财务数据和关键指标变化 - 2019年前三季度公司完成8.12亿美元资产处置，截至第三季度末现金余额为28亿美元 [10][11] - 第三季度资金运营净额（FFO）为每股0.21美元，较2018年第三季度增加0.04美元 [19] - 第三季度正常化FFO为每股0.21美元，去年同期为0.18美元 [21] - 七项相同物业组合的净营业收入（NOI）同比增长5.2%，即80万美元 [22] - 相同物业现金NOI为1710万美元，较去年第三季度增长6.9% [23] - 本季度一般及行政费用总计850万美元，去年同期为1090万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司在250万平方英尺的投资组合中，签署了29.8万平方英尺的租约，其中新租约11.6万平方英尺，续约18.2万平方英尺 [14] - 季度末投资组合出租率为93.5%，较第二季度提高300个基点，同比提高40个基点 [17] - GAAP基础上租金率上涨9.1%，现金基础上持平 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第三季度美国GDP增长1.9%，9月新增13.6万个就业岗位，失业率降至3.5% [6] - 年初至今股市表现强劲，标准普尔500指数上涨23%，纳斯达克指数上涨25%，RMS指数上涨28% [7] - 10年期国债收益率为1.8%，自上次电话会议以来下降20个基点，较去年下降超过120个基点 [7] - 短期一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）为1.8%，较去年下降近50个基点 [7] - 写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，全国空置率基本稳定在12%左右 [8] - 2019年前九个月写字楼销售总额达910亿美元，较去年略有增加 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估广泛的投资选择 [13] - 持续评估写字楼市场、写字楼相关业务及其他有长期增长潜力的领域的投资机会 [13] - 行业竞争方面，写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，部分市场竞争激烈，如丹佛市场空置率为14.5% [8][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在第三季度持续增长，股市表现强劲，房地产债务资本市场依然活跃 [6][7][9] - 写字楼市场新供应充足，但需求尚可，全国空置率基本稳定 [8] - 公司第三季度租赁业务进展良好，未来将继续关注市场机会，寻找有竞争力的投资项目 [10][13] 其他重要信息 - 公司需监测REIT收入75%需来自合格投资的规定，银行存款利息收入不合格，可能需寻找替代来源 [28][29] - 由于资产销售产生应税收益及经营业务收入，公司上周支付了每股3.50美元的特别股息 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合格收入的潜在来源 - 公司已开始探索，最有可能是机构债务，该市场流动性仅次于国债市场，有助于保存资本并在资金投入前获得回报 [31] 问题2: 未充分出租物业的租赁时间表及租金预期 - 本季度现金租金持平受乔治城短期续约影响，排除该租约现金租金将上涨10% [33] - 有三个物业有租赁机会，分别是丹佛的第17街广场、奥斯汀的Bridgepoint Square和1250 H，但明年有19.2万平方英尺租约到期，大部分空间将收回，租赁时需考虑该因素 [34][35] 问题3: 贝尔维尤物业出售时机 - 现在出售是因为进入2020年情况更明朗，Expedia已开始搬离，房东工作接近完成，便于亚马逊入驻 [37] 问题4: 乔治城资产的租赁方式 - 乔治城此前将两栋楼整体租赁并将其中一栋转租给英国学校，公司与英国学校签订了新的18年租约，与乔治城就另一栋楼签订了两年续约 [38] 问题5: 收购环境及投资机会 - 市场上仍有大量资本，公司正在审查各种项目，包括写字楼相关和非写字楼相关领域，尚未找到合适机会，但会继续寻找 [40][41] 问题6: 非写字楼相关投资可能涉及的资产类别 - 不会是公寓、制造住房、国际项目（除非是小部分）和零售，其他十几个行业的机会都会审查 [42]