财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股摊薄0.36美元 [43] - 与上年相比，第三季度和年初至今整体同店NOI在GAAP基础上分别下降4.9%和3.6%，在现金基础上分别下降4.1%和2.9% [44] - 第三季度多户住宅同店NOI在GAAP和现金基础上同比下降3.8% [44] - 第三季度同店办公NOI在GAAP基础上下降4.9%，在现金基础上下降3.7% [48] - 第三季度剩余零售中心同店NOI在GAAP基础上减少约30万美元，在现金基础上减少约27万美元 [50] - 第三季度运营成本节约举措使商业物业运营成本净减少约68万美元 [53] - 公司恢复2020年全年指导，核心FFO每股范围为1.44美元至1.46美元，多户住宅NOI预计在5925万美元至5975万美元之间，非同店NOI（包括Trove）预计在2675万美元至2725万美元之间，办公NOI预计在8150万美元至8200万美元之间，其他NOI预计在1150万美元至1200万美元之间 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第三季度现金租金收取率达99%，10月前三周租金收取情况与季度趋势一致，年初至今未支付的递延多户住宅租金仅为5.8万美元，月租金收取表现持续高于全国平均水平 [33] - 郊区物业第三季度毛租赁费率混合基础上增长1.1%，有效租赁费率增长0.2%；城市物业毛租赁费率混合基础上下降2.9%，有效租赁费率下降4.6%；总体上，第三季度毛租赁费率混合基础上下降约1.7%，有效租赁费率下降3.1% [45][46] - 季度内平均同店入住率略有下降，但季末回升至94%，运营组合入住率（不包括Trove）9月30日为94.6%，高于第二季度末的94.3% [47] - 第三季度郊区保留率为63%，高于华盛顿地铁郊区平均的58%；城市保留率为55%，远高于华盛顿地铁城市平均的46%；总投资组合保留率为58%，高于华盛顿地铁总体平均的54% [60][61] 办公业务 - 第三季度从办公租户收取的现金租金为97%，不包括递延租金的合同租金收取率超过99%，10月20日的收取情况与9月同期一致 [36] - 年初至今已同意为办公租户递延净租金140万美元，预计到2021年底收回其中80%，其余在之后收回 [37] - 第三季度签署约4万平方英尺的办公续约和约1.9万平方英尺的新办公租赁 [51] - 办公续约在GAAP基础上租金率增长17.6%，现金基础上增长3.4%；新办公租赁在GAAP基础上租金率增长10%，现金基础上下降3.9% [52] 零售业务 - 零售占年初至今NOI的6%，第三季度现金租金收取率为88%，不包括递延租金的收取率约为95% [38] - 年初至今已同意为零售租户递延净租金100万美元，预计到2021年底收回其中50% [38] - 第三季度签署约8000平方英尺的零售续约和约6000平方英尺的新零售租赁 [51] - 零售续约在GAAP基础上租金率增长16.4%，现金基础上增长3.3%；新零售租赁在GAAP和现金基础上租金率基本持平 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿地铁地区办公室使用行业的当地失业影响有限，根据BLS数据，没有办公室使用行业的劳动力同比损失超过4% [11] - CBRE本月早些时候发布的年度Tech - 30市场报告显示，华盛顿地铁地区在全国科技市场的弹性和增长潜力排名中位居第二 [18] - 根据CBRE，北弗吉尼亚州科技行业租赁活动预计在未来几个季度增加，管道中有超过150万平方英尺的活跃需求 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在经济低迷前重塑投资组合，注重长期战略增长，从资本配置角度看是明智之举 [7] - 公司积极与受疫情影响的租户达成延期协议，支持租户财务状况和现金流需求，同时确保自身长期增长机会 [9] - 公司采取研究驱动的长期资本配置方法，提升和降低投资组合风险，郊区多户住宅投资组合表现良好 [19][20] - 公司为商业物业重新进入市场做好充分准备，升级通风过滤器、实施强化清洁协议、安装非接触式开门技术和防护盾牌等 [8] - 公司注重ESG项目发展，近期被NAIOP评为华盛顿特区和马里兰州最佳企业社会责任项目，今年还成立了多元化、公平、包容和归属感委员会 