财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营（FFO）每股收益为1.22美元，高于指导范围上限，较2018年第二季度的1.16美元增长5.2%；剔除伤亡和非自愿转换收益后，FFO在2019年3月和6月分别增长7.1%和6.2% [6][15] - 公司将年度FFO指导提高每股0.04美元，2019年第三季度FFO指导预计在每股1.23 - 1.27美元之间，全年预计在4.89 - 4.97美元之间，中点较上年分别增长6.8%和5.8% [6][18] - 第二季度发行普通股，平均价格为每股113.91美元，总收益9000万美元；截至6月30日的六个月内，发行普通股平均价格为每股112.49美元，总收益1.15亿美元 [16][17] - 第二季度执行了两笔高级无担保私募票据的利率锁定协议，10年期7500万美元，固定利率3.47%；12年期3500万美元，固定利率3.54% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 季度末出租率为97.5%，入住率为96.5%，连续24个季度入住率约95%或更高；多个市场出租率超过98%，最大市场休斯顿出租率为97.6% [7] - 平均季度入住率为96.6%，较2018年第二季度提高60个基点；租金差价持续呈正向趋势，现金租金差价上涨8.2%，GAAP租金差价上涨17.2% [8] 开发业务 - 本季度开始建设四个开发项目，总面积52.3万平方英尺；从管道中转移四个总面积51.3万平方英尺、出租率92%的物业到投资组合，平均稳定收益率为7.4% [10] - 截至季度末，开发管道包括20个项目，总面积260万平方英尺，预计成本约2.5亿美元；2019年预计开工项目提高到2亿美元 [10][11] 收购与处置业务 - 收购方面，以4800万美元收购丹佛的四栋建筑、38.2万平方英尺的Airways商业中心；完成达拉斯两栋建筑、14.2万平方英尺的Logistics 6 & 7的收购，收购时出租率19%，现提高到68%；预计第三季度完成拉斯维加斯19.6万平方英尺的Southwest商业中心的收购，预计总投资1.3亿美元 [12] - 土地收购方面，购买圣地亚哥米拉马尔地区7英亩土地，可建造12.5万平方英尺建筑；在休斯顿西北子市场和凯蒂子市场分别收购20英亩和33英亩土地 [13] - 处置方面，以1490万美元出售奥兰多的Altamonte商业中心；预计第三季度出售圣巴巴拉大学商业中心130的80%权益 [13] 各个市场数据和关键指标变化 休斯顿市场 - 预计休斯顿在净营业收入（NOI）中的占比将从2016年的约21%降至第四季度的低于14% [7] - 市场建设量达2000万平方英尺，年初至今吸收量约300万平方英尺；北部子市场空置率为6.3%，为2012年以来最低水平；第二季度交付的80%以上项目面积超过20万平方英尺 [48] 达拉斯市场 - 约2350万平方英尺建筑正在建设中，其中42%已出租；过去十年吸收量达1.58亿平方英尺，去年吸收量超过1800万平方英尺，2017年超过2100万平方英尺 [46] 格林维尔 - 斯巴达堡市场 - 是一个较大的工业市场，面积约2亿平方英尺，比奥兰多、坦帕或奥斯汀更大；市场有更多机构所有权 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为开发项目是创造价值的有吸引力的风险调整途径，多数开发项目是现有园区的额外阶段，平均投资为1200万美元，预计投资回报率比市场资本化率高出150个基点，实际平均高出200 - 300个基点 [9] - 公司计划继续投资、升级和地理多元化投资组合，同时保持强大健康的资产负债表，通过股权融资改善指标 [21] - 在竞争激烈的收购市场中，公司更倾向于开发和增值机会，同时也会关注收购和处置以优化投资组合 [9][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业物业基本面稳固且持续改善，当前运营环境允许公司稳步提高租金，并通过开发和增值收购创造价值 [7][21] - 公司对未来持乐观态度，认为团队、运营策略和市场的结合将有助于公司在当前强劲的运营环境中抓住机会并管理风险 [21] 其他重要信息 - 会议包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调节信息可在公司网站投资者页面的最新财务补充资料、收益新闻稿以及向SEC提交的定期报告中查询 [4] - 会议中的一些陈述为前瞻性陈述，涉及已知和未知风险、不确定性等因素，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险可在公司向SEC提交的文件中查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：开发项目中租给现有租户升级的比例以及选择格林维尔的原因 - 租给现有租户升级的比例约为三分之一到40%；选择格林维尔是因为其位于夏洛特和亚特兰大之间，符合公司业务范围，经济从纺织业向汽车和科技业转型，就业增长和科技发展驱动经济，且公司收购的物业位置优越，已全部出租 [23][24] 问题2：新收购土地的情况和开发计划 - 本季度收购三块土地，圣地亚哥7英亩土地位于米拉马尔海军基地北侧，计划建造12.5万平方英尺建筑，但需等待现有地面租赁到期；休斯顿两块土地分别位于凯蒂和西北子市场，公司在休斯顿各理想子市场均有土地，有创造价值的机会，同时可能会出售一些休斯顿资产以控制规模 [30][32] 问题3：公司开发收益率可持续性的原因及与同行的比较 - 