财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为3500万美元，即摊薄后每股0.12美元，扣除了每股0.02美元的租户应收账款准备金和直线租金余额的非现金减少额，并排除了320万美元的一次性费用 [28] - 同店物业运营（排除一次性租赁终止费用和天文台业绩）较2019年第三季度实现9.3%的现金NOI增长，主要得益于较低的物业运营费用和免租期结束，部分被较低的收入所抵消 [28] - 第三季度记录了多项一次性项目，包括130万美元的减值费用、80万美元的一次性遣散费、120万美元的一次性应计费用以及580万美元的租金收入减少（FFO影响为0.02美元） [29] - 截至2020年9月30日，公司拥有15亿美元的流动性，包括3.73亿美元现金和11亿美元未动用的信贷额度；总债务约为20亿美元（毛额）和16亿美元（净额），加权平均利率为4%，加权平均到期期限为8.3年 [30] - 净债务与总市值之比为46.3%，净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍，2024年11月前无债务到期 [31] - 2020年第三季度和截至10月27日，公司以每股6.36美元的加权平均价格回购了1840万美元的普通股；年初至今，以每股8.33美元的加权平均价格回购了总计1.329亿美元的普通股 [32] - 预计2020年G&A费用为6000万美元（不包括一次性遣散费），较去年同期减少800万美元；预计2021年G&A费用约为5800万美元 [32] - 截至9月30日，公司物业运营费用较去年同期减少2600万美元，预计2021年起每年实现400万美元的永久性成本降低 [33] - 预计2020年建筑改善资本支出较2019年减少约2400万美元 [33] - 天文台费用年化运行率预计为2500万美元，较疫情前的3500万美元年化运行率下降1000万美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 第三季度签署了18份新租约和续租约，总面积约24.7万平方英尺，其中曼哈顿写字楼物业约13.7万平方英尺，大纽约都会区写字楼物业约10.5万平方英尺，零售组合约5000平方英尺 [23] - 季度内重要租约包括与利丰在帝国大厦签署的10.35万平方英尺新办公租约，以及与伯克利保险在大都会中心签署的6.32万平方英尺新办公租约 [23] - 季度末后，与Centric Brands在帝国大厦签署了21.2万平方英尺新办公租约 [24] - 除利丰和Centric租约外，第三季度曼哈顿写字楼组合新租赁活动因疫情影响减少，预计第四季度租赁量也将降低 [25] - 第三季度曼哈顿写字楼物业新租约现金租金率较之前的递增租金上涨6.9%，整个组合的新租约和续租约下降5.1% [25] - 总组合租赁率为89.7%，较上一季度增加10个基点；入住率为85.9%，第三季度环比增加30个基点 [25] - 已签署但未开始的租约面积为45.94万平方英尺 [25] - 第三季度收取了2020年第三季度总账单的94%，其中写字楼租户为96%，零售租户为84% [26] 天文台业务 - 2020年第三季度天文台收入为440万美元，包括200万美元的递延收入和120万美元的礼品店固定许可费 [18] - 2020年第三季度天文台费用为590万美元，年化运行率从疫情前的3500万美元降至2500万美元 [18] - 截至10月25日，月累计参观人数接近2019年同期的6%，低于10%的10月流量预测 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 大纽约都会区写字楼市场，核心中城市场转租供应增加，租金预计下降 [36] - 公司在大纽约都会区的物业，威彻斯特郡的租户入驻率达到45%，康涅狄格州的租户入驻率达到55%，纽约市建筑的入驻率仍低于15% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整以促进租户顺利重返、收取租金、管理天文台参观、协助当地零售租户生存并确保员工安全 [7] - 利用灵活的资产负债表、成功的收款情况、成本削减措施和新管理团队成员，寻找利用资产负债表灵活性、回购股票和追求外部增长的机会 [9] - 专注于能源效率和室内环境质量的再开发工作，使公司在行业中具有竞争优势，获得WELL健康安全评级，是美国首个实现该评级的商业投资组合 [10][13] - 继续进行股票回购活动，因其股价在公开市场上大幅折价 [15] - 评估部署资本进行外部增长的机会，重点关注能够发挥资产负债表实力和再开发专业知识的领域 [16] - 持续优化运营费用，包括G&A费用、物业运营费用、资本支出和天文台业务成本 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍具挑战性，前景不确定，但公司为长期发展所做的工作使其处于有利地位 [10] - 预计2022年第一季度知道业务底部，之后开始增长 [21] - 对纽约市的未来充满信心，相信疫情过后公司将变得更强大 [19][20] - 认为旅游将回归，天文台业务将随着纽约市的自由旅行恢复而增长 [48] 其他重要信息 - 公司的披露是为响应SEC因疫情对业务变化的特殊额外披露要求，预计恢复正常业务运营后不会保持相同的披露水平 [5] - 公司讨论了非GAAP财务指标，如FFO、调整后和核心FFO、NOI、现金NOI和EBITDA，并在公司网站上提供了这些指标与最直接可比GAAP指标的定义和调节 [5] - 公司参与房地产评估，预计11月下旬公布最终结果时会有良好表现 [14] - 公司将增加ESG领导行动和承诺的沟通，以适应不断变化的环境并实现长期股东价值 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司产品在当前市场环境中的定位、维持租金的能力以及租户概况是否有变化 - 公司产品传统上定价低于A类，优于B类，位置优越且经过现代化改造，具有吸引力的价值主张 [37] - 目前租赁活动有限，难以判断趋势，平均净有效租金较第二季度仅下降约3%，更多是在让步而非降低表面租金 [37] - 看到租户在保留资本，公司自身也在努力保留资本，同时公司的再开发空间对此有帮助 [37] - 市场转租供应增加，公司内部本季度也有一些增加，但大部分是预期内的 [37] 问题2: 进入第四季度和明年，天文台递延门票销售对收入的提振情况 - 未使用门票是业务的一部分，本季度的200万美元递延收入高于往常，预计未来几个季度每季度有几十万美元，到明年第二季度该数字将耗尽 [38] - 公司已改为限时票务，减少了未使用门票的问题 [38] 问题3: 如何确定股票回购的节奏和时机 - 公司与董事会协商后，会谨慎评估所有选项，将股票回购视为资本配置决策，根据资产负债表、可用资本和其他可能的用途来决定 [40] - 认为纽约经济和业务状况不会迅速反弹，这也是回购节奏的原因之一 [40] 问题4: 天文台礼品店租金是否有被削减的风险 - 公司会与所有租户讨论业务前景，可能会与礼品店运营商进行讨论，不排除月租金调整的可能性，但预计不会出现无租金的情况 [41] 问题5: 如何看待未收取或未处理的租金以及解决方案 - 公司将继续评估，部分有保证金覆盖，会与租户继续沟通以尝试收取 [43] - 对于食品供应商等需要支持的租户，会寻求双赢解决方案 [43] 问题6: 公司在股票回购和新投资时对净债务与EBITDA比率的目标或上限 - 公司不设定具体目标，更关注资本可用性 [44] - 市场资金变得更有选择性，公司会谨慎耐心地部署资本，股票回购活动反映了这一点 [44] 问题7: 郊区写字楼需求是否有真正的回升 - 看到一些来自纽约市的租户在疫情后开设卫星办公室和潜在搬迁的活动，但不是主要趋势 [45] - 公司已与纽约市租户签署了三份租约，总面积近1万平方英尺，还有一些正在洽谈的租户，总面积近4万平方英尺 [45] 问题8: 天文台收入和活动的增长是否足以改变预期和预测 - 公司对旅游回归和纽约市的未来有信心，认为目前看到了稳定增长 [48] - 假设的增长目标仍如更新后的投资者演示文稿第18页所示，社交媒体的好评鼓励更多人参观 [48] - 公司会在11 - 12月重新审视假设布局，认为跟踪纽约市的航班进出情况是判断业务增长的好数据 [48] 问题9: 帝国大厦的利丰租约对1359百老汇即将到期的空间有何影响 - 预计2021年底将收回1359百老汇超过5.5万平方英尺的空间，这在预期之内 [49] - 总体而言，该租约对公司是净利好，将利丰锁定在帝国大厦约8年的长期租约中 [49] 问题10: 获得WELL评级是否需要对投资组合进行额外投资 - 公司无需进行额外投资，WELL评级是对公司在室内环境质量和提供安全健康工作空间方面领先地位的验证 [52] 问题11: 明年最大未知租户 vacate 的真正搬迁风险和租约规模 - 曼哈顿未知租约大多低于1万平方英尺，大纽约都会区写字楼组合中有两个租户各超过2万平方英尺，其余相对较小 [53] - 未知租约总计约8万平方英尺在曼哈顿，6.2万平方英尺在大纽约都会区 [53] 问题12: 已知搬迁的规模和情况 - 2021年曼哈顿最大的已知 vacate 是年底从利丰收回超过6.5万平方英尺的空间 [55] - 帝国大厦和其他物业的一些塔楼楼层预计将有良好需求 [55] 问题13: 天文台是否实施了新的营销或定价策略以推动流量 - 公司目前表现优于所有竞争对手，未调整定价，也不打算调整 [58] - 仅在高峰时段略微提高了价格，这是重新开放时的计划，并未导致该时段的参观人数减少 [58] - 认为无需打折，相信能吸引追求干净、安全和不拥挤体验的游客 [58] 问题14: Centric直接租约的终止费用能否量化以及是否会在第四季度记录 - 该交易在租赁期内现金流中性至略为正，但无法提供更多细节 [59] - 相关费用将在剩余租赁期内分摊，不会集中记录 [60]