财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA为1980万美元，调整后FFO每股为0.05美元 [5] - 季度末总流动性为6.39亿美元，包括1.93亿美元公司现金、4600万美元酒店级现金和4亿美元循环信贷额度 [13] - 总债务为10亿美元，酒店和度假村价值约35亿美元，杠杆率保守 [13] - 预计投资能力超3亿美元 [13] - 第二季度度假村组合利润率为39.3%，高于疫情前的30.5% [14] - 第二季度与2019年同期相比，季度收入降幅从第一季度的64%收窄至50%，6月收入降幅从4月的58%收窄至41%，7月RevPAR仅下降11.8% [20] - 预计第三季度收入将比第二季度增长20% - 25%，G&A和总融资成本与第二季度大致相似 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 业务 transient - 第二季度业务 transient 客房收入较第一季度增长173%，ADR环比增长24%至195美元 [6] - 城市酒店周中入住率从4月的25%翻倍至6月的50% [6] 团体业务 - 第二季度新增潜在客户超1.1万个，对应170万间夜，较第一季度的7000个潜在客户和120万间夜大幅增加，潜在客户数量增长超50%，达到2020年第一季度疫情前水平的95% [7] - 第二季度确定的团体客房夜数转换率提高63%，大部分活动安排在2022年及以后 [7] - 2022年团体价格比2019年高8% [7] - 2021年下半年团体收入季度增长10%，是上半年的2.5倍；2022年团体收入季度增长8%，比2021年预测高44%；2022年团体预订价格接近250美元，高于2021年下半年的220美元 [19] - 2022年六个最大城市市场的全市客房夜数比2019年增长5%，自年初以来增长8%；2023年有望与2019年持平，波士顿、盐湖城、圣地亚哥和凤凰城增长最强劲 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲旅游仍是表现最强劲的细分市场，需求高于2019年水平；团体和商务 transient 需求均有显著增长 [6] - 7月城市市场需求显著改善，仅下降30%，比几个月前提高20个百分点；度假村市场表现优于2019年 [32] - 7月波士顿两家酒店入住率达89%，波士顿威斯汀会议中心酒店超64%，芝加哥一家酒店达73%，1200间客房的万豪酒店达58% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位投资组合，专注于体验式和可自驾到达的度假村以及城市生活方式酒店，目标是与现有酒店产生协同效应的酒店 [23] - 收购市场竞争激烈，公司将继续寻找符合战略的非公开市场交易机会 [10][23] - 公司认为自身具有三大竞争优势：有利的市场布局、一流的资产管理和高比例的第三方可终止运营协议 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度财务业绩强劲，远超内部预期，预计2022年将实现现金流大幅增长和净资产价值提升 [5] - 预计商务需求在秋季和明年将加速增长，团体业务前景乐观 [6][7] - 尽管关注Delta变种影响，但尚未看到对业务的影响，对复苏步伐持谨慎乐观态度 [21] - 公司对未来充满信心，认为投资组合能够抓住休闲、团体和商务 transient 需求的增长机会 [24] 其他重要信息 - 索诺玛小屋改造为豪华签名系列度假村，预计1000万美元投资将带来25%的内部收益率，净资产价值增加超1亿美元 [8] - 韦尔度假村改造为豪华精选酒店，预计旺季房价大幅提高，2022年开始产生数百万美元的增量EBITDA [9] - 丹佛JW万豪酒店将转换为豪华精选酒店，预计年底完成，2022年开始受益 [9] - 基韦斯特海滨度假村将转换为佛罗里达群岛唯一的玛格丽塔维尔度假村 [10] - 四项酒店改造投资预计内部收益率超30% [10] - 本季度成功出售两家酒店，总收益2.2亿美元，资本化率为5%，将部分收益用于两项新收购 [10] - 波旁奥尔良酒店位于新奥尔良法国区，收购资本化率略高于7%，预计2022年随着活动回归实现强劲增长，稳定后NOI收益率达8% [11] - 亨德森公园酒店是佛罗里达州德斯廷的豪华精品度假村，收购资本化率近7%，预计通过专业管理和收益管理策略实现至少8%的NOI收益率 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 波旁奥尔良酒店和亨德森公园酒店在新管理团队下的资产管理机会有哪些 - 亨德森公园酒店将采用费率效率模型，优化房价策略，同时提升餐饮体验，挖掘物业内外和海滩的增值机会 [27] - 波旁奥尔良酒店将实施房价策略，利用技术监测客户行为，抓住全市活动需求，提升历史宴会厅的知名度，利用网站灵活性增强用户生成内容，评估零售空间和闲置空间的利用方式，激活酒吧空间以增加收入 [28][30] 问题: 亨德森公园酒店是否有增加房间数量的能力 - 该地块规划可建五层楼，可增加150间客房，但不在当前规划内 [31] 问题: 若将城市和度假村酒店分开，4 - 7月需求与2019年相比情况如何 - 城市酒店商务 