财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度资金运营现金流（FFO）为每股0.16美元，2018年同期为每股0.21美元，资产销售使FFO每股减少0.09美元，利息收入降低使FFO每股减少0.01美元，利息费用节省、一般及行政费用（G&A）降低和债务清偿损失减少等因素部分抵消了下降影响，本季度正常化FFO为每股0.16美元 [25][26] - 2019年全年FFO为每股0.73美元，2018年为每股0.59美元，资产处置使每股下降0.38美元，较高的利息收入、较低的利息费用、G&A费用和所得税等因素部分抵消了下降影响，全年正常化FFO为每股0.78美元，2018年为每股0.69美元 [27] - 同店物业第四季度净营业收入（NOI）同比下降1.6%，主要因租金下降、租户搬出和房地产税增加，同店物业现金NOI为1560万美元，比去年第四季度减少2.9%或47.4万美元，全年NOI增长8.8%，现金NOI增长6.8% [28][29][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第四季度签署15.3万平方英尺租约，包括9万平方英尺新租约和6.3万平方英尺续租租约，GAAP基础上租金率增长10.1%，现金基础上增长1.5%，7处物业250万平方英尺的投资组合季度末出租率达94.7%，较第三季度提高120个基点，同比提高150个基点 [17][18] - 2019年全年签署60.8万平方英尺租约，包括23.2万平方英尺新租约和37.6万平方英尺续租租约，GAAP基础上租金率增长11.6%，现金基础上增长2.3% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济2019年第四季度增长2.1%，全年GDP增长2.3%，低于上一年的2.9%，12月新增14.5万个就业岗位，失业率维持在3.5%的50年低点 [7] - 利率方面，10年期国债收益率约为1.6%，较2018年底下降100个基点，1个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）也为1.6%，较2018年底下降超80个基点，10年期固定利率贷款借款成本较去年下降100 - 125个基点，适度杠杆化的办公物业综合利率约为3% [8] - 美国办公市场2019年新增约5000万平方英尺供应，净吸纳量为正，空置率下降50个基点至12.1%，为2007年以来最低，新供应持续高于长期趋势，2019年办公物业销售总额达1150亿美元，较上年略有增加，科技集中市场交易量较高 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估广泛投资选择，花大量时间评估办公及办公相关业务以及其他基本面有吸引力的行业机会 [15] - 公司不倾向于大宗商品类房地产，除非其价格被严重低估，希望找到能增加长期价值的房地产，不局限于特定的门户市场，若在其他市场看到有价值的投资组合或公司，认为可通过积极的资产管理和租赁创造长期增长现金流，会考虑收购这些资产 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国经济增长、就业市场稳定、利率环境有利、办公市场需求良好等因素为公司业务发展提供了一定的市场基础，公司通过资产处置和租赁业务取得了一定成绩，未来将继续关注市场机会，利用自身优势创造长期价值 [7][8][9][15] 其他重要信息 - 公司已出售波士顿109 Brookline的28.6万平方英尺物业，总售价2.7亿美元，扣除相关费用后净收入2.592亿美元，还签订了出售华盛顿贝尔维尤Tower 333的43.5万平方英尺办公物业的合同，总售价4.015亿美元，预计扣除相关费用后净收入约3.17亿美元，目前正在出售华盛顿特区乔治城的24万平方英尺Green and Harris Buildings [11][12][13] - 自2014年以来，公司已出售162项资产，总售价72亿美元，偿还债务和优先股32亿美元，支付普通股股息7.34亿美元，回购普通股2.45亿美元，目前现金余额约30亿美元 [13] - 109 Brookline的出售产生了足够的房地产投资信托（REIT）合格收入，消除了2020年将部分现金投资于其他REIT合格投资的需求，此次处置的应税收益将超过2.2亿美元，需支付另一笔特别股息，若Tower 333出售完成，将额外产生1.9亿美元应税收益，公司日常业务也会产生应税收入，影响今年的股息分配 [33][34] 问答环节所有提问和回答 问题1: 对于剩余资产的大租户搬出或预期搬出情况，公司是否会等到重新出租后再出售，还是有可能以低于租赁状态出售 - 公司目前专注于出售市场上现有的资产，对于租约到期情况，会积极提前处理并填补空置空间，未来处置决策将根据实际情况适时做出 [36] 问题2: 租约到期或租户搬出的具体时间安排 - 15.1万平方英尺租约到期中，预计收回约14万平方英尺，按时间划分，第一季度约5万平方英尺，第二季度4000平方英尺，第三季度3万平方英尺，第四季度5.6万平方英尺，按物业划分，丹佛17th Street Plaza 5.3万平方英尺，华盛顿特区1250 H Street 2.7万平方英尺，奥斯汀Bridgepoint Square 6万平方英尺 [37] 问题3: 这些到期租约对应的空间目前是否有空置，是否更易重新出租 - 不确定是否有空置，但无论空置与否，公司都在努力出租这些空间 [38] 问题4: 109 Brookline和Tower 333的出售单价情况 - 109 Brookline以每平方英尺946美元出售，Tower 333虽未完成出售但已签订合同，按总售价4.015亿美元计算，每平方英尺922美元，因亚马逊刚开始装修，公司需向买家提供大量信贷以覆盖相关成本 [41] 问题5: 公司提到的办公及办公相关投资组合是什么意思 - 指可能具有不同特定业务但与办公用途相关的业务，如医疗、实验室等类似但不完全相同的业务 [42] 问题6: 公司是否会再次涉足大宗商品类房地产，进行低买高卖 - 公司一般不喜欢大宗商品类房地产，除非价格被严重低估，希望找到能增加长期价值的房地产，不局限于特定门户市场，若在其他市场看到有价值的投资组合或公司，认为可通过积极的资产管理和租赁创造长期增长现金流，会考虑收购这些资产 [44][45]