财务数据和关键指标变化 - 2021年组合每间可售房产生近2900美元的调整后营运现金流（AFFO），是五大全服务房地产投资信托基金（REITs）平均水平的三倍多 [5] - 第四季度每间可售房收入（RevPAR）同比增长232%，较2019年低13.8%；10 - 12月RevPAR较2019年分别下降18.9%、17.1%和1.5% [7] - 第四季度酒店调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4310万美元，AFFO为每股0.09美元 [7] - 第四季度总收入和酒店调整后EBITDA分别为1.9亿美元和4270万美元，分别超出原预期2000万美元和500多万美元 [14] - 第四季度酒店调整后EBITDA利润率为22.5%，比预期高40多个基点；客房收入利润率比预期高200多个基点；餐饮及其他收入比预期高12%，但餐饮利润率为24%，低于原预期 [14] - 2021年全年入住率比2019年低30%，但每间入住客房成本仅增加4%，客房利润率为74.4%，仅比2019年全年低100个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 度假酒店业务 - 2021年第四季度度假酒店收入为8500万美元，比2019年高1300万美元；RevPAR比2019年高18%，酒店调整后EBITDA利润率为30%，比2019年高240个基点 [15] - 2021年全年度假酒店收入为2.86亿美元，与2019年持平，酒店调整后EBITDA利润率比2019年高380多个基点 [15] 城市酒店业务 - 第四季度城市酒店收入为1.05亿美元，RevPAR比2019年低30%，利润率为16% [15] - 2021年全年城市酒店收入为2.81亿美元，较2019年减少3.33亿美元（54%），酒店调整后EBITDA下降90%，利润率低至6% [15] 商务旅行业务 - 第四季度商务旅行业务有缓慢改善，但受奥密克戎影响，1月商务旅行大规模恢复的计划未实现；与2019年第四季度相比，客房入住夜数低22%，但房价保持稳定且较年初有所改善 [16] 团体业务 - 第四季度带来超1.2万个潜在客户线索，涉及200万间团体客房入住夜数，与第三季度持平；预订了13.5万间确定入住客房，比第三季度多8%，其中85%为2022年入住；12月预订了5.3万间客房，占比40% [17] - 1月销售线索数量和线索客房入住夜数分别比第四季度平均月份增长5%和33%，预示2022年第一季度销售线索增长速度达到或超过2020年第一季度，2月持续改善 [17] 休闲业务 - 第四季度休闲业务占客房收入的50%，而2019年第四季度为38%；与2019年第四季度相比，休闲业务客房房价近290美元，上涨19%，客房数量下降7% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿会议中心2019年产生34.9万间客房入住夜数，预计2022年为33万间，2023年为43.8万间；芝加哥2019年为110万间，预计2022年为120万间，2023年已有110万间预订；波士顿、芝加哥、圣地亚哥、华盛顿特区和凤凰城的会议中心2022年和2023年的全市客房入住夜数与2019年相当，4月预订活动有望加速 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将专注于体验式度假村和生活方式酒店投资，机会性地处置非核心品牌城市酒店以加速战略转型 [9] - 过去几年公司酒店组合从超80%受长期品牌管理协议约束转变为如今不到10%，认为这使其在控制酒店成本方面具有巨大竞争优势，平均可使酒店资产净值（NAV）提高超15% [9] - 2021年出售2.2亿美元酒店，以5.3%的资本化率（基于2019年净营业收入）成交；收购4家独立体验式酒店，总价2.93亿美元，基于2022年预算净营业收入的资本化率为7.5%，稳定收益率达8%或更高；预计这些交易将为2022年增加超2000万美元的增量EBITDA [10] - 