财务数据和关键指标变化 - 2021年净收入为1640万美元，即每股摊薄收益0.19美元，而前一年净亏损1570万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，增长部分归因于2021年资产出售的净收益 [52] - 2021年全年核心FFO为每股摊薄1.06美元，符合指导范围，但略低于中点，原因是第四季度G&A中记录了一项税收费用 [52] - 预计全年核心FFO每股在0.87 - 0.93美元之间 [58] - 预计核心AFFO派息率在70%多的中间水平 [61] - 预计转型成本在1100 - 1300万美元之间 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅同店业务 - 第四季度多户住宅同店NOI增长4.2%，现金基础上增长8% [53] - 第四季度同店收入现金基础上增长4%，同店费用下降3.6%，同店有效租赁费率混合基础上增长8.4%，其中新租赁费率增长8.7%，续租租赁费率增长8.2% [54] - 第四季度留存率为72%，高于预期且较去年同期的51%显著增加 [55] - 预计同店多户住宅NOI增长在7.75% - 9.75%之间 [58] Trove项目 - 预计2022年增加约700万美元的NOI，2023年增加约800万美元的NOI，2023年NOI增长率达14% [49] 非同店多户住宅业务 - 预计非同店多户住宅NOI在1775 - 1850万美元之间，其中Trove约占700万美元 [59] 同店其他业务（Watergate 600） - 截至12月31日，入住率稳步增长至91.3%，同比增加220个基点，百分比租赁现在为92.4% [56] - 预计贡献1300 - 1375万美元的NOI [59] 各个市场数据和关键指标变化 华盛顿都会区 - 2021年第三季度到第四季度，有效市场租金同比攀升430个基点，郊区弗吉尼亚州增长更强，12月有效租金同比增长加速至9.5%，第四季度有效混合租赁交易同比增长6.8%，公司同店混合租赁费率有效基础上增长8.4% [30] - 2021年吸收量创历史新高，接近27000套，在全美排名第5 [31] 亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特 - 12月有效市场租金同比分别增长20.9%、21.6%和19.3% [31] - 2021年年度需求激增，夏洛特第四季度年度需求比五年平均水平高56%，亚特兰大和罗利 - 达勒姆第四季度年度需求分别达到五年平均水平的135%和131% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司转型为专注多户住宅资产类别，认为其在所在地区有最佳长期增长前景，并首次拓展至华盛顿都会区以外，在亚特兰大扩大投资组合并评估其他目标市场机会 [6][7] - 投资策略针对每个市场和子市场按年代和价格点量身定制，目标是中市场租户，避免与新供应竞争 [26] - 计划在今年晚些时候将物业层面的住宅运营内部化，目前正在进行多项重大举措，包括确定技术战略、实施核心技术平台、重塑人力资源计划等 [33] - 持续评估收购机会，目前管道活跃，正在评估亚特兰大、夏洛特和罗利/达勒姆的多个机会，已完成的收购表现良好，预计未来有更强的NOI增长 [9][10][11] - 计划进行翻新投资，2022年预计花费约800万美元，高于2021年的300万美元，目前有2900套单元的翻新管道 [50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 华盛顿都会区公寓市场呈上升趋势，但反弹不如其他受疫情影响更严重的大都市地区明显，预计市场顺风将延续到2023年 [29] - 公司在各地区表现优于同行，归因于基于 affordability 的投资策略 [30] - 预计2022 - 2023年有强劲的NOI增长，有效租金增长将加速，特别是随着春季活动增加 [41] - 城市租赁费率增长预计在今年剩余时间内非常强劲，收入优势将延续到2023年 [47] 其他重要信息 - 公司获得BREEAM认证，8处多户住宅资产成功认证，标志着公司和BREEAM在B类多户住宅领域可持续性和效率提升方面的里程碑 [38] - 自上次通话以来，通过ATM计划发行6820万美元，每股平均价格25.79美元，以加强资本配置 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.7 - 2.9亿美元增量交易的资本化率情况以及新市场未来几年的收益率趋势 - 公司在亚特兰大看到更多符合策略的交易，目前实现的资本化率略高于4%，也有一些高3%多的有吸引力的交易，未来二到三年NOI增长预计为低两位数，之后逐渐降至个位数并回归正常水平 [66][67][68] 问题2: 核心华盛顿特区都会区租金增长情况 - 根据RealPage数据，今年有57%的租金增长，公司在2021年7月看到新租赁的疫情后租金拐点，续租滞后，预计在达到一年前的周年日期前有良好的租赁交易，年中摊销的优惠结束后，新租赁和续租有效交易将很强劲，且有望享受市场租金增长 [68][70][71] 问题3: 是否会有新品牌和新名称 - 公司正在评估品牌，预计仲夏有相关消息，重新品牌可能涉及新名称 [72] 问题4: 同店组合中截至3月和9月仍受租金增长限制的单元百分比 - 同店组合中80%在北弗吉尼亚州未受限制，13%在华盛顿特区3月开始解除限制，约7%在马里兰州，续租限制到9月 [76] 问题5: 今年除指导中详细说明的1200万美元外，是否有额外的资本化成本 - 约400万美元的技术投入可资本化 [78] 问题6: 对G&A“有意义”差异的定义 - 预计完成转型后G&A指导范围与现在相似 [80] 问题7: G&A成本是否会从年初到年底逐步下降 - 预计不会有太大波动，随着转型成本和投资完成，G&A将趋于稳定，接近目前水平 [81] 问题8: 已执行的翻新项目经济情况以及新资产的每单元投资和预期收入回报 - 在华盛顿特区同店组合中，翻新平均每单元1.3 - 1.5万美元，回报率达中两位数，部分接近20%，亚特兰大接近或低于1万美元，公司有2900套单元的翻新计划，预计经济情况将与以往相似 [83][84] 问题9: 如何考虑Watergate 600资产的持有期 - 公司认为该资产仍有价值，将持续评估市场条件，年底该资产NOI占比将低于10%，公司会整体考虑投资组合，可能将部分资产变现并重新分配资本到东南部高增长市场 [86][87]