%，有助于提高稳定利润率 [42] 问题: 200 - 300个基点的利润率扩张中，高房价和成本控制及运营效率提升各占多少？ - 更多度假村有助于长期利润扩张，高效劳动力模型是行业普遍现象，已完成的重新定位项目带来更高房价，90%酒店无长期管理合同避免激励管理费影响，这些因素共同推动利润率提升 [44][45] 问题: 4月周三入住率达78%，距离稳定水平还有多少提升空间，周三ADR是否会受限？ - 更多团体预订对城市资产周三入住率有利，新兴混合工作环境使科技公司小团队在度假村的周三业务增加，预计周三入住率将稳定在更高水平 [47][48] 问题: 酒店集群的协同效应如何量化？ - 收购Kimpton Fort Lauderdale时引入相同管理公司，预计有20 - 30万美元协同效应和成本节约，公司会更多关注协同交易 [49] 问题: Margaretville转换项目进展如何，非客房业务和利润率情况怎样？ - 该项目远超预期，RevPAR比2019年高出超80%，F&B收入类似，预计2022年比预期多赚数百万美元，NAV增长近100%，F&B收入有望达到2019年的三倍 [51][52][53] 问题: 第二季度城市市场商务旅行恢复情况，不同地区是否有差异？ - 周三入住率稳步增长，各酒店表现良好，BT贡献强劲；纽约4月数据高于2019年，波士顿团体业务超预期，芝加哥团体和高端咨询业务表现好，旧金山酒店市场份额增加但恢复滞后，DC近期表现强劲，预计第二季度城市投资组合将加速增长 [55][56][58] 问题: 对城市团体业务的积极评价是否改变缩小城市大型团体酒店敞口的战略？ - 公司仍倾向于中型和小型、更注重休闲体验的酒店，但城市团体酒店在未来1 - 2年有机会，可能在未来24个月内变现部分资产，目前多元化投资组合有优势 [61] 问题: 公司对商务旅行长期前景的看法？ - 商务旅行正在恢复，但预订窗口短，有部分业务会被取代，也有部分会回归正常，还有新业务模式出现；预计最终会恢复到疫情前水平，但时间不确定 [63][64] 问题: Henderson Beach Resort第一季度AUC为44%的原因？ - 该度假村位于佛罗里达北部，冬季较冷，有季节性因素；预计2022年首个完整财年NOI收益率约8.5%，第二季度AUC将达80% - 90% [66] 问题: 3、4月业务中商务旅行、休闲和团体业务占比，以及各板块全年发展趋势？ - 第一季度度假村收入占60%，城市酒店占40%，第二季度将反转；公司会在后续幻灯片中披露业务组合变化情况；预计团体业务全年间夜数达到2019年的85%，目前进展良好，各板块与2019年相比逐季加速增长 [68][70][71]