财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度净亏损约890万美元，即每股摊薄亏损0.10美元，上年同期净亏损700万美元，即每股摊薄亏损0.08美元 [56] - 核心FFO为每股摊薄0.21美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售以及再投资时机的影响 [56] - 多户同店NOI较上年增长5.1%，平均有效月租金同比增长7% [57][58] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第二季度同比增长9.6% [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户同店业务：第二季度入住率平均为95.8%，留存率为63%，同比增长6%；新租约有效租金增长率为11.7%，续约有效租金增长率为10.9%，后升至11.2% [50] - 亚特兰大业务：第二季度新租约有效租金增长率为17.7%，续约有效租金增长率为16.3%，综合增长率为16.9%；7月新租约租金增长18.2%，续约租金增长16.3%，综合增长率为17% [51][52] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区地铁市场：近80%的同店组合位于北弗吉尼亚，第二季度有效租金平均上涨近3.5%，同比上涨13%；华盛顿地区新租约置换率第二季度增长15.4%，较上季度提高430个基点 [16] - 亚特兰大市场：第二季度有效租金同比增长16.8%，接近历史最高水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续地理扩张，评估私人投资组合和其他机会，以实现投资组合的快速扩张 [14] - 执行运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略的全面改革，预计2023年年中完成物业运营内部化 [28][34] - 推出智能家居和智能建筑自动化试点项目，提升中端市场租户的生活体验 [32] - 积极开展ESG倡议，如安装太阳能板和电动汽车充电站 [36] - 行业方面，利率上升导致债务市场收缩，交易市场放缓，但公司作为全现金买家仍有收购机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓市场基本面历史上保持强劲，尽管利率上升和宏观事件影响资本市场，但公司仍受益于市场需求 [6] - 预计2023年租金增长将降至个位数高位，之后接近历史水平；预计未来5个季度同店多户NOI实现两位数平均增长 [10][43] - 公司对未来增长前景充满信心，预计2022年下半年和2023年实现强劲的NOI、核心FFO和核心AFFO增长 [25] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Jenny Banner，她将在审计和治理委员会任职 [72] - 公司预计2022年底完成基础设施建设，以内部管理所有社区，并在2023年承担剩余转型成本 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购预期延迟及市场是否会出现机会主义或困境资产情况 - 债务市场机构的覆盖率限制和承销要求使高LTV交易受限，债务基金成本增加，市场上成交的多为全现金或低杠杆交易；公司观察到资本成本上升导致资产重新定价，预计劳动节后市场产品供应将增加 [78][80][84] 问题2: 暂停Riverside开发项目是否意味着潜在资产变现 - 暂停开发是因为公司审慎承销，希望看到更多市场数据点，且建筑成本在过去两年多上涨了约20%；公司仍致力于该资产，认为其长期来看会是赢家 [85] 问题3: 同店本季度租金和其他收入变化与预期不符的原因 - 公司在疫情后租金增长的拐点较晚，部分优惠仍在摊销；本季度有一些费用和收入的时间性噪音；第二季度是坏账高峰期，影响了收入；部分资产收购的成本发生时间与预期有差异 [90][91][92] 问题4: 第二季度与第四季度收购的资本化率差异及影响 - 公司认为放弃不符合承销标准的交易是正确的；预计下半年市场交易增多，卖家对出价的预期会更现实，投资者可能会以更好的基础价格进入市场 [98][99][100] 问题5: 如何提高亚特兰大投资组合在整体中的占比及目标比例 - 模型显示第四季度亚特兰大NOI占比将达20%；公司有三个目标，即实现盈利增长、地理扩张和规模扩张；将继续寻找创造性解决方案，包括与私人投资组合进行NAV对NAV交易，并可能回收低增长资产以投资东南部高增长资产 [102][105][106] 问题6: 2.3%定期贷款明年到期的处理方式及利率变化 - 公司有选择将其展期为另一笔定期贷款，也可在获得投资组合时提前偿还；这为潜在的投资组合交易提供了结构选择 [108][109] 问题7: 因承销纪律放弃的交易现状 - 截至电话会议时，该交易已撤下，预计秋季可能会重新出现；公司对该资产的评估和出价有信心 [111] 问题8: 过去30 - 60天内承销时对租金增长的预期是否更保守 - 公司团队一直保持承销纪律，认为当前租金增长率不可持续；目前仍对之前的预期感到满意，但会更深入研究应收账款和坏账历史；其他活跃买家收紧了承销方法，特别关注NOI的信用范围 [113][114][115] 问题9: 向内部物业管理转型和技术推广如何影响资产承销时的费用考虑 - 公司在建模时已考虑这些因素；目前约70%的物业管理费用支付给第三方，预计内部管理后可节省成本，提高效率；预计到明年年中所有物业在同一系统内运营后开始实现节省 [118][119][120] 问题10: 第四季度1.25亿美元收购指导中是否包含私人投资组合交易 - 目前指导的是传统交易；劳动节后管道可能会扩大，公司也在研究可能的NAV对NAV结构交易以加速地理扩张 [121] 问题11: 公司坏账问题比同行更严重的原因 - 这是时间问题，第一季度公司坏账较轻；目前问题主要在于收回物业的能力，而非租户的支付能力；租户收入增长高于租金增长 [123][124][125] 问题12: 留存率及租户因购房而搬走的情况，以及抵押贷款利率上升的影响 - 华盛顿市场租户因购房搬走的比例较上年下降约20%，亚特兰大市场下降约50%，目前亚特兰大该比例低于9% [126] 问题13: 公司交易时的估值与多户REIT集团存在差距，以及公司扩张和增加员工后对出售公司的看法 - 公司始终以股东利益为重；目前正在通过各种举措为股东创造价值，相信未来业绩提升后股价会改善；但如果有符合股东利益的出价，会做出相应决策 [128][129][130] 问题14: 低增长华盛顿特区资产的定价和可能出售的子市场位置 - 华盛顿特区市场交易率强劲，但租金增长限制和TOPA规定影响了交易速度；弗吉尼亚州北部市场最活跃，马里兰州也有一定活动；公司将选择从适度增长资产向高增长资产进行资源分配，预计回收过程中不会有太大稀释 [131][134][136] 问题15: ATM发行是否仍是未来收购的融资计划，未来两个季度是否会在当前价格水平进行发行 - ATM发行是融资计划的一部分，但目前股价下发行股权不合理；如果股权市场回升，且以NAV对NAV方式交换单位有不同的相对价值时，会考虑使用 [137][138] 问题16: 公司在招聘方面是否遇到困难，哪些职位最困难 - 劳动力市场竞争激烈，招聘和留用都面临挑战；主要困难在物业层面，公司已与第三方管理人员沟通并招聘；公司正在努力将多种文化融入使命和愿景，以吸引和留住员工；同时也在考虑将工作灵活性纳入人力资本结构 [139][140][142]