财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总营收5960万美元，较2020年同期增加1670万美元，增幅近40% [21] - 2021年第三季度总G&A略低于560万美元，较2020年同期的590万美元减少5.4%，现金基础G&A占总营收的比例从2020年第三季度的10.6%降至2021年第三季度的7.5% [21] - 2021年第三季度净收入2760万美元，FFO总计4360万美元，即每股完全摊薄后0.36美元，较2020年同期增长38%；名义AFFO总计4020万美元，较2020年同期增加1390万美元，每股完全摊薄后为0.33美元，较2020年第三季度增长超22% [22] - 重申2021年AFFO每股指导范围为1.30 - 1.32美元，并设定2022年AFFO每股指导范围为1.46 - 1.50美元，按中点计算同比增长13% [13][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资2.31亿美元用于85处房产，加权平均现金收益率为7%，84%的投资来自直接售后回租，80%包含主租赁条款 [9] - 截至季度末，投资于1397处房产，出租率达99.9%，租给297个租户，涉及17个行业，加权平均租赁期限为13.9年，到2025年到期的ABR占比3.8%，加权平均单位层面覆盖率为3.5倍，较上季度的3.2倍有所改善 [11] - 从行业角度看，早教是最大行业，占ABR的14.5%，紧随其后的是快餐（13.2%）、洗车（12.9%）和医疗牙科（11.7%），公司将这四个业务板块视为一级行业 [17] - 从租户集中度来看，季度末没有租户占ABR的比例超过2.7%，前十大租户占ABR的19%，较上季度下降50个基点 [18] - 本季度出售11处房产，净收益1010万美元，排除交易成本和有租户回购选择权的房产后，处置的平均现金收益率为6.5% [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计第四季度投资活动仍将保持较高水平，但未来投资活动可能会因疫情需求恢复、税收政策变化和并购活动正常化等因素而放缓 [10] - 公司继续在股权发行方面保持活跃，第三季度通过ATM发行获得约1.03亿美元的总收益，有助于降低杠杆率 [10] - 公司认为早教、快餐、洗车和医疗牙科是一级行业，未来可能仍将是高集中度行业，同时会选择性投资娱乐和休闲餐饮行业的盈利运营商 [17] - 公司面临来自现有和新市场参与者的竞争加剧，导致资本回报率压缩，公司将通过维护客户关系和提供可靠的资金来竞争 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司在各方面表现强劲，投资环境良好，资本市场支持，预计积极趋势将持续 [8] - 公司认为其投资策略创造了有弹性的净租赁投资组合，未来将继续产生有吸引力的风险调整后回报 [25] 其他重要信息 - 会议进行录音，结束2小时后可获取回放，为期2周，回放拨号号码可在当天的新闻稿中找到，同时公司网站将提供音频网络直播，存档90天 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购步伐放缓是否意味着回到疫情前水平，2022年是否会面临更大逆风？ - 公司认为收购步伐放缓更接近过去8个季度的平均水平，而不是疫情前水平 [26][27] 问题: 本季度单位层面租金覆盖率达到3.5倍的驱动因素是什么，哪些类别覆盖率较高或较低？ - 该数字是一个总体指标，不能完全反映投资组合的情况，设备租赁、医疗牙科等行业覆盖率较高，电影院、快餐等行业覆盖率较低 [28] 问题: 2022年G&A展望如何，是否需要增加收购人员或其他人员？ - 公司不提供G&A指导，但目前人员配置合理，预计不会大幅增加G&A，从现金基础占营收的比例来看，2022年可能会有轻微通胀 [30][31] 问题: 同店NOI变化的驱动因素是什么？ - 主要是由于去年投资组合中的一些重新定位，部分场地因新租户而暂时关闭 [32] 问题: 最大租户Equipment Chair的情况如何？ - 这是一家不断发展的设备租赁公司，拥有差异化的技术平台，公司与其合作多年，对其增长计划执行情况满意，该公司有100多个场地，全国布局，公司认为其底层房地产具有良好的通用性和吸引力 [34] 问题: 明年资本回报率是否能保持在7%以上？ - 公司面临竞争加剧，资本回报率可能会降至6.9%左右，具体取决于每个季度的机会集 [36] 问题: 如何看待优先股融资，是否有相关定价？ - 公司尚未对优先股进行定价，认为目前的资本结构简单高效，在与评级机构合作方面还有提升空间，会持续关注优先股市场 [37] 问题: 竞争最激烈的细分领域、资产类型和交易规模是什么，对定价有何影响？ - 竞争在大型交易和大型信贷方面最为激烈，公司通过进行小型交易和可靠的售后回租来竞争，获得超额风险调整后回报 [39] 问题: 2022年指导中是否包含尚未恢复到疫情前水平的行业的复苏情况，以及递延收入或回收情况？ - 公司认为投资组合已恢复，目前正在收取100%的租金，虽然电影院、儿童保育和健身房等行业仍有复苏空间，但租户都按时支付租金，预计2022年将继续如此，模型中包含了正常的信用损失假设 [40] 问题: 正常信用损失的定义和储备水平与疫情前相比是否有变化？ - 正常信用损失基于该资产类别的历史经验，2022年的情况与疫情前相似，公司在租赁中构建了约1.6倍的增长，实际增长会被25 - 40个基点的信用损失抵消 [42] 问题: 对未来杠杆率的看法如何，是否愿意增加杠杆？ - 公司的杠杆率主要是为了降低外部增长风险和保持资产负债表上的资金，自上市以来在4% - 5%多之间波动，预计未来不会有重大变化，目前处于该范围中间较为合适 [44] 问题: 本季度进行处置的考虑因素是什么？ - 处置活动主要是出于风险管理的考虑，而不是为了筹集资金，出售的资产不符合公司的长期投资标准，出售后释放资金用于其他投资 [45] 问题: 第三季度体验式租户同店租金增长的关键驱动因素是什么，体验式租户的表现如何？ - 体验式租户的改善主要与资产层面的重新定位有关，如去年处理的城镇体育破产案导致部分场地暂时关闭，影响了相关数据 [47] 问题: 劳动力短缺对服务型租户有何影响，哪些类别更受关注？ - 公司尚未看到劳动力短缺对租金收取产生影响，虽然在餐饮和早教行业有相关传闻，但租户的覆盖率整体上升，支付情况良好 [48] 问题: 租户的整体利润情况如何，是否影响其开设新店的意愿？ - 从数据和覆盖率来看，租户的恢复情况和从疫情中受益的情况超过了劳动力和其他成本对利润率的压力，目前尚未看到租户开设新店的意愿受到影响 [50][51] 问题: 未来是否会有更高水平的处置活动？ - 公司通常会处置约10%的收购资产，每季度在1000 - 2000万美元之间，目前的交易价格可能会稀释收益，未来处置活动可能会减少 [52] 问题: 潜在的税法变化驱动的并购活动在哪些领域较为明显，是否会延续到2022年？ - 潜在的税法变化包括1031条款的废除威胁和资本利得税及富人税的增加，这会促使人们出售投资性房产和企业，导致并购活动增加 [54] 问题: 潜在的税法变化，特别是1031条款的废除，是否会影响资本回报率？ - 公司认为税法变化对资本回报率没有直接影响，业务卖家的情况更多是基于业务估值，而非资本回报率，公司投资售后回租通常不是受1031条款驱动 [55]