财务数据和关键指标变化 - 2022年全年调整后FFO为每股4.69美元，上年为3.09美元；AFFO为每股4.89美元，上年为3.26美元，两者较上年均增长约50% [50] - 第四季度调整后FFO为每股1.25美元，上年为1.08美元；AFFO为每股1.27美元，上年为1.11美元 [90] - 第四季度总营收为1.787亿美元，上年为1.549亿美元，主要因部分租户收款改善 [20] - 第四季度其他收入为770万美元，上年因保险理赔收益使其他收入较低 [92] - G&A费用同比增加260万美元，主要因薪资、福利成本、差旅费和专业费用增加 [93] - 2022年从现金基础客户处收取约1800万美元递延租金和利息，从应计基础客户处收取约2500万美元减少应收账款 [94] - 第四季度百分比租金为500万美元，上年为690万美元，主要因早教租户百分比租金减少 [49] - 第四季度JV调整后FFO亏损170万美元，较上年减少120万美元，因JV数量增加和业务季节性 [23] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，净债务与总资产比率为39%，第四季度AFFO派息率为65% [24] - 2022年全年运营现金流超过股息超1.75亿美元，固定费用覆盖率为3.4倍，利息和偿债覆盖率为4倍 [149] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式投资组合 - 包含289处物业、49个运营商，占总投资92%约62亿美元，季度末出租率97% [8] - 非影院部分过去12个月覆盖率为2.7倍 [9] 影院业务 - 2022年北美票房74亿美元，2021年为45亿美元；Q4票房18亿美元 [9][106] - 过去12个月影院覆盖率为1.4倍，同期票房77亿美元 [79] Eat & Play资产 - 2022年投资组合收入较2021年增长13%，EBITDARM增长12% [12] 教育投资组合 - 包含74处物业、8个运营商，季度末出租率100% [105] - 截至Q3，收入同比增长13%，EBITDARM增长8%，入学率增长3% [15] 健身投资组合 - 会员数超疫情前，收入同比持续增长 [110] 滑雪投资组合 - 2022 - 2023赛季中期表现强劲 [110] 酒店业务 - Margaritaville Hotel Nashville 2022年各项指标显著增长；Beachcomber和bellwether度假村装修后ADR和RevPAR数据改善 [111] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年票房增长超64%，随着宽银幕电影数量增加，票房和主要制片厂对影院发行的关注度提升 [101] - 2023年预计有5部影片北美票房可能超2亿美元，如《蚁人与黄蜂女：量子狂潮》总统日周末票房1.2亿美元 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年将继续扩大体验式投资组合，进行选择性投资，增长管道强劲 [76] - 因资本成本未恢复，将采取谨慎投资策略，主要用手头现金、运营现金和无担保循环信贷额度融资 [51][89] - 2023年投资支出指导为2 - 3亿美元，约1.75亿美元用于已完成的体验式开发和再开发项目 [115][150] - 公司在体验式房地产投资领域知识深度和广度在REITs中无与伦比，2022年在健身和健康等领域扩张 [102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有衰退担忧，但消费者支持公司体验式物业，剧院租金覆盖率和非剧院租金覆盖率改善 [74] - 工作室认识到影院发行的经济效益，增加制作并重新关注影院放映，预计2024年票房接近90亿美元 [101][131] - 因Regal破产程序不确定，暂不提供2023年调整后FFO指导，但对前景有信心，维持普通股股息 [51][103] 其他重要信息 - 2022年完成超6亿美元交易，4亿多美元于2022年投入，其余于2023 - 2024年投入，投资平均资本化率超8% [5] - 第四季度出售一处空置剧院，净收益100万美元，确认收益30万美元，正与多方讨论其余2处空置剧院 [16] - 预计KinderCare在2023年第二季度终止5处早教物业租约，年租金收入280万美元，计划出售并重新配置资金 [22][112] - 其余KinderCare租约2024年1月1日有基于业绩的租金调整，预计部分抵消租金减少 [86][119] - 第四季度投资支出8120万美元，用于体验式投资组合，包括收购和现有资产再融资 [78] - 与Gravity House建立新合作，为6处健身和健康物业提供约6450万美元抵押贷款融资，公司出资5680万美元 [87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Regal最初申请拒绝3处物业租约后又决定不进行，有何更多信息 - 这是破产过程中的策略，情况多变，难以判断是积极还是消极 [27] 问题: 若收回Regal资产，公司打算如何处理 - 会根据资产情况探索出售、重新开发或更换运营商继续运营等选项，以实现价值最大化 [125][155] 问题: 教育资产市场情况如何，若出售更多教育投资组合，是否有合理定价 - 教育资产是有韧性的资产类别，市场需求良好，单资产出售市场受1031买家关注，建筑也可用于医疗、牙科等服务零售用途 [127][159][160] 问题: AMC何时从现金基础会计核算转为其他核算方式，Regal破产结束后多久AMC可能转变 - 希望看到票房和租户信用稳定后再做决定，暂不设时间框架，目前收款和确认收入情况与其他核算方式类似 [129][161] 问题: 从行业角度看，影院业务健康的覆盖率水平是多少，2023年票房销售和覆盖率预计如何 - 历史上影院覆盖率在1.6 - 1.8之间，1.7左右被认为健康；2023 - 2024年票房情况取决于影片发行，目前趋势积极 [163][164] 问题: Regal和AMC的租金覆盖率对比情况，Regal门店周边有多少有竞争力的运营商 - 租金覆盖率情况需具体分析，不同市场情况不同；对Regal资产有大量需求 [38] 问题: 5处早教中心关闭的具体原因，是否反映整体早教投资组合表现 - 不反映整体早教投资组合健康状况，该投资组合收入和入学率增长，表现强劲 [171] 问题: 若在破产中收回资产，Regal欠的8700万美元递延租金是否会按比例减少 - 递延租金减少情况取决于具体物业租金收入，而非简单按比例计算 [176] 问题: 除影院租户外，2023年其余投资组合的坏账情况如何考虑 - 设定1%的一般准备金，非影院投资组合覆盖率为2.7倍，对坏账情况有信心 [177][189] 问题: 公司发放的抵押贷款是否都按时还款，有无明显逾期情况 - 所有抵押贷款都按时还款，无逾期情况 [179][181] 问题: 与Regal的谈判预计何时结束 - 谈判有很多不确定因素，即使达成协议，可能因保密要求在破产结束后才能公布 [182] 问题: 除KinderCare外，是否有其他租户有类似租约终止情况 - 没有其他租户有类似情况，KinderCare租约终止是之前谈判的结果 [185] 问题: 第四季度对Gravity House的投资，体验式住宿领域抵押贷款投资的大致贷款价值比（LTV）是多少 - 文档未明确给出具体LTV数值 [186]