财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入约为3100万美元，摊薄后每股0.37美元，而去年同期净亏损100万美元，摊薄后每股0.01美元 [52] - 核心FFO为摊薄后每股0.20美元，同比下降0.16美元，受商业资产出售影响 [52] - 剔除前期授予的特许权摊销影响后，同店多户NOI在第三季度同比增长2% [55] - 其他NOI（代表Watergate 600）在第三季度同比下降4.9%，主要由于税收和工资支出增加以及上一年度有利的坏账回收 [56] - 公司恢复2021年全年指导，核心FFO范围为每股1.05 - 1.08美元，预计同店多户投资组合全年贡献9000 - 9050万美元的NOI，第四季度同比增长约4.5% [58] - Trove和The Oxford预计为2021年贡献375 - 425万美元的NOI，Watergate 600预计贡献约1275万美元的NOI [59] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 同店平均入住率在10月较第三季度增长40个基点 [35] - 9月新租约有效租金增长率为9%，10月至今为11%；9月续租租金有效增长率超过6%，10月超过7% [32] - 6 - 9月特许权大幅下降，接近疫情前水平，9月入住的特许权总额较6月入住下降超95% [33] - 有特许权的新租约比例从上半年的平均60%降至9月入住的9%，有特许权的新租约平均特许权价值从6月入住的1300美元降至9月的约560美元 [34] - 第三季度入住的混合租金有效增长率平均为3.5%，较第二季度增加620个基点 [37] 办公业务 - Watergate 600租赁活动稳定，本季度签署了一份8200平方英尺的新租约，季度末后有两份续租和一份扩租，出租率增至92% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 东南部市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特） - 9月，亚特兰大、罗利/达勒姆和夏洛特的租金同比分别增长19.8%、19%和17.6%，新租约交易平均增长22.7%，6 - 9月有580个基点的变化 [18] - 各目标市场第一季度年度需求已超过五年平均水平，第一到第三季度又增长超23%，罗利/达勒姆第二季度年度需求达到五年平均水平的142%，夏洛特和亚特兰大分别达到162%和161% [19] 华盛顿公寓市场 - 6 - 9月，华盛顿公寓市场同比有效租金攀升640个基点，弗吉尼亚郊区同比有效租金增长率在9月加速至9.7% [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在转型宣布后的四个多月内，已部署或锁定了4.5亿美元目标的超55%，即约1.54亿美元已部署或签订具有约束力的合同，另有9700万美元已获授并即将签订合同 [6] - 公司计划在东南部市场收购多户社区，目标是实现低两位数的NOI增长，虽市场竞争激烈，但公司凭借55年的多户房产运营经验、良好的行业关系和全现金买家身份等优势取得成功 [14][15][16] - 公司将继续探索北弗吉尼亚的收购机会，华盛顿公寓市场呈现出与东南部目标市场相似的积极趋势 [22] - 公司正在进行运营模式转型，包括将物业层面管理收归内部，构建新的运营平台，目前处于项目第一阶段，预计年底前完成技术选择、建立支持运营的要素和新品牌，2022年实施核心平台，2022年末至2023年年中完成物业管理职能的内部系统整合 [25][26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁率在夏季的增长势头延续到秋季，冬季有望实现低两位数的租赁率增长，并持续到2022年春夏租赁季节 [31][38] - 租金迅速复苏，8月多数投资组合的新租约租金超过疫情前水平，预计未来一年投资组合整体租金水平将稳步增长 [39][40] - 公司预计Trove将成为关键增长驱动力，2022年和2023年分别增加约700万美元和760万美元的NOI [42] - 