财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度净亏损约770万美元，即摊薄后每股亏损0.09美元，而去年同期净亏损110万美元，即摊薄后每股亏损0.02美元 [27] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.14美元，原因是商业资产出售的影响 [27] - 多户同店NOI同比增长7.9%，第一季度同店NOI增长较第四季度近乎翻倍 [28] - 本季度每套房屋的平均有效月租金较上年同期增长3.1%，远高于第四季度0.5%的同比增幅 [29] - 其他NOI（即Watergate 600）第一季度较上年同期下降1.7%，主要是年度费用回收的影响 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店入住率和续租率保持强劲，支持整个投资组合平均实现低两位数的有效租赁费率增长 [21] - 第一季度同店新入住的有效新租赁费率增长10%，有效续租费率增长9.2%，综合为9.5%；亚特兰大第一季度新入住的有效新租赁费率增长16%，有效续租费率增长12.5% [22] - 4月已签署的租约，亚特兰大实现了20.5%的综合租赁费率增长，华盛顿都会区实现了11.5%的有效增长 [23] - 同店平均入住率在本季度为95.8%，较去年同期上升150个基点，季度末总同店入住率增至96% [23] - 非同店投资组合的租金损失率为16%，同店投资组合为9%，综合总租金损失率为10% [24] - 第一季度续租率保持在71%的高位 [25] - 本季度翻新单元的平均现金回报率为13%，预计随着时间推移翻新速度将加快 [26] 其他业务（Watergate 600） - 入住率自去年年底略有上升，达到91.4% [30] - 2022年指导范围意味着Watergate 600的年化增长率中点为3.4% [30] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 近80%的同店投资组合位于北弗吉尼亚，该地区消费科技行业的快速扩张持续推动就业和收入增长，第一季度北弗吉尼亚的有效租金同比平均加速增长近14% [13] - 华盛顿地区的新租约置换在第一季度增长了10%，较上一季度增长1.7% [13] - 预计2022年华盛顿都会区的平均有效市场租金增长约为9% [24] 亚特兰大 - 第一季度有效租金同比增长超过20%，并保持在接近历史高位的水平 [14] - 第一季度入住率因持续强劲的需求而保持在近97%的高位 [14] - 预计2022年亚特兰大的平均有效市场租金增长约为18% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在东南部地区扩大业务版图，3月签订协议以1.78亿美元收购佐治亚州科布县的两个花园式社区，完成商业资产出售净收益的全部部署，收购完成后亚特兰大投资组合将包括超过1800套公寓，占总公寓投资组合的20%以上 [8] - 公司采用B级增值策略，收购的社区价格点为子市场平均水平的80% - 95%，并提供部分房屋翻新机会，收购后总翻新管道将增至3000套房屋 [8][9] - 公司正在评估投资组合和其他机会，以迅速扩大投资组合规模，同时保持严格的承保标准，追求符合战略且能提供更强NOI增长和股东价值的机会 [12] - 公司正在进行运营基础设施转型，包括对运营模式、技术平台、人力资源基础设施和品牌战略进行全面改革，预计在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化 [16] - 公司计划推出以居民为中心的品牌战略，包括新名称、品牌和网站，营销将重点关注客户体验和技术赋能 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了盈利势头的开端，预计未来几年将通过捕捉投资组合中强劲的租金增长和继续在东南部地区扩张来实现盈利增长 [6] - 公司预计在未来几年内，科布县社区将实现强劲的NOI增长，随后通过增值翻新实现高于市场的增长 [11] - 随着利率上升，市场上全现金买家的竞争环境将更加公平，公司预计将有更多符合战略的机会出现 [11] - 公司认为当前的G&A费用水平可以支持单位数量翻倍，随着业务规模扩大和费用基础优化，预计将实现显著效益 [19] - 2022年是公司建立更高盈利水平的一年，有多个增长驱动因素，包括收购、租金损失率的弥补、市场租金增长、Trove项目的稳定运营和翻新计划的加速等 [35][36] 其他重要信息 - 公司预计2022年翻新投资为800万美元，相比2021年的300万美元有大幅增加 [26] - 公司重申全年核心FFO每股指导范围为0.87 - 0.93美元 [31] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间，下半年增长更高；同店和Trove项目的NOI增长预计在11.5% - 13.5%之间 [31] - 非同店多户住宅NOI预计在2250万 - 2350万美元之间，其中Trove约占700万美元；同店其他NOI（即Watergate 600）预计贡献1300万 - 1375万美元的NOI [32] - 预计G&A（扣除核心遣散费调整后）在2550万 - 2650万美元之间，利息费用在2500万 - 2600万美元之间，核心AFFO派息率预计在70%多的中间水平，转型成本预计在1100万 - 1300万美元之间 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 各关键市场的定价情况，以及在利率上升环境下市场各细分领域的资本化率是否有变化 - 公司表示尚未看到资本化率有实质性变动，过去12个月华盛顿特区的资本化率有所压缩，第一季度同比约压缩40个基点，亚特兰大约压缩45个基点 [41] - 在利率上升环境下，卖方更倾向于现金买家，市场上出现更多投资组合交易，确定性执行的重要性显著提升 [41][42] 问题2: B级物业租户对利率和价格上涨是否更敏感，是否存在租金上涨的临界点 - 公司目前的各项指标显示，租户保留率创纪录，交易表现为历史最强，坏账情况不严重，同比坏账预测下降20%，未发现信用问题 [44] - 租金收入比在过去12个月保持稳定，亚特兰大的收入增长强劲，达到6.6%，公司所涉及的行业表现优于市场整体水平，目前投资组合表现未受影响 [45][46] 问题3: 关于Watergate出售的最新情况，是否接近最佳出售时机 - 目前华盛顿特区市场上最热门的是短期（2 - 3年）的现成样板间租赁，Watergate还有几年的租赁期需要完成，公司仅用了约90天来建立事实模式，认为仍有很大的恢复空间 [47] - Watergate还有8年的加权平均租赁期限，公司不想进行困境出售，将等待市场恢复，会在合适时机出售并及时通报进展 [47] 问题4: 公司达到更高单位数量的限制因素是什么，是需要更多股权或资本，还是取决于项目管道 - 公司表示会同时考虑扩大规模的机会和匹配合适的资本，通过多种方式实现盈利性扩张和地理多元化 [50][51] - 公司会综合考虑多种因素，包括股权融资、投资组合结构、杠杆和债务利用、资产回收等，目前正在评估多个投资组合项目，相比去年有明显变化 [51][53] 问题5: 公司是否有可能在年中完成1亿美元的初步重新定位后，进行更大规模的投资组合交易 - 公司目前的指导仅基于可见的和无需额外资本的项目，但正在探索各种创造性选项，目标是实现盈利性扩张和地理多元化 [55] 问题6: 目前翻新每套房屋的花费是多少，以及影响翻新数量的因素 - 在华盛顿特区地铁市场，如Assembly项目，每套翻新花费约1.3 - 1.5万美元；在亚特兰大市场，如Carlyle项目，每套约1 - 1.2万美元 [56] - 翻新数量受租户保留率和保持价格可承受性的影响，第一季度高保留率导致可翻新的房屋数量减少，公司会综合考虑这些因素来评估翻新机会 [56]