财务数据和关键指标变化 - 第四季度投资额达3.22亿美元，全年投资额达9.74亿美元，均创纪录 [7] - 第四季度净收入为3000万美元，全年净收入为9600万美元 [22] - 第四季度名义FFO为4800万美元（每股0.39美元），全年名义FFO为1.62亿美元（每股1.38美元），分别同比增长56%和28% [22] - 第四季度名义AFFO为4500万美元（每股0.37美元），同比增长37%；全年名义AFFO为1.58亿美元（每股1.34美元），同比增长21% [23] - 2022年AFFO每股指导区间提高至1.47美元至1.51美元，中点对应剔除一次性项目后的年增长率为14% [8][9] - 年末净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.7倍 [29] - 第四季度其他收入包含约100万美元的贷款提前还款费用，相关本金约为9200万美元，该收入非经常性项目 [24] - 第四季度物业运营费用为182万美元，为年内最高，但扣除可报销费用后的运营费用约为80万美元，为年内最低 [25] - 第四季度总G&A因奖金计提转回而与去年同期有差异，全年总G&A基本持平，现金基础G&A占总收入比例从去年同期的8.2%降至7.2% [26] - 年末总流动性为3.16亿美元，信贷额度修订后增加2亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合包含1,451处物业，出租给311个租户，涉及16个不同行业 [12] - 早期儿童教育是最大行业，占ABR的14.6%，其次是快餐店（12.4%）、医疗牙科（11.9%）和洗车（11.0%），这四大行业被视为一级行业 [18] - 前十大租户占ABR的19.7%，单一最大租户占比不超过3.3% [19] - 加权平均单位层级覆盖率为3.7倍，较上季度的3.5倍有所改善 [13] - 投资组合加权平均租期为14年，截至2026年到期的ABR仅占5.4% [12] 投资活动关键指标 - 第四季度完成3.22亿美元投资，涉及55笔交易，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均租期为16.3年，加权平均年租金涨幅为1.6% [11][16] - 第四季度89%的投资来自现有关系，96%为采用公司标准租约的直接售后回租 [11][16] - 第四季度70%的投资活动集中在杂货店、汽车服务、设备租赁和销售、早期儿童教育及休闲餐饮行业 [15] - 季度末至今已完成超过1.36亿美元的投资 [8] - 第四季度处置两处物业，净收益为400万美元，加权平均现金收益率约为6% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于通过现有关系的售后回租进行资本配置，这使其免受竞争加剧的影响，2020年和2021年的平均初始现金收益率分别稳定在7.1%和7.0% [10] - 处理大量小型、细颗粒度的售后回租交易的能力被视为强大的竞争优势 [17] - 租户多样性是重要的风险缓释工具和差异化因素，专注于大型无评级和中间市场企业提供了更大的投资机会集 [19] - 行业竞争激烈，尤其是在洗车行业，大量资本追逐该类资产导致定价压力，但公司仍能通过现有关系找到符合其承销参数的投资机会 [70] - 租金涨幅通常为固定式，CPI调整条款在行业中不典型，公司未因通胀环境而获得超常租金增长 [75][76][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前交易渠道强劲，得益于关系网的加强、目标市场的广阔多样以及在经济向好背景下运营商持续的扩张意愿 [10] - 尽管预计2022年投资步伐将放缓至更正常化水平（参考过去8个季度约2亿美元的平均值），但对近期前景保持乐观 [10][32][33][44][45] - 由于租户财务报告存在一季度滞后，部分行业（如影院、早期儿童教育）的信用指标预计还需几个季度才能恢复至疫情前水平 [13] - 尽管市场存在波动和利率上升，公司通过专注于现有关系和重复交易，能够将资本化率维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34][40][41][58] - 投资组合状况良好，仅有一处空置物业，所有租户均按时支付租金 [62][63] 其他重要信息 - 公司修订了信贷协议，将循环贷款额度提高至6亿美元， accordion功能也提高至6亿美元，利差降低20个基点，并将循环贷款期限延长至2026年 [27] - 预计在未来几周内完成一笔7年期定期贷款的重新定价，将其转为5年期贷款，期限延长至2027年初，融资成本预计降低30个基点 [28] - 第四季度通过ATM计划筹集了9300万美元 gross proceeds，全年通过ATM筹集了2.76亿美元 gross