财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为5500万美元，摊薄后每股0.20美元 [46] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）现金NOI较2020年第三季度下降5.7%，主要因入住率下降、GBG收入处理及冲销所致 [46] - 租金收取率为第三季度总账单的95%，与近期季度一致 [46] - 截至2021年9月30日，公司流动性为14亿美元，包括5.82亿美元现金和8.5亿美元循环信贷额度未使用部分 [49] - 总债务约22亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率3.9%，加权平均到期期限7.4年，净债务与总市值比率34.7%，净债务与调整后EBITDA比率5.6倍 [49] - 2021年第三季度及截至10月26日，公司回购650万美元普通股，累计回购1.538亿美元 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度签署34份新租约和续约租约，总面积约26.8万平方英尺，其中曼哈顿办公室物业21.2万平方英尺，大纽约都会区办公室物业5.2万平方英尺，零售物业4000平方英尺 [35] - 2021年第三季度曼哈顿办公室物业参观量较2020年第三季度增加约64%，预建套房保留率接近2019年水平 [40] - 第三季度曼哈顿办公室物业新租约和续约租约现金租金率较上一递增租金上涨1%，整个办公室组合租金持平 [41] - 总物业租赁率为86.5%，较上季度下降170个基点，入住率为83.5%，较上季度下降170个基点，主要因GBG租约拒绝，部分被近期租约启动抵消 [44] 天文台业务 - 2021年第三季度天文台收入1280万美元，费用640万美元，预计第四季度运营费用600 - 700万美元 [47] - 第三季度天文台NOI为640万美元，是自疫情以来连续第二个正NOI季度，超过2021年第二季度收益贡献的两倍 [21] - 第三季度参观人数约为2019年同期的24%，较2020年和上一季度有所改善，7月和8月初参观人数强劲，后半季度受德尔塔变种和边境关闭影响 [23] - 截至10月26日，本月参观人数为2019年同期的24%，高于修订后的10月假设入场预测的20%，假设预测显示到2021年底可达2019年参观水平的60%，到2022年底恢复到100% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市正在缓慢稳步复苏，学校重新开放，交通拥堵，公寓入住率增加，租金回升，餐厅和娱乐场所繁忙 [11] - 公司曼哈顿办公室组合建筑利用率约为30%，大纽约办公室组合约为51%（与2019年可比数据），疫情期间最低低于3% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于纽约市办公室、零售和多户住宅资产，签署有条件协议购买曼哈顿2处多户住宅资产，共625个住宅单元，总价3.07亿美元 [8][32] - 投资团队积极评估新的办公室、零售和多户住宅收购机会，利用灵活资产负债表寻求外部增长机会 [33] - 继续回购股票，平衡资本配置以创造长期股东价值 [51] 行业竞争 - 公司天文台是纽约市唯一正宗标志性景点，过去数据显示是赎回率最高的天文台，虽有竞争但认为市场足够大，有信心保持领先地位 [26] - KKR收购Edge对公司天文台是积极信号，公司天文台容量比Edge高约50%，认为应获得显著溢价 [28][29] - 公司办公室物业受益于市场对高品质物业的追求，在能源效率、室内环境质量等方面领先，租金具有竞争力，吸引优质租户 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在复苏，但办公室行业要到2022年第一季度后才会全面好转 [11][13] - 随着租户考虑疫情后空间需求，长期租约活动有望恢复，公司吸引优秀租户，物业受益于高品质趋势 [14] - 天文台业务随着美国重新开放边境，预计国际游客将恢复，有望实现增长 [20] - 公司具备运营技能、灵活资产负债表和ESG领导地位，有信心为股东创造长期价值 [34] 其他重要信息 - 