财务数据和关键指标变化 - 2020年净亏损1570万美元，即每股摊薄亏损0.20美元，而前一年净利润为3.836亿美元，即每股摊薄收益4.75美元，主要因2019年资产出售净收益与2020年小额亏损对比所致 [31] - 2020年全年核心FFO为每股摊薄1.45美元，与指引范围中点一致，同比每股下降0.26美元，受2019年战略交易及疫情对租赁活动、停车收入和信贷损失影响 [32] - 2020年全年同店NOI按GAAP基础计算下降5.4%，按现金基础计算下降4.9% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 1月城市物业净申请量同比增长30%，年初至今入住率呈改善趋势，除2处租金管制物业外入住率超95%，信贷表现强劲，远超全国平均水平 [8][9] - 第四季度多户住宅租赁费率按毛额和有效混合基础分别下降3.6%和5.7%，12月为租金压力最高点，1月环比改善，2月和3月新租约和续约租约执行显示有效租赁租金增长持续改善 [10] - 第四季度续约率强劲并延续至2021年，城市和郊区续约租赁费率分别增长90个基点至1.7%和3.1%，1月保持稳定 [11] - 2020年多户住宅同店NOI按GAAP和现金基础分别下降0.9%和1%，第四季度分别下降7.2%和7.3%，主要因城市资产新租赁费率同比下降 [33] 商业业务 - 信贷表现良好，预计大部分商业信贷损失已过去，预测年底商业入住率可能增加近4%，但全年入住率增长预测仍有不确定性 [14] - 1月租赁活动显著增加，与重要租户的长期续约讨论进展顺利，如与Sunrise Senior Living、B. Riley等签署LOI，与Giant Food、杂货店锚定租户签署租约续约，2项零售租约续约约占零售租金收入10% [15][16] - 2020年办公室同店NOI按GAAP和现金基础分别下降7.1%和6.4%，第四季度均下降12.7%，主要因停车收入降低、无迁出和信贷损失增加 [35] - 2020年剩余零售中心同店GAAP NOI按GAAP和现金基础分别减少210万美元和180万美元，第四季度均减少70万美元，主要因与COVID - 19相关的信贷损失增加 [36] - 第四季度签署约9000平方英尺新办公室租约和22000平方英尺办公室续约，新办公室租约租金费率按GAAP和现金基础分别下降5%和9%，续约租金费率按GAAP和现金基础分别增加22%和8%；零售签署约8000平方英尺新租约和3000平方英尺续约，新零售租约租金费率按GAAP基础增加13%，续约按GAAP基础增加3% [38][39] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情爆发以来，华盛顿都会区就业岗位损失少于其他主要大都市区，已恢复约18万个岗位，占2月至5月损失岗位的56%，2020年办公室使用部门就业仅同比下降2% [20] - 2020年科技行业在北弗吉尼亚州贡献36%的总租赁量和超80万平方英尺的入住增长，第四季度科技驱动的租赁需求推动该行业实现正吸纳量，1月微软宣布在罗斯林设立18万平方英尺销售总部 [22] - CBRE分析过去6次总统选举数据显示，选举后6个月华盛顿特区地铁租金增长平均是美国平均水平的两倍多，城市子市场可能从总统选举相关活动中受益最大 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于稳定运营基本面，保持和维护未来增长动力，继续向多户住宅领域进行资本配置，认为有机会参与未稳定项目投资 [6][60] - 公司拥有Space +专有灵活办公计划，占办公室组合约3%，定位良好，可满足灵活办公空间需求，同时保持加权平均租约期限 [18] - 行业竞争方面，公司认为当前公寓市场资本化率压缩，机构借贷成本上升，竞争主要来自核心加和增值型投资者，但仍有机会参与多户住宅投资 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出使多户住宅和商业组合活动增加，预计2021年进入疫苗驱动的复苏阶段，2021年至2022年将出现拐点，但具体时间和程度尚不确定 [7][13] - 