财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度资金运营现金流（FFO）超出指引，同比增长7.6%；全年FFO也超出指引，同比增长6.9%，实现连续27个季度每股FFO高于上年同期 [6] - 2019年平均入住率为96.9%，将13个开发和增值项目（总计180万平方英尺）转入运营组合，目前出租率为96% [17] - 2019年每股FFO为4.98美元，较去年的4.66美元增长6.9% [17] - 2019年第四季度发行6800万美元普通股，使全年股权融资总额达到创纪录的2.88亿美元；还完成了一笔1亿美元的七年期高级无抵押定期贷款，有效固定利率为2.75% [18] - 2020年第一季度FFO指引预计在每股1.27 - 1.31美元之间，全年预计在每股5.25 - 5.35美元之间，2020年每股FFO中点较2019年增长6.4% [20] - 2020年指导假设包括9500万美元收购、4000万美元处置、1.7亿美元普通股发行、1亿美元无担保债务（将被1.05亿美元债务偿还抵消）以及30万美元坏账（扣除终止费后） [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末出租率为97.6%，入住率为97.1%，季度入住率连续26个季度达到95%或以上 [7][8] - 季度同店净营业收入（NOI）现金增长4.5%，GAAP增长3.7%；年度同店NOI现金增长4.7%，GAAP增长3.7% [10] - 平均季度入住率为97.1%，较2018年第四季度提高60个基点 [10] - 上季度租金差价现金增长9.3%，GAAP增长18.3%；全年GAAP租金增长17.3%，实现连续五年两位数GAAP增长 [10] - 年末开发管道预计回报率为7.4%，市场资本化率估计在4%左右 [12] - 第四季度开始建设四个开发项目，总面积59.3万平方英尺；年末开发和增值管道包括28个项目，总面积410万平方英尺，预计成本约4.2亿美元 [12] - 第四季度将五栋建筑（总面积17.5万平方英尺）转入投资组合，均100%出租；2017 - 2019年共将34个项目转入投资组合，其中33个100%出租 [13] - 2020年预计在九个城市启动1.5亿美元的开发项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场出租率达到98%或以上，包括最大市场休斯顿；休斯顿市场NOI占比从约21%降至2020年预计的13.4%，第四季度甚至低于13% [8] - 公司所在市场浅湾工业供应得到控制，供应主要由机构控制，交付较为有序，且主要集中在大型仓库建设 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于收购市场竞争激烈且价格昂贵，公司将开发项目视为创造价值的有吸引力的风险调整途径，多数开发项目是现有园区的额外阶段 [11] - 公司继续投资、升级和地理多元化投资组合，同时致力于保持强大、健康的资产负债表 [22] - 行业竞争激烈，工业市场吸引了众多投资者和开发商，但公司专注于填充式、小湾最后一英里园区，与大型仓库供应形成差异化 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业物业基本面稳固且持续改善，公司对未来持乐观态度，预计2020年将延续良好势头 [22] - 尽管2020年预算中入住率和同店数据略有下降，但即使按预算实现，也将是公司历史上第二高的年度入住率，公司对这一年非常乐观 [28][30] 其他重要信息 - 12月公司宣布连续第160个季度向股东进行现金分配，连续27年提高或维持股息，其中24年实现股息增长 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户范围扩大的情况及未来趋势 - 传统租户如花岗岩、瓷砖、地板、HVAC承包商等表现良好且在扩张；新趋势是更多零售相关租户，如家得宝、劳氏、Wayfair、百思买、Peloton等；亚马逊的租赁活动也有所增加；建立良好租户关系有助于在不同市场开展业务 [24][25][26] 问题2: 2020年指引的上下行因素 - 预算面临挑战，因过去两年连续创纪录；若入住率略好或开发项目租赁速度与去年相同，将对底线和同店有积极影响；尽管预计入住率和同店数据略有下降，但即使按预算实现，也是公司历史上第二高的年度入住率，公司对2020年非常乐观 [28][29][30] 问题3: 同店指引中降低入住率与提高租金的权衡 - 理论上，因租户更替的 downtime，即使新租户租金更高，在2020年可能无法弥补入住率下降的影响，但从长期看可能更好；公司希望在提高租金的同时改善信用质量，若能实现续约并提高租金，可能会有超预期表现 [33][34][35] 问题4: 开发项目的供应情况及租金与成本关系 - 工业市场供应受关注，但公司所在快速增长的阳光地带市场填充式地块难找，且很多供应是大型仓库，不适合公司平均3万平方英尺的租户；公司市场需求增长和电商、供应链物流的发展有助于抵消供应影响；公司开发项目收益率预计在7%以上，与市场资本化率保持一定差距 [38][39][42] 问题5: 租户关系的利用及拓展新市场需求 - 