财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）每股1.47美元，高于指引范围，较去年同期的1.33美元增长10.5%，连续33个季度同比增长 [7][13] - 第二季度平均入住率为96.8%，较2020年第二季度提高20个基点，季末出租率达98.3%，入住率达96.8% [8] - 季度续租利差处于历史最佳水平，GAAP为31.2%，现金为16.2%，年初至今GAAP为28%，现金为16% [8] - 本季度现金同店净营业收入（NOI）增长5.6%，年初至今增长5.8% [8] - 2021年第三季度FFO指引预计为每股1.46 - 1.50美元，全年为5.83 - 5.93美元，较之前指引每股提高0.09美元，2021年FFO每股中点较2020年增长9.3% [17] - 债务与总市值之比为17%，债务与EBITDA之比为4.9倍，利息和固定费用覆盖率提高至超过8倍 [16] - 上半年坏账为净正9万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务方面，将2021年预计开发启动金额提高至2.75亿美元，创公司年度启动金额纪录 [11] - 租赁业务续租利差表现良好，入住率和出租率处于较高水平 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场出租率为96.5%，占租金的12.3%，较去年下降150个基点，预计将继续缩小 [10] - 主要市场的资本化率下降了50 - 70个基点 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过开发和增值投资创造价值，以应对市场对工业产品的强劲需求 [9] - 公司计划调整投资组合分配，减少休斯顿市场的暴露，增加在加州、丹佛、拉斯维加斯、迈阿密、奥斯汀和达拉斯等市场的投资 [34][35][36] - 工业市场竞争激烈，活跃开发商数量较前几年大幅增加 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，市场环境积极，公司对未来前景持乐观态度 [6][19] - 电子商务和最后一英里配送趋势加速，为公司带来了良好的市场机遇 [8] - 尽管面临劳动力短缺和建筑成本上升等挑战，但尚未对租赁业务产生影响，且市场需求强劲，预计高入住率和出租率将持续几个季度 [27][28][63] 其他重要信息 - 第二季度发行了6000万美元股权，平均价格超过每股162美元，并发行和出售了1.25亿美元的10年期高级无担保票据，固定利率为2.74% [14] - 6月修订并重述了无担保信贷安排，额度从3.95亿美元增加到4.75亿美元，利率利差降至22.5个基点，并纳入了与可持续发展相关的指标 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发收益率情况及是否面临压力 - 尽管建筑成本上升和交付时间延长，但市场积极，租金增长抵消了部分压力，目前开发收益率仍能维持，但预计未来仍有下行压力，不过仍有盈利空间 [22][24] 问题2: 劳动力短缺是否对租户租赁空间产生影响 - 较大租户会更关注劳动力问题，对公司而言，劳动力短缺主要体现在建筑成本上升上，目前尚未影响租赁业务 [26][27][28] 问题3: 开发启动金额增加后的资金来源及对收购管道的影响 - 公司有良好的资本获取渠道，包括发行股权和债务市场，处置资产更多是为了优化投资组合，而非满足资金需求，目前资本状况良好 [30][32][33] 问题4: 公司目前重点拓展的市场 - 公司希望减少休斯顿市场的暴露，增加在加州、丹佛、拉斯维加斯、迈阿密、奥斯汀和达拉斯等市场的投资，会根据投资组合分配和市场机会进行调整 [34][35][36] 问题5: 亚特兰大土地收购情况及其他关注的市场 - 本季度在亚特兰大的收购是对之前地块的补充，还有一些地块正在进行分区和许可工作，亚特兰大市场有较好的增长空间；其他关注的市场包括夏洛特、奥斯汀、凤凰城和达拉斯等，目前正在对数百英亩土地进行尽职调查 [39][40][42] 问题6: 租户保留率与租金增长的平衡 - 公司通常希望长期保留表现良好的租户，但由于市场环境变化，租户扩张和市场租金上涨导致租户保留率下降，目前租户保留率约为70%，去年接近80%；同时，这也是改善租户信用质量的好时机 [44][45][48] 问题7: 市场中最后一英里配送设施的建设情况及租户使用空间的变化 - 公司看到越来越多的3PL、零售租户为配送业务租赁空间，市场对快速交付的需求增加，公司的建筑位置优越，适合满足这种需求，洛杉矶和纽约等城市领先，达拉斯、凤凰城、亚特兰大和迈阿密等城市也在跟进 [50][52][54] 问题8: 增值物业与稳定物业的收益率差异及不同市场的增值机会 - 历史上，开发项目收益率约为7%，市场收益率降至4%，增值项目收益率约为5.5% - 6%；目前市场对工业物业的需求旺盛，增值项目的收益率差距正在缩小；增值项目的操作模式通常与开发商合作，在获得入住证书后收购 [56][57][58] 问题9: 市场中产品供应与消费需求的脱节问题 - 需求旺盛，但供应链因港口积压和Delta变种等问题受阻，短期内难以解决，这也给公司的开发管道带来压力，但对所有竞争对手影响相同，预计高入住率和出租率将持续几个季度 [61][62][63] 问题10: 土地储备的定制开发机会及公司的意愿 - 公司在圣地亚哥有一个为亚马逊定制开发的项目，预计明年第一季度交付；公司看到越来越多的定制开发需求，租户规模也在增大，如果能管理好建设风险，公司愿意参与更多此类项目 [64][65][67] 问题11: 土地收购情况，包括地块类型、收购时间和开发支持能力 - 公司由各地团队寻找土地机会，通常通过与经纪人合作等方式，目前有数百英亩土地处于合同期内，预计年底前完成收购，还有一些地块将在2022年完成；公司会尽量减少建设、分区和许可等风险，理想情况下收购后尽快开工 [71][73][74] 问题12: 土地收购时间增加的原因 - 可用土地减少，现在需要进行更多的重新分区、收购企业和整合土地等工作，才能使土地具备开发条件，导致土地收购时间从过去的3 - 6个月增加到18 - 24个月 [80][81][78]