财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度总营收下降92.1%，RevPAR下降92.8%；4月总营收330万美元（10家酒店营业），5月570万美元（12家酒店营业），6月1090万美元（22家酒店营业）；若不计7月1日开业的索诺玛万丽酒店，相同22家酒店7月营收预计近1300万美元 [28] - 酒店层面运营费用从1.7亿美元降至约4800万美元，降幅72%，可变费用削减80% [29] - 本季度酒店调整后EBITDA为负3040万美元，企业调整后EBITDA为负3700万美元，第二季度调整后每股FFO为负0.20美元 [30] - 已取消或推迟超65%的原资本支出计划，第二季度资本支出限制在2070万美元，其中850万美元用于法兰西礁项目以暂停工程 [30] - 季度末公司总流动性达3.64亿美元，包括企业和酒店层面现金及未动用循环信贷额度 [32] - 酒店运营层面季度平均每月亏损1010万美元，超初始预测16%；含企业一般及行政费用，平均每月亏损约1200万美元，超预期12%；含债务偿还的总烧钱率约为1700万美元 [33] - 7月酒店层面现金烧钱初步估计约为900 - 1000万美元，较第二季度月均可能降低100万美元或10%；含现金一般及行政费用和债务偿还，整体烧钱率为1600 - 1700万美元，基于季度末总流动性，在不考虑资本支出情况下资金可维持23个月 [34] - 2020年第二季度净债务与未折旧账面价值之比仅为26%，每间客房净债务仅10.6万美元，而客房重置成本在45万美元左右，意味着净债务与重置成本之比低于24% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲度假业务 - 本季度休闲是表现最佳的细分市场；已开业度假村周入住率从5月初的8%升至6月底超42%，6月及5月大部分时间平均每日房价（ADR）同比上涨；第二季度休闲散客ADR较2019年第二季度高1.6% [17][19] - 5月初至6月底，度假村周末入住率从11%升至近56%，多数周ADR有健康增长 [18] - 7月部分度假村表现出色，亨廷顿海滩Shorebreak Surf City平均入住率近50%，塞多纳L'Auberge de Sedona、基韦斯特Havana Cabana入住率超60%，L'Auberge 7月平均房价553美元，同比增长14%；太浩湖The Landing 7月入住率80%，平均房价每晚上涨近100美元至超519美元 [20] 商务散客业务 - 预计夏季后商务散客需求不会显著复苏，真正复苏要等到人们重返办公室，多数大雇主可能要到2021年初 [21] - 本季度各月客房和总收入活动逐步改善，4月商务散客渠道收入不足40万美元，5月增至100万美元，6月达250万美元 [22] 团体业务 - 2020年第二季度全球团体业务经历巨大延迟，2020年第二季度有20亿美元的团体业务招标书通过系统，而2019年第二季度为60亿美元 [23] - 自疫情影响开始至第二季度，公司组合中约有1.17亿美元的团体业务收入取消，超80%的取消发生在3月和4月，3月取消速度高达每周2000万美元，目前已降至每周200 - 300万美元，预计全年取消情况将持续 [24] - 第二季度每月产生25 - 35万个团体预订房晚，部分早期预订量为重新预订活动；短期来看，团体预订越来越倾向于SMERF、协会和婚礼活动，大型企业团体业务通常在关注2021年和2022年的日期 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 据FW Dodge数据，6月滚动三个月酒店新开工量较上年同期下降56%；上季度公司曾预计纽约中城东区多达10%的现有酒店可能不会重新开业，目前认为该估计可能偏保守 [9] - 运营酒店周入住率在3月底降至6.8%的低点后，稳步上升至6月最后一周的27.8%，7月运营酒店入住率比6月全月高出200个基点 [14] - 4月有5家酒店在毛运营利润（GOP）基础上实现盈亏平衡，5月增至7家，6月达10家；按酒店EBITDA计算，4月有2家酒店盈利，5月增至4家，6月达6家，这些酒店大多为休闲度假酒店 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司拥有优质酒店组合，且越来越侧重于休闲度假酒店，31家酒店中有13家为休闲导向型，过去8次酒店收购中有7次属于此类 [44] - 关注小型酒店，公司酒店组合中值为265间客房，根据STR数据，300间客房以下的酒店表现最佳 [45] - 酒店组合中有众多投资回报率（ROI）项目，许多项目内部收益率（IRR）超30%，包括已完成的基韦斯特喜来登酒店重新品牌化为Barbary Beach House度假村，以及即将进行的韦尔度假村豪华升级 [45] - 虽暂停法兰西礁酒店重建，但对其长期前景仍感兴奋，认为这是为股东创造未来价值的项目 [46] - 拥有坚实资产负债表，能够承受重大经济衰退，并在合适时机采取积极行动，目前已看到市场上一些有趣机会 [46] 行业竞争 - 公司债务结构良好，债务来源多元化，包括无追索权CMBS和银行抵押贷款、无担保银行债务；季度末有6.05亿美元无追索权抵押贷款，加权平均利率4.1%，有5.5亿美元银行债务，包括4亿美元无担保定期贷款和近1.49亿美元无担保循环信贷额度 [36] - 本季度完成信贷协议修订，确保到2021年第一季度末豁免相关条款，放宽到2021年底的契约限制，2021年第二季度重新开始契约测试，使用年化结果消除2020年财务结果影响 [37] - 拥有1.1亿美元资本投资额度，是相对于资产或疫情前EBITDA而言最大的资本投资额度之一；在追求股权融资的无抵押收购方面无限制，有3亿美元有抵押收购限制，相对许多同行的总收购限制比例更大 [38] - 公司债务到期日程安排是关键竞争优势，2020年剩余时间和2021年无债务到期，2022年仅一笔4800万美元贷款到期且在一定条件下可延至2023年，首笔重大到期债务为2023年到期的循环信贷额度，也可延长一年至2024年 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是酒店行业历史上最糟糕的时期，美国GDP经历有史以来最大收缩，政府为控制疫情传播实施限制措施，同时社会对系统性偏见的担忧引发全国性示威活动，整体环境前所未有的严峻 [5][6] - 预计不确定性将持续，直到有有效疫苗、患者治疗结果改善、安全协议（如社交距离和戴口罩）被广泛接受；目前有30种疫苗正在人体试验中 [42] - 2020年剩余时间仍将困难，休闲度假酒店表现最佳，商务散客业务仅有适度增长，大型团体业务要到2021年才会有实质性恢复 [43] 其他重要信息 - 公司扩大披露范围，提供酒店全季度开业、部分开业和关闭的月度详细信息，以及每家酒店开业天数，以便投资者了解酒店在困难时期的运营进展 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月入住率较6月平均高出200个基点，是否意味着整体组合7月入住率约为15%，以及对8月和9月的预期如何？ - 公司认为这是合理看法，7月4日假期推动了休闲需求，6月积极趋势在7月延续，特别是休闲度假酒店；预计8月是另一个休闲旺季，由于许多学区采用在线教学，9月休闲市场表现可能好于正常年份 [48][49] 问题2: 法兰西礁酒店重建暂停，按当前现金烧钱速度有23个月资金储备，剩余约1 - 1.2亿美元支出，何时重启重建及预计何时重新开业？ - 公司仍对该项目感到兴奋，正与美属维尔京群岛政府密切合作；目前希望保留流动性，在重启重建前了解市场底部和复苏情况，预计在对未来有更清晰认识时重启 [50][51] 问题3: 如何看待纽约市场的短期和长期前景？ - 纽约传统上是美国头号旅游目的地，但成本结构（包括物业税和劳动力成本）困难，过去10年供应增加50%，部分酒店可能无法生存，某些细分市场供应可能净减少；乐观情况下，未来五年以上纽约酒店供应将停滞，若能解决供应和成本结构问题，未来前景光明 [53][54][55] 问题4: 从公司角度看，疫情后全服务酒店运营模式重新定义方面，品牌灵活性如何，客户对维持高端酒店价格结构的接受程度如何？ - 公司对业务改进持乐观态度，品牌有动力制定高效成本结构，因为其商业模式的可行性在于增加新酒店数量，若成本不具效益，扩张管道将放缓；技术将是重要因素，如移动入住登记的采用可能提前5 - 7年，这有助于提升客户体验和酒店运营效率；通过疫情期间尝试更高效运营模式，公司将学到经验并实现长期成本节约；客户愿意采用技术以获得无接触体验，且环保意识增强，绿色客房倡议可能成为永久性转变 [57][58][59][60][61] 问题5: 如何看待城市市场酒店“高密度化”概念对公司的影响？ - 疫情有诸多影响，有些对酒店有利，有些不利；在家办公现象最终可能对酒店行业有益，因为人们不在办公室可能需要更多培训、会议和聚会；旅游基本需求将持续，高品质酒店、优质会议空间和客房的吸引力将保持，航空、铁路等基础设施也将保持稳定 [62][63] 问题6: 休闲度假酒店历史上第四季度表现通常好于第三季度，今年是否会延续，以及第四季度这些酒店休闲业务占比情况如何？ - 难以预测今年秋季消费者行为；休闲市场有被压抑的需求，人们愿意为休闲旅行，如太浩湖7月房价同比上涨100美元；若人们2020年秋季不返回办公室，可能有更多休闲旅行机会，但消费者行为难以准确预测；公司会密切关注需求渠道，确保人员配置和产品能满足需求，对秋季需求持谨慎乐观态度；以劳德代尔堡西部酒店为例，去年旺季休闲和团体业务大致各占50%，团体业务在合适时间的价值高于散客房间；若团体业务在第四季度和第一季度回归，散客需求有望填补部分空缺，但无法完全替代 [65][66][67][68][69] 问题7: 如L'Auberge、Cavallo或基韦斯特等酒店，去年第四季度是否几乎没有商务或团体业务？ - 公司认为L'Auberge de Sedona是当前理想资产，多数客户可驾车到达，多为独立小屋，提供户外体验，符合当前客户需求 [73] 问题8: 公司在6月提到关注一些交易，目前市场情况如何，公司在当前环境下的交易意愿如何？ - 市场上有一些小型有趣交易，但公司股价目前较低（盘前4.90美元），在此价格下达成有意义交易较难，6月前两周股价比现在高60%时，折扣酒店交易在数学上更合理；尽管公司在修订后的信贷协议下有交易灵活性和坚实资产负债表，但在股价回升前不太可能进行交易；第三季度市场上可交易酒店数量较前两季度增加，度假和驾车可达市场的酒店价格表现好于城市酒店；鉴于当前资本成本，公司不太可能在此时进行交易 [74][75][76] 问题9: 如何看待下半年复苏情况，特别是进入企业活动增多时期，以及预订提前期短、实时性强的情况下，对剩余年份的展望如何？ - 休闲市场夏季表现好于秋季，但第三和第四季度仍有一定需求；商务散客方面，仍有人需要出行，劳动节后可能会有适度增长，但大企业和主要雇主旅行限制严格，预计2020年剩余时间不会改变；大型团体业务在有疫苗或医疗解决方案前不会有大的起色，已基本排除2020年剩余时间的大型团体业务；小型团体、婚礼等活动在秋季会有一些 [79][80][81][82] 问题10: 仍关闭的酒店，特别是纽约、波士顿、芝加哥等地，距离重新开业还有多远？ - 公司每天关注需求渠道和政府政策，纽约市等市场的自我隔离限制阻碍酒店重新开业；进入秋季较难决策，因为这些东北市场冬季传统上较疲软；决策是每周评估，尚未做出最终决定；若其他大型酒店全年关闭，可能有足够需求支持公司酒店开业，公司会以数据为导向，确保决策符合股东利益 [83][84][85] 问题11: 公司在当前环境下对在线旅行社（OTA）的使用情况，以及未来预期如何，同时如何看待酒店品牌化与独立经营的价值？ - 公司认为品牌在复苏过程中会有价值，能通过常客计划吸引客户，提供清洁和标准化保障，对企业客户有吸引力；度假村方面，品牌重要性可能相对较低，如塞多纳的小屋式度假村，建筑风格可能比品牌更重要；公司对品牌化和独立经营持中立态度，认为应根据每个资产具体情况评估；在城市市场，品牌酒店可能率先复苏 [88][89][90] - 目前所有销售渠道都开放，酒店运营时需求不足就不会在这些渠道营销，随着需求回升，公司已重新参与并确保在渠道上活跃，让客户能找到酒店；OTA是零售客户购物渠道，公司必须参与 [92][93] 问题12: 纽约市的三家酒店仍关闭，是否有机会将其用于更高更好的用途？ - 纽约市普遍在评估酒店资产转换用途，但根据目前信息，公司的酒店可能仍作为酒店运营 [94] 问题13: 公司目前可使用的不同资本类别有哪些，这些资本在信贷协议修订范围内的使用限制如何？ - 公司与银行协商确定，有5000万美元用于酒店传统ROI项目，2500万美元用于收购管理或特许经营协议、土地租赁，3000万美元用于法兰西礁项目（包括结束建设或维持一定建设水平），还有一小部分用于酒店紧急维修和维护；银行在资金使用上较为灵活，总体允许支出约1.1亿美元 [96][97] 问题14: 除纽约外，是否预计其他地区酒店供应会减少或转换为其他用途，以及休闲酒店与短期租赁（如Airbnb）的竞争情况如何，公司是否因疫情对某些类型酒店兴趣降低？ - 纽约酒店转换为其他用途的可能性较大，其他城市虽可能有转换情况，但数量不如纽约；公司许多度假村因地理位置原因没有Airbnb竞争对手，目前休闲需求旺盛，Airbnb的短期租赁需求也推动了休闲市场，公司对当前休闲需求感到满意；公司仍致力于将度假村占比提升至50%，会通过增加和减少资产来实现，疫情使公司对资产价值评估发生变化，部分资产处置价格预期有所调整 [99][100][101][103][104] 问题15: 未来几个季度公司资产处置想法如何，是否有潜在买家询问，以及资产价值可能的走向？ - 在酒店债务市场健康运作前，难以确定资产价值；行业内优质、非不良、位于理想位置的酒店资产价值普遍下降15% - 25%，但具体价值取决于医疗危机解决时间和复苏情况；公司收到大量关于所有资产的询问，表明市场和投资者对公司组合感兴趣 [106][107][108][109] 问题16: 劳动协议是否会促使公司提前开业酒店，9月后平均每日房价（ADR）是否会因业务结构变化（商务散客被折扣休闲业务取代）而进一步下降，以及实时预订数据显示8月休闲需求是否有复苏迹象？ - 若能证明开业合理、满足需求并让员工重返工作岗位，公司愿意开业；与纽约和波士顿的工会保持沟通，努力制定策略让酒店开业和员工复工，但没有特定因素迫使公司提前开业 [111] - 9月后ADR有可能进一步下降，行业和个别市场情况会有差异；希望劳动节后商务散客需求增加，虽增幅不大但有助于整体房价 [113] - 由于预订短期性，难以根据当前数据判断8月整体情况，部分度假村来电和咨询量增加，社会上更多人想