财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司相同物业现金净营业收入（NOI）增长11% [11] - 运营资金（FFO）为每股0.17美元，与2018年第二季度持平，尽管资产销售减少导致每股减少0.08美元，提前偿还债券成本使每股减少0.04美元，但被更高的利息和其他收入、相同物业组合NOI增加以及较低的利息费用所抵消 [20][21] - 正常化FFO为每股0.22美元，高于去年的每股0.17美元，增长源于利息收入增加、相同物业现金NOI和终止收入增加以及债务偿还带来的利息费用节省 [22] - 七项资产相同物业组合的净营业收入（NOI）同比增长22.5%，即360万美元，主要来自奥斯汀两处租户提前退租的租赁终止收入以及丹佛和奥斯汀的免租期结束和新租约开始 [23] - 相同物业现金NOI为1750万美元，比去年第二季度高11%，主要受奥斯汀和丹佛新租约开始和免租期结束带来的租金收入和递增影响 [24] - 本季度一般及行政费用总计950万美元，其中90万美元为近期裁员的一次性成本 [26] - 截至目前已出售价值8.12亿美元的物业，产生的应税收益比年初结转的净运营亏损约多3.4亿美元 [26] - 本季度赎回最后一笔2.5亿美元的无担保债务，剩余贷款为2600万美元的抵押贷款，现金为32亿美元，即每股26美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，相同物业组合包括七处物业，总面积250万平方英尺，出租率为90.5%，较第一季度和去年同期下降150个基点 [14] - 已开始入住率为89.7%，较第一季度下降140个基点，较去年同期上升120个基点 [15] - 本季度签署了5.8万平方英尺的租约，大部分为续约，GAAP基础上租金率增长14.5%，现金基础上增长9.1% [15] - 2019年剩余时间内，有21.5万平方英尺的租约到期，主要是华盛顿特区哈里斯大厦乔治城大学12.9万平方英尺的租约，公司正在协商短期续约，剩余8.6万平方英尺预计大部分能收回 [16][17] - 2020年有13.1万平方英尺的租约到期，不包括今年年底Expedia将腾空并已租给亚马逊的42.7万平方英尺 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第二季度美国GDP增长2.1%，低于上一季度的3.1%，6月新增22.4万个就业岗位，年初至今平均每月新增17.2万个，低于2018年前六个月的平均23.5万个，失业率保持在4%以下 [7] - 年初至今股市表现良好，标准普尔500指数上涨20%，纳斯达克指数上涨23%，RMS指数上涨20%，尽管美国企业利润疲软 [8] - 10年期国债收益率为2%，较去年11月峰值下降超过100个基点，较去年同期下降约90个基点，1个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）约为2.25%，较去年同期上升近15个基点 [8] - 写字楼市场新供应持续高于历史平均水平，未来几年供应无显著减少迹象，需求良好，全国空置率基本稳定在12%左右 [9] - 房地产债务资本市场强劲，信贷利率处于历史低位，利差与上一季度相比基本持平或收窄，CMBS市场活跃 [9] - 2019年上半年写字楼销售总额约为520亿美元，较去年略有下降，全国资本化率总体稳定 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心、谨慎地评估包括非写字楼资产类别在内的广泛投资机会，凭借32亿美元现金，有望为股东创造长期价值 [13] - 公司目前有七处物业，其中亚马逊租赁的贝尔维尤大楼和乔治城资产会考虑出售，需把握好时机以实现价值最大化 [30] - 若出售剩余物业，将根据市场情况决定是整体出售、部分出售还是单独出售 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在第二季度继续增长，但受贸易紧张局势、地缘政治风险以及欧洲和中国经济增长放缓影响，增速有所放缓 [7] - 写字楼市场新供应持续增加，但需求良好，空置率稳定，房地产债务资本市场强劲，为公司提供了融资和投资机会 [9] - 公司第二季度业绩稳健，相同物业现金NOI增长，完成两处物业出售，目前无资产待售，未来将继续关注市场机会 [11][12][13] 其他重要信息 - 会议中讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，公司不承担更新或补充这些陈述的义务 [4] - 今日言论包含某些非GAAP财务指标，可参考昨日新闻稿和补充文件进行与GAAP财务结果的调整 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前没有资产待售是因为时机和组合因素，还是租赁情况导致暂时搁置？ - 更多是时机因素，公司此前已确定贝尔维尤的亚马逊租赁大楼和乔治城资产会考虑出售，只是要把握好时机，完成租约以实现价值最大化 [30] 问题2: 若出售剩余资产，是会像以往一样不考虑其他持有情况，还是会成组出售？ - 市场将起决定性作用，目前七处物业中，亚马逊长期净租赁的大楼和乔治城物业是特殊情况，剩余五处是位于华盛顿特区、波士顿、奥斯汀和丹佛的优质多租户写字楼，出售时需根据当时情况决定最佳执行方式，可能是整体出售、部分出售或单独出售 [31] 问题3: 能否更新一些入住率下降物业的情况，是否有潜在租户，目标租户类型是什么？ - 333塔楼入住率无下降，Expedia租约到期后已由亚马逊填补；丹佛市场入住率近几个季度保持稳定，有小型和大型租户的良好活动，潜在租户包括金融服务公司和科技公司；奥斯汀两处资产入住率下降，但市中心空置空间需求大，主要吸引科技租户和其他类型租户；波士顿BT Americas昨日腾空，市场需求旺盛，该资产有独特吸引力；华盛顿特区正在协商乔治城大学的续约，1250 H大楼市场竞争激烈，潜在租户主要是小型律师事务所和协会 [33][34][35]