财务数据和关键指标变化 - 一季度GDP增长3.2%，高于2018年第四季度的2.2% [7] - 年初至今，标准普尔指数上涨18%，纳斯达克指数上涨23%，摩根士丹利房地产投资信托指数上涨15% [7] - 10年期国债收益率目前为2.54%，较11月峰值下跌超60个基点，比去年同期低40个基点；1个月伦敦银行同业拆借利率为2.5%，较去年同期上涨近60个基点 [7] - 一季度公司同店现金净营业收入增长9.7% [12] - 一季度运营资金为每股0.19美元，2018年第一季度为每股0.05美元 [22] - 一季度正常化运营资金为每股0.19美元，去年同期为每股0.14美元 [24] - 一季度九项资产同店净营业收入同比增长7% [25] - 一季度同店现金净营业收入为2140万美元，比去年第一季度高9.7% [26] - 一季度一般及行政费用总计1210万美元，其中230万美元为近期裁员产生的遣散费，预计第二季度还将产生120万美元遣散费相关费用，之后每季度约为900万美元 [29] - 年初至今已出售价值6.47亿美元的房产，产生约2.7亿美元的应税收益，超过年初结转的净运营亏损 [30] - 已偿还超30亿美元的负债和优先股，目前债务总额仅为2.75亿美元，而上周出售贝尔维尤 corporate plaza 后现金为33亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度末同店组合包括9处房产，总面积380万平方英尺，出租率94.4%，较2018年第四季度下降110个基点，同比上升210个基点 [17] - 已开始入住率为93.7%，较第四季度下降20个基点，同比上升250个基点 [18] - 本季度签署了10.8万平方英尺的租约，几乎全部为续租，GAAP基础上租金率上涨17.9%，现金基础上上涨8% [18] - 波士顿布鲁克莱恩大道109号续租达纳法伯，面积7.7万平方英尺，该资产出租率95% [19] - 丹佛第17街广场续租两个租户并签署一份新租约，总面积1.5万平方英尺，该物业出租率88% [19] - 奥斯汀西北部的Bridgepoint Square出租率87%，奥斯汀市中心的国会大厦塔楼出租率92%，奥斯汀空置率9.3% [20] - 今年剩余待续约面积25.3万平方英尺（不包括贝尔维尤 corporate plaza），其中一半是华盛顿特区哈里斯大厦乔治城大学12.9万平方英尺的租约，将于9月30日到期 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度美国新增约1500万平方英尺办公空间供应，正净吸纳量使空置率同比下降50个基点至12.5%，为2007年以来最低，较2010年峰值低430个基点 [8] - 房地产资本市场方面，一季度办公交易总额为2700万美元，较2018年略有下降，资本化率总体稳定或略有上升，房地产债务资本市场依然强劲 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略将继续根据市场情况制定，会耐心且有纪律地评估包括非办公资产类别在内的广泛投资机会，33亿美元现金将用于为股东创造长期价值 [16] - 公司通过限制对高风险信贷的敞口，同时升级建筑设施、提供样板间和确保租赁期限选项来竞争优质租户，以应对联合办公带来的风险 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济持续增长，3月新增19.6万个就业岗位，失业率3.8%，接近历史低点，较2018年底的3.9%略有下降 [6] - 联合办公运营商在过去几年租赁了大量空间，但与传统租户性质不同，市场周期稍有变化，他们会将空间返还市场，公司已注意到买家和贷款人开始更密切关注这一情况 [9][33] - 对找到投资机会持乐观态度，认为公司已完成资产组合合理化、团队建设和能力建设，距离市场转折更近，增加了找到机会的可能性 [41] 其他重要信息 - 公司出售了费城市中心1735 Market Street的最后一项资产，总售价4.516亿美元，资本化率在6%左右 [12] - 季度结束后，公司完成了贝尔维尤 corporate plaza 的出售，这是一座出租率97%、面积25.5万平方英尺的办公楼，以及其他开发计划，总售价1.95亿美元 [12] - 公司正在推进奥斯汀研究园的出售，这是一处占地188英亩、面积110万平方英尺的综合物业，同时正在评估华盛顿贝尔维尤333塔楼和华盛顿特区格林哈里斯大厦的出售 [13] - 自接管公司以来，已出售160项资产，交易66笔，总金额67亿美元 [14] - 由于资产处置活动，公司近期减少了员工数量，目前有32人，低于2015年的峰值72人 [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 买家如何对有联合办公运营商的物业进行评估，他们是否在意联合办公运营商的存在 - 六个月前买家可能不会区分联合办公和其他租户，但最近买家和贷款人开始更密切关注这一情况，不过无法量化这种变化 [33] 问题: 公司出售或重新分类了可交易证券，具体情况如何 - 两年前购买的两年期国债已到期，现在变为现金，没有其他特别情况 [34] 问题: 市场低迷时联合办公市场会如何发展，对房东来说机会在哪里 - 联合办公已发展到第三代，前两代对房东来说结局不佳。联合办公行业进入门槛低，且在房东和租户之间进行信用中介。市场低迷时，联合办公空间可能会更快空置，尤其是没有信用担保的租约。已有更多房东开始涉足联合办公业务 [36][37][38] 问题: 如何看待联合办公建筑和非联合办公建筑之间的资本化率差异 - 公司不会量化这种差异，在评估单个资产时，会考虑建筑、市场、空间布局以及空间返还时的应对方案 [39] 问题: 公司除了关注办公资产，还会关注多远范围的其他资产，有何预期 - 公司希望广泛评估有优势且能创造价值的机会，评估时关注需求增长的持久性和长期性，理解业务基本面以寻找创造价值的机会 [40] 问题: 与六个月前相比，现在找到投资机会的信心如何 - 持乐观、自信和充满希望的态度，公司已完成资产组合合理化、团队建设和能力建设，距离市场转折更近，增加了找到机会的可能性 [41] 问题: 特殊股息的最终情况如何，在资产清算、并购或资产收购等情况下，优先股的最低和最高义务是什么，这些情况下是否有潜在的公司税或股东税问题 - 关于D系列优先股，持有人有权随时以每股25美元的0.52倍进行转换，普通股股价达到约48美元时可转换。公司在普通股股价达到48美元时有强制转换权。资产清算时，优先股按面值赎回，总计1.23亿美元；合并时，优先股在合并实体中存续，有转换率。从公司税和股东税角度看，公司继续保持房地产投资信托地位，将收益传递给股东，公司层面无税，但股东层面有税，具体取决于基础和最终情况 [44][46][48] 问题: 贝尔维尤 corporate plaza 的出售过程如何 - 该资产位置和开发机会独特，吸引了办公和多户住宅开发商的广泛兴趣，经过竞争过程，收到了多个高素质团体的投标 [51] 问题: 购买贝尔维尤 corporate plaza 的买家是否可能也是333塔楼的潜在买家 - 多个投标人可能对333塔楼感兴趣，具体情况需在决定出售时进一步了解 [52] 问题: 333塔楼和华盛顿特区的一处房产与其他资产组合有何不同，是租金或租赁问题影响了其他资产的出售吗 - 选择333塔楼和格林哈里斯大厦作为最有可能出售的候选资产，是因为333塔楼与亚马逊签订了16年租约，现在是变现的好时机；格林哈里斯大厦与英国学校签订了长期租约，工作完成后适合变现，且从长期来看该租约性质特殊。其余资产是位于波士顿、华盛顿特区、奥斯汀和丹佛等优质市场的多租户资产 [53][54]