财务数据和关键指标变化 - 第四季度酒店调整后EBITDA亏损760万美元，较第三季度的1740万美元亏损有显著改善；公司调整后EBITDA亏损1490万美元，远好于第三季度的2440万美元亏损；调整后每股FFO亏损0.04美元，较第三季度的0.22美元亏损有所改善，即便考虑到本季度成功协商的200万美元疫情保险赔款 [19] - 第四季度总营收为5900万美元，比第三季度增加900万美元，其中60%的增长来自客房收入；毛运营利润为660万美元，是第三季度340万美元的两倍；GOP利润率从第三季度的略低于7%升至11%；产生正GOP的酒店数量从第三季度的14家增至16家；调整后酒店EBITDA盈利的酒店数量从第三季度的7家增至10家 [22][23] - 第四季度末总流动性为4.82亿美元，包括公司层面现金、酒店层面现金和未动用的循环信贷额度；通过ATM计划发行1070万股普通股，平均股价8.23美元，净收益8680万美元 [35] - 第四季度资本支出为980万美元，预计这些投资在2021年将带来显著收益，平均内部收益率超过30% [26] - 第四季度GAAP减值损失为1.741亿美元，与法属礁岛度假村有关 [36] - 第四季度不包括资本支出的每月现金消耗率平均为1000万美元，比在NAREIT提供的每月1350 - 1400万美元范围的中点好27%，比第三季度的速度好32%；若调整一次性保险赔款，每月现金消耗率仍比预期改善22%，比第三季度改善27%；包括资本支出但排除一次性保险赔款后，公司总现金消耗率为每月1370万美元，意味着资金可维持到近2024年 [37][39] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第四季度休闲收入环比增长17%；第三季度度假村组合产生460万美元的正酒店调整后EBITDA，第四季度增至680万美元，GOP利润率达30%；1月份度假村酒店调整后EBITDA为250万美元 [10] - 第四季度，塞多纳的L'Auberge每间可售房收入（RevPAR）较2019年第四季度增长25%，总RevPAR超过每晚975美元，EBITDA利润率提高超过1100个基点；相邻的果园酒店RevPAR较2019年第四季度增长4%，EBITDA利润率提高近1300个基点；太浩湖的The Landing RevPAR增长6%，平均每日房价（ADR）近330美元，EBITDA利润率较2019年第四季度提高超过700个基点 [24][25] 团体业务 - 第四季度收到70万间夜的潜在订单，较第三季度增长7%；过去四周收到超过40万间夜的未来季度潜在订单，较第四季度平均四周的速度增长72%，是自去年3月以来的最高速度 [13] - 2022年波士顿和芝加哥的会议城市房间夜数量超过2019年水平；第四季度有7.8万间夜的团体预订，与2019年的7.9万间夜相近；2022年已有约26.8万间夜的预订，高于上季度的21.7万间夜 [49][51][52] 商务散客业务 - 2020年第四季度商务散客房数和收入较第三季度有5% - 6%的适度增长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，整个酒店组合入住率为21.8%，较上一年低56个百分点，但较第三季度的18.6%有所改善；第三季度入住率较上一年低64个百分点 [20] - 第四季度组合总营收下降75%，但从同比营收降幅来看有稳步改善：4月同比下降96%，6月下降87%，9月下降77%，12月下降72%，预计2021年1月将继续改善 [21] - 2022年，波士顿的预订量约为36.2万间夜，较2019年同期增长42%；芝加哥约为126万间夜，增长32%；华盛顿特区约为41.6万间夜，增长48%；圣地亚哥约为73.9万间夜，增长44%；旧金山约为64.8万间夜，虽较前一年显著增加，但仍低于2019年的84.5万间夜 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于休闲度假酒店，近一半（14家/31家）酒店为休闲导向，过去八次酒店收购中有七次符合这一类别，相比竞争对手具有先发优势 [9] - 公司通过ATM计划筹集8700万美元，加上之前的优先股发行，目前有2亿美元资金用于收购，正积极评估多个度假村项目，目标是将度假村休闲业务占比从约三分之一提高到50%，未来几年可能减持部分城市资产 [42][63] - 2020年与万豪达成重大交易，将五家品牌管理酒店转换为特许经营协议，加上之前将波士顿威斯汀酒店转换为特许经营，使公司拥有全服务酒店REIT中管理限制最少的投资组合，预计稳定后将为整个投资组合的全年利润率增加50个基点 [43][44] - 公司正在探索旗下六家酒店的升级品牌机会，如索诺玛小屋将在今年夏天完成1500万美元翻新后转换为Autograph品牌，韦尔度假村将在今年秋天完成4200万美元多年翻新后从标准万豪转换为豪华精选品牌，丹佛JW万豪酒店将升级为豪华精选品牌 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对酒店行业即将到来的强劲复苏持乐观态度，认为新冠疫苗的快速接种和病例数的下降将导致政府限制放松和被压抑的旅游需求释放 [6][8] - 休闲需求持续强劲，团体和商务散客业务也有改善迹象，但2021年上半年盈利仍面临挑战，不过季度盈利的逐步改善有可能使投资组合在第三季度实现盈利 [8][17] - 公司资产优质，资产负债表稳健，行业关系良好，管理团队经验丰富，有信心在未来表现出色 [47] 其他重要信息 - 公司在2020年的环境、社会和治理（ESG）方面表现出色，被全球房地产可持续发展基准调查（GRESB）评为全球上市酒店REITs中的行业领导者，并获得五颗绿星；年初获得ISS的ESG企业评级Prime；在ESG信息披露方面保持领先地位，环境、社会和治理的QualityScore评级均处于房地产行业前三分之一 [27][28] - 第四季度通过加速基韦斯特巴巴里海滩别墅的重新定位节省了100万美元的成本，并为旺季提供了更多高评级房间 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 波士顿威斯汀和芝加哥万豪酒店的团体业务情况，以及2022年与2018 - 2019年的房间夜和价格比较 - 2022年波士顿和芝加哥的会议城市房间夜数量超过2019年水平，但短期内仍有取消情况，预计下半年业务将回升；第四季度有7.8万间夜的团体预订，与2019年相近；2022年已有约26.8万间夜的预订，高于上季度；2022年价格稳定，与2019年水平相当 [49][51][52][96] 问题2: 公司收购管道的进展、竞争情况、定价以及对度假村目标暴露的影响 - 公司有信心从防御转向进攻，有2亿美元资金用于收购，收购环境竞争激烈，公司专注于现有市场的项目，利用关系寻求非公开交易；目前度假村休闲业务占比约三分之一，目标是提高到50%，未来可能减持城市资产 [60][61][63] 问题3: 投资组合和公司层面实现盈利所需的入住率和房价水平 - 酒店层面GOP实现盈亏平衡的入住率约为20% - 25%，公司层面EBITDA实现盈亏平衡的入住率约为40% - 45%，假设房价下降15% - 20%；随着成本控制能力的提高，盈亏平衡所需的入住率门槛随时间下降 [65] 问题4: 法属礁岛度假村的市场兴趣和引入合作伙伴的情况 - 宏观环境下，休闲资产受关注，公司聘请投资顾问寻求资本合作伙伴，收到的兴趣超出预期，目前正在推进该进程，希望在未来解决 [68][69] 问题5: 公司对资产处置的考虑 - 公司资产负债表状况良好，不急于出售资产，但会评估所有资产，若价格合适，城市资产的出售和重新配置到休闲资产符合战略目标 [70] 问题6: 公司如何获得商业中断保险赔偿以及是否能继续使用 - 公司在疫情前协商了特定的疫情保险，通过跟踪预订取消情况提出索赔并获得赔偿；波士顿威斯汀酒店已达到每处房产的赔偿上限 [71][72][73] 问题7: 度假村ADR增长能否持续 - 2021 - 2022年国内旅游仍将受益，新客户的良好体验会带来口碑传播；目前度假村缺乏小团体业务，若有流失可通过高评级激励和团体业务填补，总体对未来乐观 [74][75] 问题8: 酒店升级品牌的驱动因素 - 