2021年完成索诺玛小屋、韦尔山度假村和基韦斯特玛格丽塔维尔酒店的重新定位，预计这些投资将成为2022年盈利的重要催化剂，这三家度假村预计2022年利润比2019年增加1200万美元，增幅超50%；2022年第一季度还有两家酒店进行重新定位和品牌重塑，2023年还有两家投资回报率（ROI）转换项目将推出 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年旅游需求在5月全国口罩令建议取消后大幅反弹，7月组合RevPAR恢复至2019年的91%，12月接近99%；新的新冠变种使复苏过程波动，但旅游需求的潜在动力强劲；若趋势持续，奥密克戎仅使旅游复苏时间推迟几个月 [4] - 公司对旅游未来和酒店被压抑需求的迅速回归充满信心，认为独特的细分市场、地理布局、近期的品牌重塑和收购以及其他有益的组合增强措施将共同推动强劲的收入和现金流增长 [22] - 预计度假村将继续实现强劲的收入和利润率表现，城市酒店在奥密克戎影响过去、商务旅行需求随员工返回办公室而回升后，具有显著的上行潜力 [22] - 奥密克戎导致1700万美元的团体预订取消，其中约1300万美元发生在第一季度，且大部分在季度初；预计第一季度总收入和酒店调整后EBITDA利润率与2019年相比，将比第四季度更疲软；1月总收入比2019年1月下降23%，2月情况好转，3月有望加速改善 [23] 其他重要信息 - 公司认为美国全服务酒店长期利润率提升潜力在持平至100个基点之间，比之前估计低50个基点；公司因6家酒店从品牌管理转换为特许经营模式，有望获得约50个基点的长期利润率提升，需求完全恢复后，利润率有望比之前水平高50 - 150个基点 [21] - 公司在GRESB酒店上市板块排名第一，获ISS授予的ESG Prime Status，是全球房地产行业前5%的企业 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年团体客房预订夜数与2017 - 2019年相比的情况 - 目前团体客房预订夜数比2019年低约29%，房价基本持平，新预订房价有所上涨；全年还需增加约16.5万间客房预订以达到当前预测数量，历史上每年可增加约25万间团体客房预订，公司对目前的预订进度感到满意 [30] 问题2: 城市酒店业绩改善是否依赖员工返回办公室 - 员工返回办公室、口罩令放宽和新冠病例数下降与商务旅行恢复相关，但并非员工必须在办公室才能推动商务旅行；今年会有一些传统商务旅行回归，同时过去两年暂停的小型团队会议和文化建设活动需求也将释放，预计2022年商务旅行将因这些趋势而增长 [31] 问题3: 2022年工资和福利的预计增长百分比 - 2022年工资预计增长4.5% - 5%，福利增长情况仍在统计中，这一增长高于去年对2022年的预测，会影响公司对利润率峰值的预期 [32] 问题4: 公司未来扩大利润率和实现战略目标的最大机会和变化 - 公司将继续出售品牌城市酒店，转向中等规模的生活方式酒店和生活方式市场，这些酒店有更多提升收入的手段，公司可发挥创造力推动收入和盈利能力增长 [35] 问题5: 2022年城市酒店和度假酒店的RevPAR和利润率相对于2019年的表现预期 - 公司暂不提供2022年各细分市场的全年数据；城市酒店因收入基数低，利润率提升空间更大；度假酒店目前表现良好，盈利能力和收入水平较高，未来美元增长潜力可能更多体现在城市酒店组合 [38] 问题6: 整体组合房价改善是否可持续，是否归因于城市酒店 - 第四季度度假村和城市酒店表现都很好，城市市场业绩更多由休闲需求驱动；1月城市酒店业绩受奥密克戎影响有所回落，随着商务旅行和团体业务在第二和第三季度回升，预计业绩将加速改善 [40] 问题7: 长期定价能力与利润率扩张的关系 - 公司认为从生产率、劳动模式和行业低迷期的经验来看，利润率最终会更好；虽然工资高于预期，但随着劳动力市场改善，情况会好转；公司仍看好房价，有望实现150个基点的利润率扩张 [42] 问题8: 度假村卖家是否提高定价预期，城市酒店市场未来趋势 - 度假村市场竞争激烈，价格已上涨；随着城市酒店现金流改善和债务市场好转，预计未来12 - 16个月城市酒店市场将更活跃，价格也将上涨 [44] 问题9: 公司是否永远专注于度假村和休闲资产，出售城市资产的时机和指导因素 - 公司未来几年将继续专注于此类酒店投资，但不确定是否永远如此；目前出售城市酒店时机尚早，随着时间推移，其定价和市场竞争将改善，预计今年晚些时候和明年年初可获得更合理价格 [48] 问题10: 如何评估美国度假村物业稳定运营时面临的潜在对立因素 - 公司对2022年度假村预订情况充满信心；混合工作模式使度假村淡季需求增强，一些度假村被更多人发现，客户忠诚度提高；虽然加勒比和欧洲市场重新开放会有一定影响，但国内自驾度假村的需求基线将永久提高 [51] 问题11: 度假村和城市酒店成本结构差异，工资是否稳定 - 度假村2022年利润率预计约为41%，高于2019年的39%；度假村劳动力市场一直面临挑战，但通过技术和岗位整合可提高效率，固定管理岗位较2019年减少约106个全职等效人员（FTE）；度假村房价从2019年的约270美元提高到2022年的约350美元，第四季度ADR上涨76美元，涨幅38%，餐厅投资带来1100 - 1200万美元的增量收入 [55] - 公司认为今年工资调整后基本能在市场上保持竞争力，不同市场情况有所差异，如纽约市受长期合同约束，工资增长不明显；度假村市场更容易通过调整房价弥补工资增长 [57] 问题12: 如何避免商务旅行和休闲旅行的重复计算 - 公司认为整体旅游需求因过去两年被压抑而大幅增长，即使存在部分休闲旅客因返回办公室而减少旅行的情况，整体市场规模的扩大也将抵消这种影响，但目前暂无有效跟踪方法 [59] 问题13: 度假村、城市酒店、受约束和无约束酒店的利润率扩张范围差异 - 城市酒店利润率提升空间更大，因其2021年利润率远低于度假村；6家从品牌管理转换为特许经营的酒店主要是城市酒店，将为城市酒店组合带来50个基点的利润率提升；度假村稳定利润率更高，后疫情时代利润率提升机会更大 [63] 问题14: 伯灵顿和塞多纳的资本支出计划，以及如何平衡资本支出和酒店运营 - 2021年公司完成三项转换项目；2022年第一季度有两项转换项目，成本约1000万美元；未来18个月将对波士顿希尔顿、伯灵顿希尔顿进行转换，以及对奥查兹酒店进行重新定位；这些项目可利用酒店季节性特点减少对运营的干扰，预计2022年资本项目不会造成重大影响 [64] 问题15: ROI项目是否受建筑成本增加和供应链问题影响 - 去年完成的项目遇到供应链问题但已解决；今年第一季度的转换项目成本可控；未来伯灵顿和波士顿希尔顿项目，大部分成本是家具、固定装置和设备（FF&E），受供应链影响较小；虽会有一些照明等组件问题，但提前规划可缓解影响，成本增加已反映在当前估计中 [66] 问题16: 收购亨德森海滩度假村对亨德森公园酒店开发机会的影响 - 公司12月刚收购亨德森海滩度假村，目前正在评估机会；2022年的重点是挖掘度假村的现有潜力，开发项目不在近期计划内 [68] 问题17: 公司何时能摆脱契约豁免，对股息支付的影响 - 公司内部预计年中可符合契约要求；摆脱契约豁免后，公司在资本配置上有更多灵活性；股息支付最终由董事会决定，目前公司有吸引力的资本使用途径，且运营亏损使其无需支付大量股息 [72] 问题18: 玛格丽塔维尔酒店的成功对其他转换项目的启示，沃辛顿酒店第四季度业绩异常的原因及未来预期 - 公司对与玛格丽塔维尔的合作结果满意，愿意进行更多转换项目，预计2022年该酒店房价和餐饮销售将创纪录 [74] - 沃辛顿酒店第四季度业绩强劲是因为有团体活动和大堂及餐厅重新定位带来约300万美元收入；若团体业务恢复，其利润率和盈利能力有望继续改善，预计2022年该酒店表现将优于2021年 [75] 问题19: 生活方式休闲交易市场对公司NAV的影响，回购的吸引力因素，以及利率上升对融资市场的影响 - 公司认为并购市场今年将活跃，酒店仍是有吸引力的资产类别；度假村NAV较疫情前平均上涨超20%，城市酒店持平或下降，预计随着现金流恢复，城市酒店NAV将回升；目前融资利率无显著变化，城市酒店市场的关键是恢复现金流以获得所需杠杆水平 [80] 问题20: 公司是否会考虑非专注于度假村的投资组合 - 这取决于具体情况，若投资组合中有优质度假村和少量城市酒店，且与公司战略互补，公司会考虑；公司不会进行显著改变战略方向的交易，但会认真评估合适的投资组合 [81]