公司在GRESB提交和评分中连续第二年获得最高5星评级，实际得分94分，较2020年提高6分，在同行中排名第二；在公共披露评估中连续第二年获得96分和A级评级 [18] - 2021年7月29日，GBG为其北美业务申请第11章破产保护，第三季度破产法院批准其拒绝在1333 Broadway和帝国大厦的租约，公司进行相关财务处理 [42][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 谈谈公寓业务的发展和管理计划，以及其在整体投资组合中的占比预期 - 交易符合公司对纽约市办公室、零售和多户住宅的关注，公司有多户住宅资产经验，认为有机会增加价值 [53] - 公司会平衡股票回购和收购，以推动长期股东价值和现金流增长 [55] 问题2: 是否计划建立内部公寓管理平台 - 目前合作方是优秀的合作伙伴，未来可能在此基础上发展，但不排除建立内部平台的可能性 [58][60] 问题3: 谈谈重建办公室物业入住率的步骤、见底时间和恢复到高80%的速度 - 第三季度租赁表现良好，第四季度有健康的业务管道，预计租金会改善 [62][63] - 参观活动增加，预计年底租赁率提高，公司会积极管理GBG情况，利用自身优势出租空间 [64][66] 问题4: 谈谈公寓收购的目标回报率和资本投入的合理性 - 公司认为该交易优于过去12个月看到的其他替代方案，会平衡股票回购和收购以创造价值 [70][73] 问题5: 公寓收购的预计完成时间和更多信息披露时间 - 希望在第四季度完成交易并披露更多信息 [77] 问题6: 是否有出售或变现天文台部分权益的意愿 - 公司希望市场决定帝国大厦整体出售的最高价格，不会拆分出售，目前没有积极出售计划 [79][81] 问题7: 共享办公业务对公司预建业务的租约类型、租金、期限等方面是否有影响 - 公司预建业务提供ESRT套房和IEQ套房，受到租户欢迎，租约期限与之前基本相同，预建平均5年，全楼层平均10年 [85][87][88] 问题8: 是否看到小租户需求回升 - 本季度有全楼层和预建租户的良好组合，小租户是最早返回市场的，预计随后会有多楼层租户跟进 [89] 问题9: 公司IEQ套房和其他套房的区别 - 公司所有新租约都提供IEQ相关设施，整个物业组合在疫情前就配备MERV 13过滤器并沿用至今 [90][91] 问题10: 谈谈目前的信用观察名单和其他租户风险 - 除GBG外，公司对其他租户情况不做评论，其他租户租金支付正常 [92][93] 问题11: 结合Edge交易和债务市场定价，谈谈天文台的估值 - 市场认为天文台业务更稳定，应给予比过去更高的倍数，公司认为天文台有更高的收入潜力和品牌价值 [97][99] 问题12: 谈谈公司在多户住宅业务的历史经验和相关人员情况 - 公司有服务协议管理多户住宅资产，Tom Durels等多人参与其中，过去有相关项目经验 [100][101] 问题13: 多户住宅业务的未来关注范围 - 目前重点是纽约市，可能涉及布鲁克林或皇后区 [103] 问题14: 此次多户住宅收购是否涉及关联方 - 交易涉及多个非关联方 [104] 问题15: 公司外部多户住宅资产是否会成为收购目标 - 非IPO包含的住宅资产不在曼哈顿或大纽约都会区，预计不会纳入ESRT [105] 问题16: 市场对多户住宅收购的反应及公司的看法 - 市场在观察信息，公司需等待一周后才能采取股票回购行动，目前无法提供更多细节 [107] 问题17: 多户住宅业务对帝国州估值的影响程度 - 公司会逐笔评估交易，希望多户住宅业务能战略贡献，同时考虑股票回购 [112][113] 问题18: 未来是否会更积极使用现金或通过出售非核心资产进行收购 - 出售资产选项开放，公司会保持资产负债表灵活性，如有吸引力的借款机会会利用，也会用现金进行回购 [116] 问题19: 公司是否参与Edge投资过程 - 公司作为行业领先者需了解情况，但无法分享内部信息，只能依据公开信息判断 [118] 问题20: Edge出售是否仅为被动投资，不涉及运营 - 公司只能依据公开信息和自身见解发表评论，无法提供更多内容 [119] 问题21: 谈谈大型租户返回办公室后确定空间需求的决策过程和时间安排 - 部分租户决策清晰，会根据业务需求调整办公室空间，而金融、法律和会计行业决策相对不清晰，但未来会改变 [122][128]