财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净亏损110万美元，即摊薄后每股亏损0.02美元，而去年同期净利润为170万美元，即摊薄后每股收益0.02美元 [31] - 核心FFO为摊薄后每股0.34美元，比指引范围上限高出0.02美元，同比每股下降0.03美元，主要由于资产出售和疫情对租赁及其他收入的影响 [31][32] - 整体同店NOI同比下降6.5%（GAAP基础）和6%（现金基础），多户住宅同店NOI下降9%（GAAP和现金基础），办公同店NOI下降6.1%（GAAP基础）和4.7%（现金基础），零售中心同店GAAP NOI增加30万美元 [33][36] - 收入下降3.8%，主要因COVID - 19导致城市物业租赁费率降低，费用增加是由于更多的除雪、公用事业费用和保险的时间安排 [34] - 多户住宅租赁费率在第一季度毛基和有效基分别下降4.8%和7.4%，4月新租赁费率较3月有效增长超5% [34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第一季度多户住宅净申请量在城市物业保持强劲，年初至今增长约50%，3月增长超100% [18] - 除两个租金管制物业外，入住率达95.8%，租金管制资产30天入住率趋势超94%，较30天前提高440个基点 [18][19] - Trove本周出租率达51%，预计2022年第二季度稳定，第一季度贡献约20万美元收入，预计2021年第四季度增至约100万美元 [8][46] 商业业务 - 2021年第一季度执行超15万平方英尺商业租赁，比去年同期年初至今租赁量高25%，自季度末签署7.4万平方英尺、8年续约合同 [12] - 年初至今消除约55%的2021年商业租赁到期量，目前约有13.5万平方英尺新租和续约商业租赁处于意向书阶段 [13] - 第一季度签署约2.9万平方英尺新办公租赁和约5.7万平方英尺办公续约，办公租赁费率新租GAAP基础增长4.3%、现金基础下降11.1%，续约GAAP基础增长7.1%、现金基础下降1.1% [37] - 第一季度执行约6.8万平方英尺零售续约租赁，GAAP基础平均租金率增长12.6%，现金基础每股略有下降0.9%，这些续约占自2020年底以来零售投资组合收入的约10% [39] 停车业务 - 随着租户返回办公室，停车收入增加，4月临时停车显著增加，预计未来停车收入将继续增长，因仍有约一半停车容量可用 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿都会区住房短缺多年，购房成本上升使中等收入者面临住房负担能力危机，多户住宅需求大 [9] - 甲级供应虽在增长，但多数租户需求未得到满足，公司价值导向的多户住宅单元目标市场大且竞争供应有限 [10][11] - 第一季度多户住宅资本市场交易量较2020年第一季度下降25% - 30%，城市核心市场疲软，郊区市场产品更多 [57][58] - Fannie和Freddie今年分配额从800亿美元降至700亿美元，利率从去年夏天的2.5%左右升至如今的3.5%左右，周一削减利差15个基点 [59][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优化多户住宅日常定价模型，以捕捉租户回城带来的需求增长，减少优惠并提高租金 [17] - 通过翻新创造价值，重新启动3000个单元翻新计划，2/3在郊区花园式社区，根据市场情况扩大规模 [20][21] - 随着地区疫苗接种率提高、学校复课和公共交通客流量增加，推动新商业租赁，提供高品质、可立即入住的空间 [22][23] - 推进WashREIT向多户住宅转型，采用研究驱动的投资策略，评估和追求转型机会 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对疫苗加速部署持乐观态度，预计将提高近期业绩可见性，有望恢复全年FFO指引 [7] - 多户住宅和商业物业需求自1月开始逐步反弹，春季多户住宅租赁季城市需求持续回升，郊区投资组合基本面强劲 [6][7] - 虽认为疫情最具破坏性的阶段已过去，但经济重新开放的时间和速度仍不确定，暂无法提供全年FFO指引，但提供第二季度FFO指引 [41][42] - 预计多户住宅租金将随着城市市场复苏和优惠减少而稳步改善，Trove将在2022年和2023年成为关键增长驱动力 [8][54] - 商业租赁新决策有所增加，但新办公租赁拐点时间尚不明朗，办公室投资组合有望对经济重新开放做出积极响应 [47][50] 其他重要信息 - 资产负债表强劲，到2022年第四季度无债务到期，流动性最大化，季度末7亿美元信贷额度仅使用3300万美元，所有契约比率良好 [27][28] - 多户住宅收款表现出色，第一季度收取超98%现金和合同租金，4月收款符合季度趋势；办公和零售收款也很强劲，办公和零售分别收取99%和97%合同租金 [29] - 截至2021年3月31日，办公租户累计净递延租金降至70万美元，零售租户降至90万美元，预计到2021年底累计未来现金NOI影响每股小于0.01美元 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅交易数量是否增加，是否有价格合理的有吸引力的物业？ - 第一季度多户住宅交易量下降，较2020年第一季度下降25% - 30%，城市核心市场疲软，郊区市场产品更多 [57][58] - Fannie和Freddie分配额减少、利率上升，但周一削减利差，预计第二至四季度市场产品增多，包括城市和郊区 [59][60] - 公司持续关注各类交易，认为城市市场将复苏，不同子市场情况不同 [62][63] 问题2: 关于Capital One在Silverline的租赁续约讨论情况？ - 公司与Capital One的租赁到2022年3月，目前正积极将该空间推向其他用户，已有积极的兴趣和参观 [65] 问题3: 疫情对公寓季节性租赁的影响，是否恢复正常？ - 租赁季节提前开始且将更持久，超出传统的劳动节和初秋，这与疫苗部署和人们准备复工有关 [69] - 公司冬季专注于提高入住率，4月入住率提高，有效租金和新租金均有改善，5月租赁情况进一步好转 [70][71][73] 问题4: 重启翻新计划是否面临供应链问题？ - 目前因翻新数量有限，尚未遇到供应链问题，但听说其他开发商有施工延迟和材料价格上涨情况，公司将按子市场情况推进翻新 [74][75] 问题5: 如何考虑Riverside项目的时机，与长期展望的关系？ - 公司每季度评估Riverside项目，以市场租金稳定和增长为开工参考，项目已获许可且具备开工条件 [77][78] 问题6: 对于公寓资产投资，3%的资本化率是否合理，是否有更好收益率的市场细分？ - 公司未看到3%资本化率的交易，会以长期价值创造为视角参与有价值的交易，通过研究确定目标子市场 [79][80] 问题7: 办公租赁业务是否有出售机会？ - 公司会持续关注为股东创造价值的机会，监测出售机会 [82] 问题8: 第二季度指引中车库收入等受疫情影响的项目情况，与正常情况的对比？ - 第二季度NOI预期包含临时停车收入的改善，但预计无法在第二季度恢复到疫情前的全部水平，全年有望逐步增长 [84][86] 问题9: 停车活动反弹时，停车费率与疫情前相比是否有变化？ - 因停车容量大，公司进行了一些折扣和创新措施以增加停车收入，预计未来随着需求增加会有较好的定价权 [88][89] 问题10: 办公投资组合净有效租金同比变化，以及建设成本上升对优惠的影响？ - 华盛顿特区净有效租金较疫情前有5% - 10%的折扣，北弗吉尼亚基本持平，北弗吉尼亚表现更好 [90] - 华盛顿特区市中心对于大型租户，建设成本上升可能会转嫁到优惠上，房东会尽力出租大面积空间 [91]