万豪愿意支持公司的优质设计、计划和运营模式，升级到更高等级的豪华品牌；相关项目的平均内部收益率为47%，是很好的投资机会 [76] 问题9: ATM计划的发行价格与收益用途的关系，以及为何年初未更积极发行 - 发行资金用于匹配高价值的ROI项目，这些项目的内部收益率超过40%，目前筹集的资金足以满足已确定的项目；公司希望在有更清晰的复苏前景时从防御转向进攻 [79] 问题10: 集团聚焦酒店的房地产价值评估和基本面复苏预期 - 纽约和旧金山的酒店价值评估较难，度假村相对容易，大型集团酒店价值评估也较困难；目前大型集团酒店交易极少，价值取决于城市，公司对波士顿和芝加哥的两家大型酒店更乐观，但整体价值仍不确定 [80][81] 问题11: 最低工资提高对公司的影响 - 公司资产集中的市场大多已提高最低工资，不到2%的员工领取最低工资，因此影响不大；可能对部分员工工资有一定上行压力，但不是成本控制的首要担忧 [82][83] 问题12: 是否看到除纽约外其他市场酒店供应转换为其他用途的情况 - 目前主要是纽约市场有这种现象，其他市场很少，只有部分靠近大学的市场有少量学生住房转换情况 [84] 问题13: 公司对城市市场复苏和价值的评估与潜在买家的差异 - 公司与潜在买家观点不同，如对旧金山更悲观，对纽约不同子市场看法不同；市场上有不同主题的基金，公司希望利用差异减持城市资产并重新配置到休闲资产 [87][88][89] 问题14: 同一品牌家族内酒店转换为软品牌对公司酒店的影响 - 影响取决于具体情况，可能有一定影响，但比新建酒店小；若能提升周边独立酒店的价格，可能对公司酒店有协同作用；若附近大量房间转换，可能会稀释客源 [91][92][93] 问题15: 公司在第四季度决定筹集股权而非出售资产的原因 - 市场净资产价值（NAV）在过去45 - 60天内大幅上升，出售资产可能价格过低；发行股权可确保资金用于高ROI项目，等待市场复苏后资产价值可能更高 [95] 问题16: 会议策划者是否担心2022年错过黄金日期 - 目前还很难判断，市场上有很多取消和重新预订的情况，存在不确定性，公司关注价格以获取利润 [98][99] 问题17: 是否收到更多混合会议的请求 - 有听说协会会议希望采用混合会议形式以继续开展活动，但认为这可能是短期现象 [100] 问题18: 公司筹集股权的成本是否过高，以及对公司NAV的判断 - 筹集股权是基于资金用途和预期的高回报率，若内部收益率达到40%，则是明智的交易；市场NAV在过去45 - 60天内有所上升，公司通过跟踪询价发现近期资产价格较去年11 - 12月上涨10% - 15% [103][104] 问题19: 公司是否考虑像同行一样发行可转换债券来建立资金储备 - 公司会机会性地考虑可转换债券，但目前同行发行此类债券主要是为了 refinance 即将到期的债务；发行可转换债券会增加债务压力，在行业尚未完全走出困境时存在风险 [106][107][108] 问题20: 度假村酒店的定价是否合理，公司的定价偏好 - 度假村市场热门，但会有不良交易；公司专注于长期跟踪的项目和有独特关系的项目，利用现有资产的协同效应，即便价格稍高，协同效应带来的成本节约也能使交易具有吸引力 [109][110] 问题21: 法属礁岛度假村是倾向于合资还是直接出售，寻找资本合作伙伴是否增加了直接出售的询价 - 公司顾问的主要目标是寻找能帮助度假村开业的合作伙伴，公司对结构持灵活态度，愿意接受后端收益更高的结构化交易，将根据能最快推进项目并为股东提供最高净现值的合作伙伴来确定交易结构 [112][113] 问题22: 列克星敦酒店特许经营协议终止权的最新情况 - 公司修改了列克星敦酒店的特许经营协议，赋予未来随时终止协议的权利，成本随时间下降，这增加了资产的市场吸引力和灵活性，公司可能在五年内出售该资产 [116] 问题23: 如何评估同行推出的软品牌，以及公司推出类似品牌的障碍 - 公司通过现有运营商实现了采购、OTA费用和信用卡费用等方面的协同效应，创建自有品牌的成本可能会抵消微小的增量收益，且难以获得现有运营商的采购能力；公司专注于软品牌、独立酒店和生活方式酒店，已有成功案例 [119][120]