公司认为东南部市场的工业结构有利于长期租金增长，当前目标市场（亚特兰大、罗利 - 达勒姆、夏洛特）对推动生产力增长的行业有较大敞口，创造了就业、收入增长和人口迁移的良性循环 [17] 其他重要信息 - 公司对收益材料和非GAAP财务指标进行了更改，使其更符合多户REIT行业标准，包括更详细的费用细分、按地区划分的同店运营结果、修改NOI计算、更新住宅社区NOI定义、更改非GAAP指标名称、扩展同店指标披露和合并收益发布与财务补充材料 [45][46][47] - 公司本月发布了2021年ESG报告，承诺实现净零碳排放运营，并开展了多项ESG项目，如追求多户B级资产的绿色建筑认证、扩大现场太阳能项目管道和将气候风险纳入企业风险管理框架 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: The Oxford的4.7%资本化率是基于收购时的承保还是当前运营率？ - 该资本化率基于收购时的承保，考虑了过往情况，但未按过去六个月的租金增长情况进行长期预测 [67] 问题2: 4.7%的资本化率是否代表未来趋势，此前公司曾提及接近4%的比率？ - 自6月以来，东南部市场资本化率进一步压缩，目前已锁定或确定的投资中，平均资本化率为4%，公司可接受略低于此的比率，且实际承保中的NOI增长高于最初假设 [69][70][71] 问题3: 处于协议阶段的B级增值资产预计每单位的支出是多少？ - 公司仍在就该资产进行谈判，待交易完成后再进行讨论 [73] 问题4: 运营平台推出的预算是多少，资本化和费用化的比例如何？ - 公司有初步估算，希望在第一阶段结束（接近年底）后提供详细信息，初步预算中约一半将资本化 [74][75] 问题5: 4%的资本化率是基于未来12个月的NOI概念，是在扣除物业管理成本和资本支出储备之前还是之后？ - 资本化率计算基于NOI除以购买价格，已考虑内部物业管理成本，资本支出储备未包含在初始资本化率中，但会单独报告，改造机会被视为独立的投资回报率机会 [85][86] 问题6: 整体投资组合的租金损失率是多少？ - 城市租金损失率约为17%，郊区略低，混合租金损失率约为14% [89] 问题7: 4.5亿美元的投资是否足以支持公司建立比第三方更具优势的规模？ - 公司将继续扩大平台规模，4.5亿美元投资只是开端，还有Watergate资产可变现、有合资机会以及Riverside的开发机会等 [90][91] 问题8: 在股价25 - 26美元的情况下，使用股权进行交易是否合理？ - 公司希望先利用转型筹集的资金进行再投资，还有Watergate资产和Riverside开发机会等其他资金来源，公司拥有良好的资产负债表和灵活性，希望简化公司结构以吸引股权投资者，目前有足够资金完成初始阶段并保留多种选择 [92][93][94] 问题9: 未来股息增长应如何考虑，是否会与AFFO增长密切相关？ - 公司重置股息水平时考虑了约75%的AFFO派息率，随着4.5亿美元资金重新部署，预计能够在此范围内运营，公司认为地理多元化和战略资本配置将带来NOI和AFFO增长，从而为股息增长创造机会 [98][100][101] 问题10: 公司如何构建投资组合，是否有增值、重建机会，是注重质量和位置还是郊区战略？ - 公司的投资组合策略包括针对有未来创新潜力和强劲租金增长的B级市场、有立即全面单元改造机会的B级增值市场以及注重价值导向的A - 级市场，同时还有2700个单元的改造管道和767个单元的开发机会，大部分投资将在郊区市场 [105][107][108] 问题11: 平台设置和技术投资成本如何随时间分布，是否会将过渡成本与核心FFO分开？ - 公司将尽量透明地披露成本，2021年成本因执行相关事务较高，2022年G&A应开始正常化，将分离转型投资成本，大部分投资将在2022年进行，部分将资本化，预计会带来运营效率提升，G&A将变得可扩展 [112][113][114] 问题12: 考虑到通胀压力，B级物业一年后能否实现与A级物业相同的租金增长率？ - 预计一年后租金增长率会下降，但公司对租户承受租金增长的能力感到乐观，因为近期工资增长强劲，特别是东南部市场和租户所在行业，且公司B级物业在疫情期间表现出韧性，预计仍有大量需求 [120][121][123]