transient 周中入住率从4月到第二季度末翻倍至50%左右，团体业务滞后，休闲旅游高于2019年水平；7月城市需求显著改善，仅下降30%，度假村市场表现优于2019年 [32] 问题: 第三季度收入预计增长20% - 25%，利润率预期如何 - 第三季度利润率与第二季度相比将持平或略有改善，最多提高200个基点 [36] 问题: 收购德斯廷酒店规模较小的原因，以及当前市场上吸引更多优质资产上市的因素 - 德斯廷酒店是一笔非公开市场交易，能让公司进入优质市场，具有高进入壁垒，且资产增值管理相对轻松，还可与周边资产产生协同效应，未来有扩建潜力 [38][39] - 酒店收购市场竞争激烈，近期市场上资产供应增加，可能是由于度假村资产每间客房价格上涨、口罩令取消和基本面改善，使买卖双方更有信心 [40] 问题: 第二季度170万间夜的潜在客户是同店指标吗，通常潜在客户转化为实际入住的比例是多少，未来几个季度该比例是否会变化 - 是同店指标，目前业务成交率为63%，团体潜在客户数量呈持续改善趋势，市场上团体需求和会议策划者的需求积压，公司重要团体市场的会议日历表现良好，将增加预订量 [43][44] 问题: 公司在各项资产上的资本支出，何时能在指数得分和TripAdvisor评分中体现出效益 - 战略决策是在去年做出的，相关项目将在今年夏季至秋季完成，预计从2022年第一季度开始看到现金流和回报，索诺玛项目已开始体现市场份额增长 [46] 问题: 公司战略是否聚焦休闲旅游，是否考虑传统城市市场中以休闲为中心的酒店 - 公司不会在纽约、芝加哥、波士顿等市场增加投资，旧金山市场未来几年被列为红线市场；可能会在查尔斯顿等既有商务又有休闲特色、且以休闲为主导的市场进行扩张；认为体验式旅游趋势将表现出色，无论是城市还是纯度假村市场 [49][50] 问题: 公司在股权增发（ATM）方面的情况，以及收购时是否会考虑过度股权融资 - 上季度末ATM剩余额度为1.12亿美元，该计划8月到期，将重新补充额度；公司有能力使用债务进行收购，但目前主要通过处置资产的回收资金和手头现金进行全现金或全股权融资 [51] 问题: 今年以来客房利润率维持在70%左右，这种情况能持续多久，随着休闲旺季结束和劳动力成本上升，利润率是否会下降 - 第三季度及全年，随着业务持续复苏，公司有望维持利润率；利润率改善的原因包括劳动力模式改变、技术应用、品牌费用降低以及酒店品牌管理转换等；尽管劳动力短缺，但公司对利润率维持持乐观态度 [55][56][57] 问题: 收购时假设的7%资本化率提升至8%的原因，以及如何看待这些交易的长期收益率 - 稳定的8%资本化率对资产净值增长有增值作用，能为股东创造价值；亨德森公园酒店是不可替代的海滨地产，未来价值有望提升；波旁奥尔良酒店有更多增值机会，如零售改造、餐饮调整等，目前8%的收益率未包含这些潜在收益；公司希望以8%为基线，通过后续项目实现更高收益率 [60][61][62] 问题: 秋季商务旅行（BT）的情况，特殊企业预订发生在哪里，预订窗口是否延长 - 第二季度商务旅行整体增长约1个百分点，达到7%，酒店整体业务中商务旅行占比约15%，城市酒店周中可达30% - 40%；目前没有明显的未来趋势变化，需关注第四季度学校开学等情况；7月主要市场的周中入住率表现良好，多家公司取消旅行限制，航空公司数据显示商务旅行趋势向好，但目前难以提供确切数据 [63][64][65] 问题: 市场上大型会议酒店（大盒子）的价值和投资需求如何 - 目前市场上没有大型会议酒店出售，持有此类资产的业主认为现在不是出售时机，预计明年团体业务复苏后，买卖双方可能达成交易 [68][69] 问题: 若出售大型会议酒店，是否会考虑明年进行 - 明年出售大型会议酒店比现在更合适，因为团体业务复苏的确定性更高 [70] 问题: 小型度假村和休闲为主的城市酒店的收购机会有多少，未来几年能否完成10笔交易 - 市场上有很多价值在5000万 - 1亿美元的此类酒店；公司投资团队有五年以上相关经验，建立了约50个细分市场的数据库，内部收购管道中有很多此类项目；有能力在未来几年完成10笔交易，公司希望专注于非公开市场的独特交易，以创造价值 [71] 问题: 小型独立度假村的分销成本如何，如何获取客户 - 公司利用各种工具获取客户，包括在线旅行社（OTAs）和豪华旅游代理商策略；独立酒店无需支付品牌费用，可将节省的费用用于直接针对特定资产的营销，提高市场响应速度并降低成本；例如哈瓦那卡巴纳度假村通过用户生成内容和精准营销成为全球最受关注的网站之一 [73][74][75] 问题: 竞争对手高价收购公司周边资产，公司资产价值和净资产价值（NAV）自去年12月股权增发以来有何变化 - 去年秋季的股权增发用于支持高回报率的项目，预计将在2022年实现超额增长；目前公司资产价值和净资产价值呈上升趋势，如基韦斯特、索诺玛和塞多纳等地的资产价格突破历史纪录，私人市场价格高于公开市场估值 [79][80] 问题: 基韦斯特资产的回报率为两位数，从原始收购成本来看，创造了多少价值，每间客房价值提升了多少 - 巴巴里海滩酒店今年估值约2.25亿美元，收购成本为1.17亿美元，价值增长约90%，每间客房价值约120万美元；哈瓦那卡巴纳度假村今年估值约9000万美元，收购成本为5500万美元，价值增长约60%；公司过去五到七年的投资策略正在显现成效，资产净值大幅增加 [81][82][83]