目前更多是租户因市场需求寻找公司，而非公司利用租户关系开展新业务；公司通过租户代表经纪人等渠道获取租户信息并争取合作机会 [45][46] 问题6: 2021年收购、处置和股权目标的调整因素 - 股权发行是收购预算的副产品，公司不认为自身存在资本限制；若有收购和增值机会，会相应调整目标，但会考虑资产负债表状况；目前资本方面有提升空间 [48][49] 问题7: 资产负债表是否过度股权化及债务使用时机 - 公司在市场有利时筹集股权资金，以应对可能的不利情况；会关注债务成本，根据市场情况灵活调整债务和股权的使用；过去一年股权成本与债务成本差距有时较小，出于股东安全考虑倾向于股权融资 [51][52][54] 问题8: 休斯顿市场的供需情况及关注重点 - 休斯顿、达拉斯、亚特兰大是过去几年的主要供应市场，公司密切关注休斯顿的供应增长；休斯顿市场NOI占比下降，公司可能出售部分资产；尽管供应增加，但公司在休斯顿的物业表现良好，年底交付的两栋建筑已100%出租和入住 [55][56][57] 问题9: 新冠疫情对租户或业主的影响 - 公司未收到租户或其他业主关于新冠疫情影响的反馈 [58] 问题10: 迈阿密43英亩地块成本较高的原因 - 成本高是因为增加了园区基础设施建设，且迈阿密土地价格因工业市场成功而上涨；公司看好该地块的土地基础，目前已建成并交付两栋建筑，正在建设第三栋 [61][62] 问题11: 租赁资产的成本和收入处理方式 - 租赁期间，未占用部分的费用资本化，占用部分收取租金并计入收入；即使物业部分出租，租户支付的租金也会立即计入底线收入 [64][65] 问题12: 租金条款、租赁期限和年度递增情况 - 随着建筑成本上升，在租赁谈判中可能会增加租赁期限或提高租金；租赁期限通常在4 - 5年，年度递增率一般为2.5% - 3%，新签长期租赁可能会有更高的递增率，但可能会面临租户的一定阻力 [68][69][70] 问题13: 2020年是否进入新市场 - 公司去年进入南卡罗来纳州格林维尔市场，目前更倾向于在现有市场中填补份额；若有合适机会，也会考虑符合公司业务范围的市场，但不会进行过于激进的扩张 [71][72] 问题14: 已知租户迁出情况及关注市场 - 目前没有特别关注的已知空置情况，预算中的坏账是通用数字，未分配到特定租户；坦帕和夏洛特今年有较大租赁续约情况，公司预计整体租户保留率约为70% [74][75] 问题15: 去年购买租赁中资产的机会及今年情况 - 公司喜欢增值类资产，因为核心收购竞争激烈；增值项目平均收益率约为6.4%，与核心资产有一定利差；预算中的3000万美元增值项目已确定，公司会努力增加此类项目；过去三年34栋建筑中有33栋以100%出租率转入投资组合 [76][77][79] 问题16: 公司投资组合中真正的填充式最后一英里物业占比 - 公司平均租户规模较小，约60%的租户面积小于5万平方英尺，85%的租户面积小于10万平方英尺，多数租户在区域内进行配送；在亚特兰大、杰克逊维尔等市场，公司物业位置符合租户需求，可视为最后一英里配送点；若宽泛定义，超过85%的物业可视为最后一英里物业 [82][83][85] 问题17: 租户的价格敏感度 - 租金在租户总成本中占比较低，租户对租金有一定敏感度，但公司在市场上升期可通过与租户代表经纪人合作，根据市场情况争取提高租金；租户决策还受位置和劳动力池等因素影响 [86] 问题18: 2020年三分之一新开发项目所在市场情况 - 三分之一的新开发项目主要是因为现有园区土地用完，需要寻找新地块开发新园区；涉及的市场包括奥兰多、沃思堡、圣安东尼奥等；目前获取大面积土地困难，园区规模可能变小，导致园区更替更频繁 [91][92][93] 问题19: 圣地亚哥运营土地投入生产时间 - 公司正在推进该地块的分区和合规工作，目前作为停车场有一定收益；待完成分区和法规审批后，将终止现有租户租约并投入生产，预计2021年开始开发；已与部分租户进行预租洽谈 [94][95] 问题20: 供应对租户决策的影响 - 目前未明显感受到供应对租户决策的影响，但交易完成时间变长，可能是因为租户规模增大、租金提高，需要更多审批环节；公司作为多租户开发商，收益率在中低7%，与大型仓库开发商有一定差异，竞争压力相对较小 [96][97][99] 问题21: 开发项目的内部考量及增长方向 - 公司不单纯以开发项目占总资产的比例来考量，而是将土地开发和增值项目视为低收益部分，关注其在资产中的占比，确保不过度扩张；开发项目增长可能来自现有园区内增加建筑数量或拓展新园区 [102][103] 问题22: 投资组合的市场租金增长预测及与2019年比较 - 预计整体投资组合租金将延续过去三年的趋势，现金租金实现高个位数增长，GAAP租金实现中高两位数增长；不同市场的即期租金增长率可能在4% - 5%之间，部分市场可能更高或更低 [104][105] 问题23: 休斯顿市场是否有非核心物业待售 - 目前没有待售的非核心物业，但会持续评估休斯顿市场的资产，可能出售两到三栋建筑，这已部分纳入2020年的处置指引；休斯顿市场NOI占比持续下降，公司对此表示满意 [107][108] 问题24: 租户不续约的常见原因 - 主要原因是租户扩张需求无法得到满足，部分是因为租户整合多个地点或关闭业务、搬迁到其他州等；租金因素导致租户不续约的情况较少 [109][110]