公司认为尽管建筑和土地价格上涨，但由于市场紧张，租金有上升压力，有助于维持收益率；多数同行建造的建筑规模比公司大，公司专注的1200万美元浅湾最后一英里场地竞争较小；公司谨慎对待大盒子和预租项目，避免追逐收益率低的机会；市场资本化率持续压缩，国际资本对美国工业地产的追逐增加 [38][39][43] 问题4：达拉斯和休斯顿市场建设水平提高对需求、租金增长和市场动态的影响 - 达拉斯市场建设量虽大，但需求持续吸收供应，与公司竞争的项目约占建设总量的10% - 15%；休斯顿市场建设量增加，但多数为边缘地区的大盒子建筑，与公司竞争较小；市场需求向快速交付演变，公司需求在过去12个月有所增加；公司GAAP租金差价在过去几年保持在16% - 17%，预计租金仍有上升压力 [46][48][49] 问题5：公司在股票价格上涨时仍发行债务的考虑以及去杠杆化的想法 - 公司目前债务与市值比约为80 - 20，倾向于在当前股价下更多使用股权融资，但不会完全忽视债务；今年净债务发行预计为7000万美元，公司希望保持资产负债表有足够空间覆盖所有义务，短期内将维持该比例 [54][55][56] 问题6：租户在续租时是否有抵触情绪、是否有租户寻找更便宜空间以及是否有租户要求更长租期 - 租户在市场调研后会发现公司的园区和空间具有优势，租金在其成本中占比较小，且租户更关注位置、交通成本和劳动力供应；公司平均租约期限约为4 - 4.5年，租户担心空间不足，公司园区可提供搬迁便利 [60][61][64] 问题7：股票价格大幅上涨是否改变公司收购计划的标准 - 公司会尽量将股票价格与收购决策分离，保持投资组合质量；较低的资本成本使公司在收购中更具竞争力，但多数收购仍集中在开发和非市场增值项目；公司认为应利用市场优势进行地理多元化，同时改善资产负债表 [66][67][68] 问题8：公司投资组合的良好趋势归因于市场还是产品类型，以及是否考虑进入非阳光地带市场 - 公司认为阳光地带市场的增长机会更好，但在其他市场也可能取得不错的成绩；公司目前的重点是缩小休斯顿的规模，增加在现有市场的活动，如洛杉矶、旧金山、圣地亚哥等，同时谨慎考虑进入新市场，如纳什维尔、盐湖城等 [70][71][72] 问题9：同店净营业收入（NOI）下半年的指导情况 - 公司上半年同店NOI表现良好，已提高指导；下半年预算略低于上半年，但仍预计入住率约为96.5%，提高入住率具有挑战性；公司认为开发和增值项目将推动净资产价值（NAV）增长，希望同店NOI指导被证明是保守的 [76][77][78] 问题10：格林维尔子市场的增长方式以及其他关注的子市场 - 在格林维尔 - 斯巴达堡子市场，公司更倾向于通过开发和增值项目创造价值，因为公司在这些方面更具竞争力；其他关注的市场包括纳什维尔、盐湖城等，但公司会谨慎进入新市场，同时关注现有市场的机会，如湾区和奥兰治县 [79][80][81] 问题11：2019财年开发开工项目是否会增加 - 公司有可能超过2亿美元的开发开工目标，但受时间、天气和许可证审批等因素限制；开发开工项目的增加是市场需求推动的，如果超过目标，表明市场更强；公司希望保持当前的发展节奏，并将未完成的项目延续到2020年 [84][85][86] 问题12：格林维尔收购项目的额外租户改善（TI）成本和回报率 - 由于购买和销售协议的保密要求，公司未透露具体的TI成本，但表示与公司平均水平相符；租户将获得州和城市的激励措施，预计在第四季度末至明年年初入住 [88][89] 问题13：凤凰城项目的历史和收益率与正常开发项目的比较 - 该项目为Interstate Commons，四栋建筑中的两栋在2016年被亚利桑那州交通部收购用于高速公路拓宽，公司有回购权；公司将以略低于出售价格的900多万美元回购，再投入约200万美元进行屋顶和停车场改造，预计总投资1200万美元；项目收益率预计在6%以上，高于西南山谷市场的4% - 5% [92][93][95] 问题14：亚特兰大租金续约变化为负的原因以及整个投资组合的现金市值情况 - 亚特兰大租金续约变化为负是由于样本量小，两笔续约分别是12年期租约到期高于市场水平和短期租约转为长期租约，不代表市场情况；公司不擅长估计现金市值，但预计多数市场租金将以4% - 5%的速度增长，加州市场可能更高 [96][97][98] 问题15：过去几个月的投资组合销售价格是否反映在较小交易中 - 公司认为是这样的，市场上资本充足，即使是较弱资产的资本化率也在压缩，公司出售的一些资产获得了有吸引力的价格；公司认为现在是发行股权和处置资产的好时机，应不断优化投资组合 [102][103] 问题16：丹佛投资组合收购的预期资本化率 - 预期资本化率在5.1% - 5.5%之间，该项目有11个租户，出租率95%，位置优越，位于机场子市场 [104] 问题17：本季度加利福尼亚州续租租约的原始签订时间 - 公司需要进一步研究，但猜测多数租约签订于三到五年前，加利福尼亚州的续租差价很大，该地区的资本化率是公司投资组合中最低的 [105] 问题18：未来提高指导的机会是否更多来自非同店机会，如同店增长是否已达到上限 - 公司认为同店增长机会有限，开发和增值项目将是未来资金运营（FFO）增长的重要推动力；自2017年以来，公司通过开发和增值项目增加了6.55亿美元的成本，收益率较高，预计2020年将推动内部增长 [107][108][109] 问题19：租赁终止收入大幅增加是否预示市场松动 - 公司认为这并非市场松动的迹象，而是两个大额终止费用的结果，分别来自坦帕和夏洛特，且公司已重新出租这些空间，租金更高；公司预计今年租赁终止收入将略高于100万美元，过去两年分别约为30万美元和45万美元 [110][111][112] 问题20：公司在丹佛市场的扩张方式 - 公司将通过收购和寻找土地两种方式在丹佛市场扩张，倾向于增值和开发项目，希望能找到非市场机会；公司在丹佛有过开发经验，将在这些区域寻找增长机会 [114][115]