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩基本符合预期，投资组合在吸收疫情近期影响的同时，展现出强劲、稳定的信用表现，尽管经济衰退的持续时间仍不确定，但公司在经营环境改善后有能力推动长期战略增长 [7] - 公司对近期前景和长期增长前景充满信心，原因包括投资组合和当地经济的韧性、多户住宅投资组合的持续稳定以及研究驱动的长期资本配置方法 [10][13][19] - 尽管租户决策速度仍慢于正常水平，但公司拥有高质量、可立即入住的空间和具有价值导向的定价，一旦决策加速，将处于有利地位 [24] - 联邦选举结果若使政府行政和立法部门达成一致，可能成为华盛顿特区办公市场的独特催化剂 [26] - 公司撤回4月发布的2020年展望，现恢复全年指导，预计2021年季度FFO增长将从第一季度低点开始恢复，但对疫情干扰的程度、影响和持续时间仍不确定 [55][57] 其他重要信息 - 公司发行3.5亿美元10年期绿色债券，解决即将到期的债务问题，进一步加强流动性，同时展示对可持续发展目标的承诺 [40] - 公司预计第四季度实现约52.5万美元的额外运营成本节约，G&A（包括租赁费用）预计在2350万美元至2400万美元之间，利息费用预计在3750万美元至3775万美元之间，开发支出预计在3000万美元至3500万美元之间 [70][71] - 公司未来多户住宅翻新计划暂停，直至市场允许租金上涨以实现适当的投资回报率，大部分未来翻新潜力位于表现最强劲的郊区资产 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资销售市场交易 volume 是否增加，对多户住宅和办公市场定价有何影响 - 多户住宅市场，华盛顿特区市中心受TOPA影响，投资销售仍面临挑战；郊区市场活跃，特别是北弗吉尼亚州，自劳动节以来承销更激进，看到一些资本回报率压缩，投资者追求6%的无杠杆内部收益率和11% - 12%的杠杆收益率 [76][78][79] - 办公市场，郊区有核心加资本寻找长期或短期有保留故事的资产，追求11% - 14%的杠杆收益率；市中心大交易定价不足，存在买卖价差，外国资本开始关注 [80][81][83] 问题2: 多户住宅市场上核心交易和增值交易情况，以及公司关注的区域 - 华盛顿特区因TOPA问题交易受限，存在较大买卖价差；北弗吉尼亚州因就业市场弹性，有更多增值交易，郊区花园式步行公寓是热门产品，价格高于重置成本，目前未看到很多核心资本关注 [84][85][86] 问题3: 公司是否愿意通过收购土地或在建资产承担更多开发风险 - 公司有767个已准备好开工的单元，优先考虑现有投资组合中的土地项目和有额外容积率的多户住宅资产；目前北弗吉尼亚州未看到合适的在建项目 [87][88] 问题4: 若白宫和国会达成一致，此次是否会出现办公需求激增，与四年前有何不同 - 若达成一致，政府各部门之间可能恢复更典型的合作关系，回到历史模式，即通过更多立法法案，增加华盛顿特区的游说和法律业务，从而提高办公空间吸纳量 [90][91] 问题5: 小型租户是否会放弃空间或转向远程工作，以及他们的想法 - 小型租户已回到办公室，因为他们规模小，每个人都很重要，且很多没有支持远程工作的技术基础设施；大型租户出于责任或其他原因，正在制定劳动力战略，部分人开始考虑长期交易 [94][95][96] 问题6: Space Plus 空间的租赁和使用情况 - Space Plus 空间约占NOI的3%，受到寻求短期灵活租赁的租户欢迎，疫情期间有租户从WeWork和联合办公空间转移过来；随着更多决策者回归，预计咨询量将继续增加 [97][98] 问题7: 公司是否有考虑出售资产以重新配置资本 - 公司会抓住机会实现资产货币化，但需根据市场情况和机会进行判断，目前多户住宅和办公市场存在差异，办公销售市场受贷款机构驱动 [99][100] 问题8: 公司的Takoma Park和Spring Valley零售资产是否会在当前环境下出售 - 公司对出售持开放态度，Takoma Park位于紫线沿线，有良好现金流和土地开发潜力；Spring Valley扩建后租赁情况良好，尚未测试市场，但如果有有吸引力的报价会认真考虑 [103][104] 问题9: 第四季度指导中隐含的下降原因 - 未更新JM II的指导，其出售前为NOI贡献约130万美元；办公部门预计季度运营费用回收减少，对商业和多户住宅的坏账预测更保守；多户住宅在冬季月份采取保守态度，原计划的投机性租赁和租金增长、翻新计划推迟 [106][107][108]