华盛顿都会区具有独特催化剂，如高科技劳动力池增长、联邦在云、网络和人工智能方面的投资、可承受的办公室租金等，将加速需求反弹 [21] - 公司认为最具破坏性的疫情阶段已过去，但经济重新开放的时间和速度仍不确定，目前无法准确预测全年复苏的时间和程度 [40][41] 其他重要信息 - 公司采取措施加强资产负债表，包括签订1.5亿美元1年期定期贷款、发行3.5亿美元10年期绿色债券、解除资产负债表抵押、出售办公室资产和通过ATM计划发行股权等，年末7亿美元信贷额度仅使用4200万美元，所有契约比率保持强劲，维持投资级评级 [27][28] - 多户住宅租金收取情况良好，第四季度收取99%的现金和合同租金，截至1月租金收取与季度趋势一致，仅约1.5万美元递延租金未收回；办公室和零售第四季度租金收取情况逐季改善，预计到年底分别收回约75%和40%的递延租金，预计到2021年底累计现金NOI影响每股小于0.01美元 [29][30] - 公司为第一季度提供核心FFO每股0.29 - 0.32美元的指引，预计多户住宅NOI为2000 - 2075万美元，办公室NOI为1775 - 1850万美元，其他NOI约300万美元，G&A为600 - 625万美元，利息费用为1000 - 1025万美元，开发支出为500 - 750万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑资本配置以及向多户住宅领域推进，当前公寓资本化率压缩至4%的情况下是否仍会推进 - 公司将继续寻找多户住宅机会，质疑当前资本化率的可持续性，认为机构借贷成本上升，市场竞争激烈，但仍有机会参与未稳定项目投资，看好华盛顿地区多户住宅市场，认为Class B策略合适，预计未来会有机会 [60][63][66] 问题2: 公司在第四季度投标竞赛中是否活跃，为何未参与 - 公司在第四季度关注了交易，但认为部分交易的租金增长预期不切实际，为保持务实的承保态度，选择放弃，保持纪律性和选择性 [72][73] 问题3: 预计400个基点入住率提升的背后原因是什么 - 入住率提升主要依赖新租赁，公司在续约方面有良好进展，但新租赁取决于人们对员工返回工作岗位的信心，这受学校开学、疫苗广泛分发和活动恢复等因素影响，是一个时间问题 [75][76][77] 问题4: 1月签署的6万平方英尺零售租赁的租金价差情况，以及长期续约是否会改变定价策略并考虑出售剩余零售资产 - 管理层会后提供租金价差信息，GAAP租金约有15%的增长；长期续约改变了风险状况，但目前租金水平不支持在相关子市场进行新开发，零售中心有潜在重建机会，公司仍在考虑是自行开发还是出售 [82][83][84] 问题5: 近期办公室出售后，如何考虑未来股息政策 - 公司预计全年盈利可覆盖股息，董事会有信心继续支付股息，认为疫情拐点出现后，股息覆盖率将增强，目前董事会未讨论削减股息 [86] 问题6: 多户住宅和办公室领域的Class B租金差距情况 - 市场层面租金差距在2020年第四季度趋于平稳，部分子市场租金差距扩大，尤其是郊区；办公室领域，Class A和Class B租金仍有足够差距，公司专注于4000 - 6000平方英尺租赁范围，Class B在续约方面更具经济可行性 [90][93][97] 问题7: B. Riley和Sunrise续约的情况，包括对话基调、经济情况 - Sunrise续约是竞争投标情况，租户希望在租约中获得部分终止选项以应对运营费用变化；B. Riley保留部分空间，释放的一层被第三方承租，先进行转租至2022年12月，之后与公司签订直接租约至2029年，租户更关注未来的选择权 [98][99][100] 问题8: 如何考虑未来使用ATM计划增加资产负债表资本 - 公司使用ATM计划是为加强资产负债表，目前不计划使用，将观察市场情况和复苏的可见性，看好多户住宅业务，认为12月是多户住宅市场底部，1月以来入住率和有效租金有改善趋势 [101][102][105] 问题9: Sunrise续约的期限，以及Capital One 2022年第一季度租约到期情况及应对措施 - Sunrise续约期限为7年；公司与Capital One有对话，Capital One在其中一栋楼执行了短期延期，目前尚未达成新协议，公司持续关注 [111][112][113]