财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股达0.39美元，较2021年第四季度增长5%；名义上，该季度AFFO总计5580万美元，较2021年同期增加1040万美元，增长近23%，较2022年第三季度增长超4% [30] - 2022年全年AFFO每股为1.53美元，较2021年增长14%；名义上，2022年全年AFFO较2021年增加32%，即5080万美元，总计2.088亿美元 [52] - 2022年第四季度现金G&A约为430万美元，较2022年第三季度减少约130万美元 [31] - 2022年第四季度现金G&A占总收入的比例为5.8%，2022年全年为7%，优于2021年同期的9%和10.6% [53] - 2022年第四季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.6倍，调整后为4.5倍，公司致力于维持保守的资产负债表，预计保持在4.5 - 5.5倍的历史杠杆范围内 [54] - 公司重申2023年AFFO每股指引为1.58 - 1.64美元，中点意味着同比增长超5% [24][55] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度投资3.28亿美元，通过39笔单独交易，加权平均现金收益率为7.5%，较上一季度提高40个基点；这些投资分布在13个不同行业，75%的业务来自洗车、休闲餐饮、汽车服务和娱乐行业 [47] - 2023年第一季度至今已完成6570万美元的投资，现金收益率为7.6% [48] - 2022年第四季度出售26处房产，净收益7550万美元，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均单位层面覆盖率为2.1倍 [49] - 本季度投资的加权平均租赁期限为18.7年，加权平均年租金增长率为1.8%，加权平均单位层面覆盖率为3.2倍，每处房产平均投资280万美元；99%的季度投资通过直接售后回租产生，90%包含主租赁条款，95%来自现有关系 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有可替代和流动性强的房产，以主动管理投资组合内的行业、租户和单位层面风险；预计2023年上半年处置活动仍将远高于过去八个季度平均2700万美元的水平 [28] - 公司认为竞争不仅来自售后回租买家，还包括银行融资、杠杆贷款人和资产支持贷款人等替代资本来源；目前资本市场的混乱使租户资本替代方案减少，更多租户转向售后回租资本，为公司提供了锁定20多年有吸引力回报的独特机会 [18] - 公司看到一些杠杆买家在售后回租业务上不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司大部分租户的长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力或业绩不佳，但目前未出现这种情况；公司对投资组合的底层信用和运营表现感到满意，投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好 [10] - 资本可用性不足和资本市场状况主要影响租户的增量增长和并购融资能力，这在一定程度上为公司以有吸引力的利率部署资本创造了更多机会 [11] - 公司认为当前交易市场虽然因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对看到的投资管道和机会感到满意 [37] 其他重要信息 - 会议将被记录，通话重播将在会议结束两小时后提供，为期两周，重播拨号详情可在昨日的新闻稿中找到；此外，公司网站将提供音频网络直播，存档将保留90天 [21] - 会议中部分陈述可能被视为前瞻性陈述，公司实际未来结果可能与陈述有重大差异，且可能不会发布修订以反映陈述后的变化，相关风险因素在公司向SEC的文件和昨日的收益报告中有详细披露 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 贷款提前还款是否有经济利益，以及资本回报率是否稳定 - 偶尔会有提前还款罚金，但并非所有贷款都有，且金额通常不大；公司贷款的利率与投资利率相近，之前以低7%左右的利率贷出资金，现在收回后可重新以中高7%的利率进行再投资，可能会有经济影响 [1] - 第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 问题: 竞争格局是否发生变化，以及中间市场租户的资本获取和财务状况 - 竞争格局方面，融资困难使更多人将售后回租资本作为融资手段，一些杠杆买家不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [5][16] - 中间市场租户大部分长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力，但目前未出现这种情况；公司投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好；资本可用性不足主要影响租户的增量增长和并购融资能力，为公司创造了更多投资机会 [10][11] 问题: 如何看待第一季度的交易市场，以及5 - Star成为顶级租户的情况 - 第一季度通常1月交易活动较慢，受第四季度活跃的影响；当前交易市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对投资管道和机会感到满意 [37] - 5 - Star在公司投资组合中已有一段时间，其资产具有可替代性，部分位于家庭娱乐领域，土地价值高，单位层面经济和覆盖率良好，运营商优秀，公司很高兴将其纳入前10大租户 [61] 问题: 短期内如何为增长提供资金，以及竞争对手的内部收益率门槛是否变化 - 短期内，公司预计不需要获取额外债务，而是使用循环信贷；股权方面，如果有活动，可能是在ATM机制下的机会性操作，但不需要进行重大操作就能达到指引中点 [62] - 公司无法评论竞争对手的情况，但自身资本回报率在本季度环比提高了40个基点，对看到的机会和调整利率的能力感到满意 [66] 问题: 投资活动的基准水平如何确定，以及如何看待交易市场和行业机会 - 从建模角度看，可假设在范围低端存在一定的信用损失，随着范围上升，接近公司更历史的损失经验（约30个基点）；2022年公司信用损失有限，这可能成为调整指引的有利因素 [71] - 公司认为交易市场第一季度通常较慢，当前市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡；公司倾向于在多个行业进行投资，各行业交易活动会随季度波动，第四季度洗车行业交易活动较多 [37][79] 问题: 为何维持指引，资产出售的预期资本回报率和出售资产类型 - 维持指引是因为年初资本市场仍有很多动荡，尽管基于第四季度的执行情况、售后回租市场动态和第一季度的投资管道，公司感觉比首次发布指引时更好，但仍需继续评估 [82] - 资产出售的预期资本回报率在中高6%，保守估计为7%；公司出售资产主要是为了降低风险，出售那些单位层面覆盖率或趋势表明长期健康状况不佳的资产，通常是从主租赁中出售资产以改善整体状况 [82][83] 问题: 贷款还款是否会在2023年放缓，以及经济环境对租户的影响和信用损失情况 - 贷款还款的波动是固有的，贷款规模较小，对资产基础影响不大；部分贷款通过个别资产出售偿还，预计这种情况会持续全年；在当前市场环境下，贷款再融资还款的大额情况可能较难出现，但对公司数据影响不大 [92][101] - 公司认为经济环境对租户的影响已纳入指引，目前租户经营状况良好，信用损失有限 [10][11]