财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为4900万美元，即摊薄后每股0.18美元，而2021年第一季度核心FFO为4100万美元，即摊薄后每股0.15美元 [35] - 同店物业现金NOI（不包括租赁终止费用）同比增长90个基点，主要受本季度约330万美元的一次性现金收入项目推动，但被较高的运营费用部分抵消 [36] - 截至2022年3月31日，公司流动性总计13亿美元，包括4.3亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用额度；净债务为19亿美元，加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为7.2年，95%为固定利率债务，且在2024年11月前无未偿债务到期 [38] - 2022年第一季度和截至4月21日，公司以每股9.34美元的加权平均价格回购了2330万美元的普通股，累计回购金额达2.15亿美元，加权平均价格为每股8.67美元，约占2020年3月5日已发行总股份的8.5% [40] - 预计2022年核心FFO在摊薄后每股0.73 - 0.78美元之间，包括近期多户住宅收购的影响（约每股贡献0.02美元）和383 Main Avenue物业转让的影响 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 2022年第一季度签署了44份新租约和续租约，总面积约31.9万平方英尺，其中曼哈顿办公物业25.6万平方英尺，大纽约都会区办公物业6.2万平方英尺，零售物业1000平方英尺 [24] - 本季度新租约和续租约的加权平均租期为8.7年 [25] - 曼哈顿办公物业新租约和续租约的租赁价差在现金基础上提高至正3.5%，租户安装和免租期的租赁成本与2021年第四季度相比相对持平 [26] - 整个商业投资组合的租赁百分比环比提高130个基点至87%，曼哈顿办公投资组合的租赁百分比提高160个基点至88.6% [27] - 预计到年底整个商业投资组合的入住率将达到84% - 86% [28] 多户住宅业务 - 多户住宅入住率自上季度以来提高了120个基点，自初始承保以来提高了260个基点，目前为97.6%，同时市场价值有强劲增长，优惠和经纪人佣金减少 [33] 观景台业务 - 2022年第一季度帝国大厦观景台的参观人数达到2019年水平的45%，超过了40%的假设预测；3月份的恢复率为51%；4月至今的参观人数达到62% [14][15] - 2022年第一季度观景台NOI为700万美元，而去年同期为负200万美元 [37] - 预计2022年观景台净营业收入约为7400 - 7700万美元，假设第二季度参观人数达到2019年的60%，第三季度达到70%，第四季度达到80% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，纽约市酒店需求同比增长80%，主要受旅游业和商务旅行萌芽的推动；2月份房价超过2019年水平 [7] - 纽约市办公租赁环境较一年前显著改善，2022年第一季度新租约面积达720万平方英尺，连续第二个季度超过700万平方英尺，15年季度租赁量平均水平为640万平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司团队专注于寻找有吸引力的外部投资机会，以推动公司的下一轮增长，投资团队继续积极评估纽约市的办公、零售和多户住宅收购机会 [10][18] - 公司将持续衡量这些投资选择与回购自身股票的潜力，同时考虑潜在的资本循环，即寻找机会将增值资产货币化，并将收益再投资于股票回购和增值收购 [19] - 公司认为租户优先考虑配备完善设施、健康、节能且位于公共交通附近的建筑，公司的物业以更亲民的租金价格满足了租户对高品质物业的需求，在吸引租户方面具有优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市市场已度过低谷，呈现新的上升趋势，住宅市场强劲反弹，酒店需求增加，办公租赁活动改善，公司有望受益于纽约市的复苏 [7][9] - 尽管面临经济不确定性、乌克兰战争和利率上升等挑战，但公司凭借强大的资产负债表灵活性和专业能力，对未来的投资和发展持乐观态度 [56] - 公司将继续专注于租赁空置空间、销售观景台门票、吸引投资者，并不断评估资产以寻找更好的增长机会 [69] 其他重要信息 - 公司是首批为整个商业投资组合获得WELL健康安全评级重新认证的公司之一，也是北美首个获得该认证的商业投资组合 [20] - 公司与纽约州能源研究开发局共同开发了帝国大厦低碳改造手册，目前已为超过一半的纽约市投资组合制定了相关手册 [21] - 本季度公司宣布在500 Mamaroneck开展大型社区太阳能项目，该项目将产生超过大楼两倍的能源需求，且无需资本投资 [22] - 公司完成了康涅狄格州诺沃克383 Main Avenue物业的所有权转移，预计将在2022年第二季度确认约2700万美元的非现金收益，但对FFO无影响 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请谈谈租赁管道的情况，租户是否愿意回到谈判桌，目前租赁管道与3 - 6个月前相比如何？ - 公司第二季度的租赁活动管道良好，涉及金融服务、专业服务、科技等多个行业的潜在租户；建议关注租赁百分比，随着已签署租约在今年晚些时候生效，将推动入住率上升；部分建筑的租赁情况良好，如1400 Broadway已100%出租，其他建筑也有多个租赁谈判正在进行；公司正在建设的新设施将增强吸引力，对未来一年持乐观态度 [53][54] 问题2：收购机会集与6 - 12个月前相比是变大还是变小，定价如何变化，对价格的预期如何？ - 收购团队仍非常活跃，公司拥有强大的资产负债表灵活性；经济不确定性、战争和利率上升带来了更复杂的机会，公司擅长处理复杂交易；利率上升将减少高杠杆金融买家的竞争力，公司有机会选择性地进行资本循环，将增值资产的收益用于未来的外部增长投资 [56][57] 问题3：如何考虑处置资产的规模和时机，是否会在2022年进行？ - 公司一段时间前就开始考虑资产循环，会对每个资产进行评估，寻找增值资产的货币化机会，并将收益用于股票回购和增值收购 [58] 问题4：为什么不优先回购股票，什么样的资产能带来比回购股票更高的价值？ - 公司的优先事项包括股票回购、新收购和资本循环；在能够为投资者获取价值的前提下，公司对回购股票感兴趣，但目前处于10b5 - 1计划期间，回购不受控制；公司会考虑现有资产的资本循环，以实现未来更高的增长前景，同时利用无税影响的现金回购股票；公司会寻找有趣的机会，不局限于回购股票，如果机会具有增值性，将积极追求 [61][62][63] 问题5：在资本循环方面，除了诺沃克交易和韦斯特波特零售物业，是否还有其他资产在市场上出售或寻求合资资本？目前的重点是积极收购还是评估资产的货币化机会？ - 公司对每个资产都有规划，本周已将10 Bank Street挂牌出售；以Merit View为例，公司会评估资产的现金消耗和回报情况，选择将资金投入更有增长潜力的领域；韦斯特波特零售和10 Bank Street是通过出售资产提取价值并重新配置资本的案例，公司将持续评估资产 [66][67] 问题6：目前的重点是通过资本循环和股票回购缩小股价差距，还是通过外部增长扩大基础？ - 公司的四个重点是租赁空间、销售门票、吸引投资者和寻找更好的增长机会；当能够以税务有效的方式从资产负债表中移除资产，并将资金投入更符合公司目标的领域时，公司会这样做；公司的重点是持续关注这四个方面 [69] 问题7：曼哈顿的处置是否会产生大额资本利得？ - 每个情况都不同，公司有多种税务考虑，部分资产有税务保护；公司有经验通过1031同类交换等方式递延税款 [71][73] 问题8：纽约市有多少办公物业可以实现脱碳或走上脱碳之路，以满足可持续发展因素？ - 公司在GRAS filings中得分提高6分，在同行中获得94%的第二高分数，是纽约市上市办公REIT中碳足迹最低的公司；公司通过资产负债表投资和现代化改造，使老旧资产实现了能源效率、室内环境质量和健康建筑标准的提升；公司认为有很大机会对现有建筑进行重新开发，但需要资产负债表支持、专业知识和合适的建筑条件；很多建筑由于楼层布局、位置、资产负债表和执行能力等因素，难以实现脱碳 [75][76][77] 问题9：公司典型价格点的办公空间租赁活动与市场高端租金的租赁活动相比如何？ - 公司在使建筑现代化、节能和可持续方面处于领先地位，受益于租户对高品质建筑的追求；公司的建筑提供健康、现代化、节能的租户空间，方便的公共交通和完善的设施，且价格亲民；公司在该价格点的租赁活动非常活跃，为希望在该位置以合理价格租赁新办公空间的企业提供了重要选择 [80][81] 问题10：租户未来将如何使用办公空间，是否对每周在办公室的天数和办公空间需求有更清晰的认识，是否有按租户规模或曼哈顿与郊区投资组合的明显趋势？ - 租户经常提到员工在办公室一起工作对协作、创造力、生产力、培训和指导等方面的好处；越来越多的租户要求员工至少每周在办公室工作3天，且办公空间需求没有减少；公司的租赁数据显示，租户正在扩大办公空间和员工规模；周二至周四，曼哈顿办公物业的入住率接近2019年的50%，大纽约都会区超过60%，随着业务竞争加剧，预计更多人会回到办公室 [82][83][85]