财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度净亏损约700万美元，摊薄后每股亏损0.08美元，上年同期净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.07美元 [38] - 摊薄后每股核心FFO为0.35美元，处于指引区间高端，同比每股下降0.04美元，主要因疫情对租金和其他收入的影响以及更高的利息和G&A费用 [38][39] - 多户同店NOI在GAAP和现金基础上较上年同期下降2%，主要因租赁费率下降和更高的租赁优惠 [39] - 其他同店NOI在GAAP基础上下降4.6%，现金基础上下降1.7%，主要因成本回收减少和公用事业费用增加 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 多户业务 - 现有同店多户公寓组合约6700套单元，入住率96%，平均月租金近1700美元/户 [23] - 郊区弗吉尼亚公寓入住率略高于96%，整体入住率95.8%，有效租金持续增强 [23] - 2800套单元的翻新管道中三分之二位于郊区资产，已启动翻新计划，目标最低两位数ROI [24] - Trove一季度NOI为20万美元，二季度约42.5万美元，自4月1日已签署160份租约，预计年底前稳定 [25] - 多户租金收取率在疫情期间保持在99% [26] 办公业务 - 二季度签署约2.4万平方英尺新办公租赁和约8.8万平方英尺续租办公租赁 [41] - 新办公租赁GAAP基础上租金率持平，现金基础上下降4%；办公续租GAAP基础上租金率增长37%，现金基础上增长5% [41] 各个市场数据和关键指标变化 东南部目标市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特） - 6月同比有效租金分别增长14.3%、10.3%和10.6% [16] - 新租赁交易平均增长17.9%，4 - 6月有670个基点的改善 [17] - 平均优惠保持在个位数低位，平均为5.5%，较一季度的5.1%略有上升 [17] - 提供优惠的单元比例在二季度降至15%，较上季度下降630个基点 [17] - 二季度年度需求较一季度跃升近30%，罗利/达勒姆和夏洛特二季度年度需求分别达到5年平均水平的156%和151%，亚特兰大超过186% [18] 华盛顿市场 - 6月同比有效租金自2020年4月以来首次转正，6月较二季度平均水平高出214个基点 [20] - 郊区弗吉尼亚同比有效租金增长加速至5.9%，较二季度平均水平高出245个基点 [21] - 二季度平均优惠下降200个基点至9.1%，提供优惠的单元比例降至19.7%，较一季度下降250个基点 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正从四个资产类别转型为单一多户REIT，已完成办公组合出售（除Watergate 600），将赎回3亿美元2022年票据，出售剩余零售资产，预计三季度完成交易并偿还1.5亿美元定期贷款 [7][8] - 专注于东南部市场（亚特兰大、罗利/达勒姆、夏洛特）和华盛顿特区的中等收入租户，采用A - 级、B级增值和B级投资组合策略 [13][14] - 预计今年剩余时间内在目标东南部市场收购4.5亿美元多户资产，平均初始首年资本化率在4% - 4.5% [49] - 重置股息，优先考虑资产负债表强度和长期资本获取，预计2022年以75%或更高的FAD派息率覆盖股息 [12][50] - 与许多小型多户REIT相比，公司保持较低杠杆和更强的无抵押资产负债表，具有差异化竞争优势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户市场正经历积极驱动因素，疫情后需求势头增加，定价权回归，优惠减少，有效租赁费率转正 [10][31] - 预计下半年多户同店业绩改善，同店多户组合全年NOI贡献在8500万 - 8550万美元，代表2% - 4%的增长 [40][47] - Trove预计2021年贡献300万 - 350万美元NOI，稳定后每年贡献700万 - 750万美元NOI并增长 [47] - Watergate 600预计2021年贡献1200万 - 1250万美元NOI，至少在今年剩余时间内保留 [48] 其他重要信息 - 公司使用专有模型radian进行预测分析，分析就业和人口数据与房地产数据的相关性，以确定投资目标 [45] - 预计转型总交易成本约5600万美元，包括债务提前还款成本 [49] - 未提供今年利息费用和G&A指导，预计在年终财报电话会议上为2022年制定全年指导 [49] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4.5亿美元交易管道是否都在新市场，还是华盛顿特区也有机会？ - 目标是将所有资金投入新市场，但华盛顿特区也有一些机会，目前有一笔交易希望在8月完成，同时也在评估一些投资组合机会，会保持审慎承保并实现多元化目标 [59] 问题2: 如果有投资组合机会，是否愿意将目标市场扩展到其他东南部城市？ - 理想情况是在三个目标市场，但如果为实现更大目标，可能会接受在其他市场的一两个资产；公司研究过很多其他市场，如果有需要也可以考虑 [60][61] 问题3: 何时开始考虑建立物业管理平台并将多户运营内部化？ - 公司正处于转型过渡阶段，相关项目已在进行中，分阶段实施，预计在宣布项目后的15 - 18个月开始看到一些好处，实施该计划将带来效率提升、运营利润率改善和可扩展性 [62] 问题4: Watergate 600的出售关键因素是什么？ - 公司认为该物业仍有一些租赁空间可以填补，当认为时机合适时，会考虑将其变现 [64]