proceeds [27] - 年末产生收入的资产总额增长至34亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资步伐"放缓"的定义及指导中资本化率的假设 - "放缓"是相对于2021年下半年异常高的交易量而言，更正常的水平可参考过去8个季度约2亿美元的平均投资额 [32][33] - 指导中的资本化率假设在一个范围内，由于公司专注于现有关系和直接售后回租，资本化率在过去一年多的交易中维持在大约20个基点的狭窄区间内 [34] 问题: 第四季度贷款提前还款的趋势及对剩余贷款组合的看法 - 提前还款规模相对于公司目前不足2亿美元的贷款组合而言不重大，部分贷款包含提前还款选项，但公司有充足的通知期来管理，预计不会集中发生 [35][36] 问题: 季度后收购的物业和租户详情 - 季度后的投资活动具有持续性，主要来自现有关系，资产特征与现有投资组合相似，集中在16个核心行业，主要为长期租赁的售后回租 [38][39] 问题: 资本化率低于7%的原因及未来趋势 - 资本化率降至6.9%仍在过去一年约20个基点的波动范围内，7%更多是心理门槛，实际影响不大，公司通过专注现有关系来维持风险调整后的回报 [40][41] 问题: 第四季度收购强劲的原因及对新常态下季度交易量的展望 - 强劲的季度得益于市场活跃、并购活动创纪录及租户快速增长，但指导基于对未来几个季度市场正常化的预期 [44][45] - 公司不愿提供具体的投资指导，因为其增长依赖于现有关系的增长和新关系的建立，而非通过压低资本化率来扩大交易量，回溯性披露是更好的指标 [46][47] 问题: 关于在指导中包含收购增值但不提供详细假设的批评 - 公司认为不提供具体投资指导可以避免为达到目标而进行不符合投资主题的交易，其运营方式提供了清晰度和可预测性，上市以来仅有一次未达预期 [50][52][53][54] - 批评观点认为，包含增值但不告知具体交易量、收益率等信息使得指导数字意义有限，建议要么不包含增值，要么提供详细假设 [49][51][55] 问题: 利率上升对实时定价的影响及公司的考量 - 资本化率对利率变动的调整通常滞后，尽管竞争加剧可能对资本化率构成下行压力，但公司预计整体资本化率将保持平稳 [57][58] - 公司自身交易中尚未观察到定价变化，但预期未来会正常化 [58] 问题: 租约续租时约80%的租金回收率的原因 - 该样本量较小，主要涉及通过破产或租约终止收回的 distressed 资产，80%的回收率在考虑到投资组合规模和资产状况下被视为积极 [59] 问题: 当前租户信用质量的评估及应关注的指标 - 应关注单位层级覆盖率与租户隐含信用评级的交叉情况，以及房地产成本与市场价值的比较 [61] - 投资组合基本满租且租户支付正常，信用指标因报告滞后而有所失真，但预计会改善，整体信用风险可控 [62][63] 问题: 2022年指导中对信用事件的假设及与2021年或历史水平的比较 - 指导中基于对具体信用风险的评估、历史回收率以及额外的通用信用损失假设进行建模 [64] - 历史上该类资产的年信用损失率约为30-50个基点，公司的假设更为保守 [65] 问题: 关于股权融资的偏好（ATM与后续发行） - 公司过去在股权融资上较为审慎，ATM是高效工具，但后续发行也可能用于满足资本需求 [66] 问题: 季度后投资的大致资本化率 - 季度后投资的资本化率与之前季度基本一致 [68] 问题: 洗车资产定价环境及公司在该行业的曝光度 - 洗车行业资本竞争激烈，定价压力大，公司曝光度下降反映了其愿意支付的价格与卖家要价之间的差距，但仍能通过现有关系找到符合标准的投资机会 [70] 问题: 2022年指导中除收购外的其他重要因素 - 指导的主要驱动因素是收购量、收益率和资本市场活动，无其他异常项目 [72] 问题: 早期儿童教育行业的展望 - 尽管面临疫苗和口罩令等挑战，该行业表现良好且需求强劲，预计随着限制解除前景会更好 [74] 问题: 租金涨幅类型及通胀环境下的潜在收益 - 租金涨幅主要为固定式，CPI条款不典型，公司未因通胀获得超常租金增长，固定涨幅有助于资产随租户盈利增长而改善覆盖率 [75][76][83] 问题: 新进入前十大租户的公司的业务及增长机会 - 前十大租户名单的变动反映了公司与租户共同成长，新进入者（如Driver's Edge, Whitewater Express）是公司持续交易的结果，并购活动（如Mammoth Holdings）也会导致租户合并 [78][79][80] 问题: 在当前环境下能否获得更高的租金涨幅 - 由于80%的投资是重复业务，租约条款已定，追求过高涨幅可能影响竞争力或对初始资本化率造成压力，公司致力于为股东争取最佳经济方案 [83] 问题: 无抵押债务市场的融资能力及潜在需求 - 公司目前有能力进入无抵押债务市场，并认为其是高效市场，今年可能需要利用该市场，预计利率范围在中高3%区间 [84][85]