财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO为5900万美元，即摊薄后每股0.22美元，而2021年第四季度为5000万美元，即摊薄后每股0.18美元 [39] - 2022年全年核心FFO为2.44亿美元，即摊薄后每股0.90美元，2021年为1.95亿美元，即摊薄后每股0.70美元，2022年核心FFO超出最新指引范围0.83 - 0.85美元 [61] - 2022年同店物业现金NOI（不包括租赁终止费用）同比下降3.3%，主要因物业运营费用和房地产税增加，部分被现金租金起租带来的收入增长抵消 [62] - 截至2022年12月31日，公司资产负债表总流动性为11亿美元，包括2.64亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；年末净债务为23亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为6.4年 [41] - 2022年公司回购了总计8890万美元的普通股，加权平均价格为每股7.78美元；第四季度至2023年2月13日，回购了820万美元普通股，加权平均价格为每股6.70美元，累计回购金额达2.812亿美元，加权平均价格为每股8.31美元，约占2020年3月5日回购计划开始时总流通股的11% [141] - 预计2023年核心FFO在摊薄后每股0.82 - 0.86美元之间，2022年核心FFO为0.83美元（不包括租赁终止费用收入） [152] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2022年全年签署办公和零售租约面积达14.4万平方英尺，全年超过110万平方英尺；曼哈顿办公组合租赁百分比提高260个基点，入住率较上一年实现210个基点的正吸纳量 [60] - 第四季度，曼哈顿办公物业新签和续租租约现金基础上较之前递增租金上涨5%，签署29份新租约和续租租约，总面积约14.4万平方英尺，其中曼哈顿办公物业9.3万平方英尺，大纽约都会区办公物业5万平方英尺，零售超过1000平方英尺；年末后，在帝国大厦与一家工程公司签署了一份16年、6.5万平方英尺的租约 [32] - 2023年预计只有5.1%（49.4万平方英尺）的租约到期，已签署但尚未开始的租约和免租期结束将带来5400万美元的合同增量租金 [35] 观景台业务 - 2022年第四季度，观景台接待游客66万人次，产生NOI 2380万美元，显著高于2021年第四季度的36万人次和1070万美元；第四季度观景台游客量恢复至2019年同期的74%，超过修订后的假设预测的66% [40] - 2022年12月，观景台NOI达到2019年疫情前水平的99%，游客量达到88% [22] - 2022年全年观景台NOI总计7490万美元，相当于2019年的79%；人均收入较2019年可比水平增长18%，NOI恢复速度超过游客量相对于疫情前的恢复水平 [151] - 预计2023年观景台NOI在8800 - 9600万美元之间，高于2022年的7500万美元，假设2023年观景台每季度费用约为900万美元 [47] 多户住宅业务 - 2022年12月下旬完成对298 Mulberry Street的非公开市场收购，该物业为96套全入住的多户住宅资产，位于理想社区，总多户住宅入住率（包括新收购的298 Mulberry）保持在96.3%，租金按市值调整有增长，需求稳定 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年曼哈顿市场整体办公空置率上升，但公司曼哈顿办公租赁百分比提高260个基点，入住率提高210个基点，受益于品质导向趋势 [139] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司首要任务是出租办公空间、销售帝国大厦观景台门票、合理利用资产负债表、实现可持续发展目标并专注于股东价值 [19] - 目标是在不同市场环境下达成优质交易，通过周期实现稳定租赁量，现有租户在公司组合中扩张，自上市以来已完成258次扩张，总面积达250万平方英尺 [20] - 持续进行资本循环，出售郊区资产并将收益重新投资于曼哈顿多户住宅，以实现资产负债表的税务高效利用 [10] - 致力于实现可持续发展目标，2022年实现碳中和，目标是到2035年实现净零排放，与纽约州能源研究开发局合作发布帝国大厦脱碳手册 [28] - 公司资产负债表灵活，可进行股票回购、新收购和资本循环，收入来源多元化，包括办公租赁、观景台收入、零售租赁和住宅租赁 [27] - 公司受益于品质导向趋势，为租户提供现代化、健康、节能且价格合理的办公空间，以及优质的观景台体验，在行业竞争中具有优势 [7][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是稳健的一年，公司在资产上进行了多年投资，2023年有能力提高租赁率并实现正吸纳量 [38] - 尽管市场存在不确定性和经济逆风，但公司资产负债表良好且灵活，专注于资本配置纪律和ESG，有信心在2023年继续表现良好 [84] - 