纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、体验式地产、展览剧院、健身与健康、酒店、房车、水上乐园等 [4] - 公司：EPR Properties、Cineworld、Topgolf、Vail、Six Flags、Bavarian Inn Lodge、GravityHouse等 [4][10][23][36] 纪要提到的核心观点和论据 公司投资价值 - 观点：EPR Properties股票具有投资价值 [6] - 论据：交易处于历史低股权倍数；股息覆盖良好，产生超1亿美元自由现金流；体验式地产领域有增长潜力，有能力识别、承保和完成交易 [6] 剧院业务 - 观点：剧院业务复苏慢是内容问题，未来有望恢复 [10] - 论据：2019年约135部大规模发行影片，去年75部，明年约95部，2024年计划发行110 - 120部；2024年票房有望回到90 - 100亿美元；人均餐饮消费从疫情前4.2美元增至7.4美元，高利润率业务使即使票房较低，运营商利润可能不变 [10] - 观点：剧院业务稳定后有市场价值，将出售部分剧院资产 [16][18] - 论据：Cineworld若按计划走出破产且杠杆率为3.5倍，内容供应充足时会有价值和市场；公司公开表示实现目标需出售剧院，稳定市场出现时将降低剧院业务敞口 [16][18] 收购机会 - 观点：体验式地产多个类别有良好收购机会 [22] - 论据：去年投资体验式8个类别，有超10亿美元项目管道，完成6亿美元交易；租户业务有机增长，客户支持度高 [22] 业务团队与标准 - 观点：收购团队经验丰富，有完善评估标准 [26][27] - 论据：收购团队约有50年经验；进入新领域前做60 - 100页内部白皮书，定义成功和失败点，指导承保团队；有行业顾问协助制定评估矩阵 [26][27] 财务与资本管理 - 观点：公司财务状况良好，有能力应对市场变化 [52] - 论据：2021年10月债券发行时机好，2024年到期1.36亿美元，2025年到期3.2亿美元；持续现金流强，派息率降至70%以下，2023年预计产生超1亿美元自由现金流；杠杆率处于低5%水平 [52] - 观点：使用自由现金流购买资产是最佳资本运用方式 [54] - 论据：分析显示，以当前资本回报率投资资产，继续与租户合作，可实现投资组合多元化，降低剧院业务集中度 [54] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司邀请John Case加入董事会，因其在净租赁领域有丰富知识和经验，能为董事会带来价值 [8] - 公司在健身与健康、酒店、房车等领域有具体收购和开发项目，如科罗拉多州Pagosa Springs温泉度假村、加利福尼亚州Marietta房产、加拿大魁北克市Valcartier室内水上乐园等 [23] - 公司做过关于匹克球业务的白皮书，但因单位面积产出和生产率无法满足要求，未进行投资 [30] - 公司为Bavarian Inn Lodge提供6800万美元抵押贷款，该交易由产品供应商推荐，公司凭借专业知识为客户提供价值，交易未进入市场 [36][37] - 公司部分抵押贷款有转换权，建设期间为抵押贷款，之后可能转换为传统租赁结构 [42][43] - 公司开发和再开发项目受自由现金流限制，当前资产约1.75 - 2亿美元，资本化利息在项目投入使用后将转为资本回报率，收益显著 [47][48][50] - 公司今年ESG优先事项是改善租户报告，已有许多重视ESG的租户 [56] - 预计2024年净租赁行业同店NOI在1.5% - 2%；鉴于资本成本限制，当前最佳房地产决策是购买；预测一年后净租赁领域上市公司数量不变 [57][58]