财务数据和关键指标变化 - 2020年公司收益减少的主要原因是现金存款利息收入降低，2019年平均现金余额30亿美元，利率2.4%，2020年平均余额增加超2亿美元，但利率降至70个基点以下，利息收入减少近5000万美元，当前平均利率低于30个基点 [26] - 过去两年出售15.7亿美元资产，部分收益用于偿还剩余债务，全年节省利息支出超800万美元 [27] - 同店组合中停车收入降低和入住率下降，导致同店现金净营业收入下降200万美元，其中停车是主要驱动因素 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 四季度末，公司四处物业组合共150万平方英尺，出租率85.7%，较上季度下降200个基点，主要因奥斯汀资本大厦一处2.4万平方英尺租户违约，公司正就此纠纷进行诉讼 [28] - 租赁活动仍缓慢，但四季度较三季度略有回升，四季度签署3.9万平方英尺新租约，其中1万平方英尺为新租约 [29] - 四季度收取97%的合同租金，1月收取96%，2月收款情况与近期一致 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年3月标准普尔指数较年初下跌31%，此后因美联储资产负债表扩张和刺激性财政政策，市场反弹75% [7] - 2020年摩根士丹利房地产投资信托指数下跌7.6%，为2008年以来最差表现 [9] - 2020年各房地产领域交易情况：整体交易量下降35%，写字楼交易额60亿美元，前四年每年为100 - 110亿美元；工业交易量持平；公寓销售额下降27%；零售交易量下降60%；酒店业下降70% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目前专注评估资本配置机会，目标是多种资产类别，尤其是受投资者对疫情后需求预期影响较大的行业 [9] - 投资方式上，倾向于投资投资组合、平台和公司，而非单个资产，以避免后续出售剩余资产并向股东返还资本时产生摩擦 [10] - 评估交易时遵循耐心、自律和严格的风险管理原则，思考方式倾向逆向，偏好运营密集型挑战和复杂情况 [11] - 除资产管理和运营改进外，还寻求其他创造价值的途径 [12] - 房地产市场竞争激烈，全球对房地产投资的需求超过供应，约有3000亿美元股权资金寻求房地产投资机会 [16] - 公司关注两类投资：一是零售、酒店和写字楼等可能出现价格重置的行业；二是单户住宅、生命科学和工业等具有增长潜力的行业 [20][21] - 探索多种执行方式，包括购买投资组合、企业和实体，与不同运营商合作，研究救援和资本重组机会，利用资产负债表、股票和运营合伙单位解决问题等 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对经济的影响仍不确定，尽管股市上涨，但全国仍存在实际压力，尤其是低薪工人失业问题严重 [7][8] - 房地产行业存在分化，数据基础设施、工业和生命科学等行业表现优于零售、酒店和写字楼等不受青睐的行业 [8] - 对于优质市场的优质写字楼，公司相对乐观，但基本面可能需要几年时间才能反映出上升趋势 [35] 其他重要信息 - 7月公司提前偿还最后一笔未偿债务，资本结构中唯一类似债务的部分是1.23亿美元的可转换优先股 [30] - 2020年上半年出售三处房产，获得7.57亿美元总收益和大量应税收入，因此10月宣布每股3.50美元的特别普通股分红，目前没有房产在售，预计今年无需支付特别分红 [30] - 3月，在每股3.50美元特别分红前，公司以每股29.31美元的加权平均价格回购71.1万股普通股，共计2080万美元 [31] - 过去六年，公司出售164处资产，获得76亿美元收益，偿还33亿美元债务和优先股，向股东支付12亿美元普通股分红，回购2.66亿美元普通股，目前现金余额30亿美元，每股24美元 [31] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何看待办公空间的未来，尤其是在家办公对办公空间使用的影响，以及在评估办公交易时如何考虑这些因素 - 公司认为在家办公将成为未来的一部分，未来几年公司会尝试如何管理团队和员工，但从长远来看，当安全时，人们仍希望在办公室培养企业文化，确保员工理解公司目标，公司对优质市场的优质写字楼相对乐观，但基本面可能需要几年时间才能反映出上升趋势 [34][35] 问题: 公司表示不关注单个交易，而是希望获得平台或投资组合，这是否意味着不评估单个交易，还是只是希望在行动时采取更大规模的行动 - 公司确实在关注单个交易，但并非专注于执行或实际收购这些单个资产，更多是为了了解市场实时定价和情况，公司希望进行更大规模的变革性投资以确定未来方向 [36]