2023年预计同店现金NOI（不包括租赁终止收入）较2022年下降4% - 6%，主要因物业运营费用和房地产税预计增长约8%，部分被报销收入增加抵消 [66] - 2023年指导意见考虑了一定保守因素，特别是在租赁假设和租约起租时间方面，希望能超越承诺的业绩 [125] 其他重要信息 - 公司在环境可持续性和健康建筑性能方面取得进展，获得多项认证和认可，包括WELL、健康安全、Fitwel和ENERGY STAR重新认证，获得基于科学的目标倡议的最先进1.5度目标验证批准，保持绿色租赁领袖白金级认可和最高GRESB评级 [11][23] - 公司是纽约市商业房东中唯一参与地方法律97实施咨询委员会和纽约市可持续发展咨询委员会的成员，连续两年被纳入彭博性别平等指数 [29] - 2022年首次发布指导意见，实际业绩超出初始预期 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否继续受益于品质导向趋势，近期租赁情况如何 - 公司继续受益于品质导向趋势，为租户提供他们想要的健康、现代化、配套设施完善且价格合理的办公空间；第四季度至1月，在帝国大厦签署了约10万平方英尺的租约，正在营销一处2.6万平方英尺的高端预建全层空间 [51][52] 问题: 观景台如何平衡游客量和票价 - 公司更注重NOI而非游客量，对观景台表现满意；可根据需求增加开放时间，会保持良好的客户体验 [72] 问题: 同店NOI指引中，大纽约都会区办公和零售组合的租赁价差预期如何 - 大纽约都会区办公组合预计租赁价差持平或略有负增长；曼哈顿新租赁预计有正价差，因之前递增租金约为每平方英尺53美元，新交易价格超过每平方英尺60美元 [94] 问题: 运营费用增加对同店NOI展望的影响是否前端加权，以及2022年租赁和租赁佣金、租户改善成本降低的原因，2023年是否会维持第四季度水平 - 运营费用增加是由于利用率提高，部分费用如工会费率增加会在全年逐步体现，还有一些一次性费用会比较集中；本季度租赁成本占初始租金的百分比在过去四年范围内，2022年加权平均净有效租金同比增长约5%，公司更关注净有效租金 [76] 问题: 观景台NOI增长、运营费用和房地产税增加、入住率提高对同店NOI的影响是否接近指引高端，是否有其他因素 - 这些是影响同店NOI的关键因素，公司会保持透明展示各组成部分 [78] 问题: 多户住宅业务在短期内能在投资组合中占多大比例 - 公司对多户住宅业务感兴趣，但不会设定具体目标，会谨慎寻找交易机会，注重现金回报 [99] 问题: 租户是否更倾向于采用酒店式办公或热桌办公 - 未看到租户因工作习惯改变而转向酒店式办公的趋势，雇主为吸引和留住人才，员工希望有独立工作空间，这推动了办公空间需求，预计到2024年情况会稳定下来 [82] 问题: 如何看待2023年同店NOI负4% - 6%的指引，该预测保守程度如何，是否有可能像2022年一样超出预期 - 2022年运营费用符合预期，收入方面有更高的报销收入、租金收入和其他收入项目，结果好于预期；2023年指导意见考虑了不确定性，有一定保守因素，公司会努力实现更好的业绩 [107][125] 问题: 西港零售资产相关方交易的细节、定价和机制 - 买方是与Tony Malkin有关联的实体，交易遵循相关方交易协议，公司与外部顾问审查了相关做法并采取额外预防措施确保公平交易，交易详情将在10 - K文件中披露 [92][73] 问题: 能否以第四季度的运行率来思考2023年的指导意见 - 要谨慎看待，观景台业绩有季节性因素，不能简单将第四季度业绩年化；NOI下降和资本循环也会影响FFO，20298 Mulberry贡献的FFO可抵消部分影响 [98] 问题: 马马罗内克出售资产的收益用途 - 大部分收益将重新投资，剩余部分用途尚未确定，有更多信息会向市场公布 [111] 问题: 是否会出售曼哈顿办公组合资产 - 公司会仔细评估所有资产，目前没有强制出售的压力，会密切关注市场，有合适机会会考虑出售 [115] 问题: 任何宣传对观景台是否都有利，是否会重新考虑庆祝体育赛事的立场 - 公司会继续庆祝重大体育赛事，是全球品牌，大部分游客来自纽约市以外，帝国大厦的相关活动已成为国际现象 [127] 问题: 同店收入指引保守，但预计今年入住率增加和租金递增，收入起点应在低个位数到中个位数，是什么因素抵消了这一增长 - 运营费用也在增加，导致同店NOI预计下降4% - 6%，随着时间推移会更明确，这是不确定的一年，公司会努力实现积极结果并提供更多指导信息 [110] 问题: 如何考虑投资组合中的处置候选资产，目前收购是否仍主要关注多户住宅和零售 - 公司关注纽约市的办公、住宅和零售资产，收购决策基于进入价格、资本投入、现金流和增长前景等因素 [132] 问题: 能否详细说明租赁需求，是否有来自宾夕法尼亚市场重建建筑的需求推动价值导向租户进入公司组合 - 市场上有品质导向趋势，租户从各个区域转向公司资产，如在帝国大厦签署的6.5万平方英尺租约租户来自公园大道南；公司资产有优质配套设施，有信心在2023年提高租赁率 [86][87] 问题: 运营费用增加在时间上如何分布 - 运营费用会因利用率提高而逐渐增加，部分费用如工会费率增加会在全年分摊，还有一些一次性费用会比较集中 [155]